南京老破小，再次被争抢。
在阿里法拍网上，鼓楼区峨嵋岭21号一套建面约56.72㎡的法拍房，在竞价171轮、加价92.5万之后成功拍出，成交总价340万，折合单价约6万/㎡。
而在链家网上，峨嵋岭19号建面约27.08㎡的单室套，不久前卖出8.4万/㎡的高价。
不得不承认，学区房虽无法避免市场下行带来的量价齐跌，但“优质学区”对南京家长们的吸引力，依然足够强悍。
01
我们先来看这套单价近6万/㎡的法拍房。
这套房源位于鼓楼区峨嵋岭21号，总层数6层，所在楼层2层，建筑面积约56.72㎡，套内面积仅有49.23㎡。市场评估价353.5万，起拍价247.5万，折合单价仅约4.36万/㎡。
最终，这套房源吸引3位买家报名，在竞价171轮、加价92.5万后，以总价340万成功拍出，仅比市场价低13.5万，折合单价约6万/㎡。
图源链家 仅供参考
以链家网上同等面积户型作参考，这套房源或为两室一厅一卫设计，两间卧室均朝南，主卧配有阳台，户型方正，采光条件较为优秀。
房屋目前有人居住，客厅、厨房以及卧室内，均摆满了生活物品，由于空间限制，画面显得较为杂乱；墙面、地板、橱柜以及厨房灶具等，维护较为良好。
资料显示，峨嵋岭21号小区建于1981年，是房龄已有43年的老小区，地面、墙体难掩岁月斑驳的痕迹。
居住环境算不得上乘，又是被查封拍卖的老房子，近6万/㎡的单价到底到底划不划算？
链家网上，峨嵋岭小区的挂牌均价约7.26万/㎡，今年3月底的成交单价约6.48万/㎡，比这套法拍房高4891元/㎡，相当于一个多月买家就省了27万+。
若以今年年初6.91万/㎡的成交单价为参考，相当于买家少花51万多，捡漏拉小+29中双学区房。
02
在南京二手房市场上，能卖出高价的主城老破小往往和名校学区挂钩，市场流速也相对可观。
已有四十多年房龄的峨嵋岭小区，所对应的学校是拉萨路小学和二十九中，优质双学区的含金量，足以让家长们忽略居住环境。
除此之外，主城区位的交通、商业、医疗、教育等醇熟的生活配套，还意味着资产较强的抗跌能力，未来再出手也比较容易。
相对于市场价格，这套单价6万/㎡的法拍房，并不起眼。
4月22日，峨嵋岭19号卖出了一套建面仅约27.08㎡的单室套，挂牌价260万，成交总价228万，单价84195元/㎡。
相比普通二手房大量的“打骨折”、“跳楼价”，鼓楼优质学区房的价格虽有所下滑，但整体成交单价仍处于市场高位，同时市场活跃度相对稳定。一套学区优秀且总价较低的小户型房源，往往能引起不小的关注度。
比如前不久卖出“暂无单价”的嘉景苑。一套建面约仅有14.96㎡的房源，成交总价为170万，折合单价约11.36万/㎡，成为该小区历史最高成交单价。
一百多万买下双汇文学区房有多香，大概只有鸡娃家长们才能明白。
还有莫愁新寓小学+29中致远中学的凤凰三村，一套建面约66㎡的房源，吸引了23人竞拍，出价92次、加价127.5万，最终以总价270.5万成交，比市场评估价还要高出约67万。
在前几年市场火热时期，凭借优质学区和低总价优势，主城老破小“暂无单价”的成交记录层出不穷，是南京二手房成交单价超10万/㎡的主力军。
而南京鸡娃家长们紧盯的不仅仅只有老破小，诸如学区强、房龄新的改善型房源，价格不仅抗跌，往往还是一房难求。
比如主城豪宅学区房的代表之一的金鼎湾今朝天下，房龄新、户型大，拥有拉小+二十九中双学区。
自2015年至今，在链家网上仅有8条成交记录，其中有3条单价超10万/㎡。
哪怕在二手房市场普遍“以价换量”的行情下，今年仍卖出了总价1450元、97973元/㎡的高单价。
南京学区房，仍在神坛之上。
03
在“以价换量”的行情趋势下，南京近几个月的二手房“卖爆了”。
2023-2024年南京二手住宅成交量价情况
图源我爱我家南京研究院仅供参考单位：套、元/㎡
我爱我家南京研究院数据显示，4月全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续2个月上升，成交量更是创下今年月度新高。
具体到到成交价上，3月份南京二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌9.5%。好消息是，近几个月内的数据显示，南京二手房降幅呈现持续收窄，且近期多个板块出现局部回涨趋势。
相对来说，南京学区房虽同样受市场影响，但大多数仍居于成交单价高位。
那么花几百万买老破小值不值？
这要看学区含金量和家长们的“鸡娃”决心。毕竟对一些父母们来说，学区房像是投资教育而不得不买的一张“入场券”，哪怕资产增值、保值的可能性不再是百分百，但学区信仰依然还在。