最近，共同富裕示范区在土拍政策上走出了一小步：
私人拿地定制化开发来了。
4月份，位于浙江省南部的丽水市拟推出6宗微型宅地，引起了不少人关注。
丽水新闻传媒中心发布土拍信息
当地透露，地块出让方案正处于意向征集阶段，但已经陆续有人表达意向，就连远在欧洲的华侨也来询问具体情况。
这一划时代的卖地方式，未拍先火。
6宗微型宅地总计约16亩，位于丽水市莲都区碧湖新城，距离市府约10公里，属于近郊板块。
地块位置
当地打出“低密私宅定制”口号，向市场营销。探长翻出原文研究了下，有几个信息值得大家关注：
第一，地块容积率低至0.7-0.8，突破限墅令容积率不得低于1.0的限制。
第二，单个业主可独立进行竞拍和建设，也可以多个业主联合竞买，组团申请共同拿地建设。
第三，每套房子产证独立且无论何种购买方式，后续均支持通过二手房销售转让方式出售给他人。
第四，不限户口竞拍，外地人也可以拿地。
万万没想到，土拍市场来了个化整为零的新招，蜡笔小新家那种日式“一户建”将成为现实。
日式一户建
没有中间商赚差价，拿地就能搞起私人定制大别墅，还有正常产证，私人定制的独立庄园来了？
根据官方发布的规划信息，本地块分为A、B、C三个区块，共由6宗小宅地组成。
出让地块信息
A地块总面积3652㎡，容积率0.7-0.8。分为4个小地块出让，其中A-1地块865㎡，A-2地块818㎡，A-3地块989㎡，A-4地块982㎡。
B地块总面积2097㎡，容积率0.7-0.8，预计房屋幢数2幢。C地块总面积4312㎡，容积率0.7-0.8，预计房屋幢数5幢。
A-1，A-2，A-3，A-4，B，C地块将分别进行挂牌出让。
一般大型宅地出让，政府会要求开发商配建公园、道路等一堆设施，但丽水这次自掏腰包：
地块航拍 图/丽水人居
西面河道拓宽，东面新建河道以及地块内“7字型”道路及周边配套道路等，均由政府配建。
修河补路，不嫌麻烦拉水电，丽水卖地还有配套售后服务，简直是业界良心。
探长注意到，丽水这6宗地块容积率全部低于1.0，释放了一个积极的土拍信号：限墅令松动。
为了避免过多占用土地，2010年国土资源部、住房和城乡建设部下发通知，要求各地严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
图/Pexels
限墅令的出台直接导致楼市再无纯粹的别墅项目新增。丽水卖地新模式，不仅让别墅产品重返市场，甚至连私人庄园都能实现。
放松信号并非空穴来风，有迹可循。去年自然资源部就向各省市主管部门发文建议取消远郊区宅地出让容积率大于1的限制。
近两年楼市下行，土拍市场遇冷导致各地楼市库存高企、土地出让金收入锐减，地方财政吃紧。
5月份，自然资源部出台新规，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。
去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
卖地紧箍咒一套，土地财政依赖度高的地区瞬间紧张了起来。按道理，相应的土拍政策也应该同时改革。
丽水城区图 /丽水发布
以丽水为例，去年的GDP只有1964.4亿元，在浙江11市排名中倒数第一，还不到邻居温州市的1/4。
2023年，丽水房地产开发投资323.8亿元，环比下降5.7%，其中住宅投资下降7.4%。丽水建设局数据显示，丽水去年年底楼市库存去化周期接近40个月。
一减一增，双重压力下，丽水土拍只能剑走偏锋出奇招。这还是共同富裕示范区的城市，其他中西部小城压力更大。
从长远来看，放开远郊宅地容积率限制，有助于地方政府盘活土地市场，增加财政收入。
这次丽水放出的土地素质极佳，不仅容积率低，而且区位优越，三面环水，目的不言而喻。
地块产品效果图
以往楼市火热，无论地块肥瘦开发商都照单全收。如今行情不好，宅地出让都是央国企或城投兜底，有能力拿地的开发商都只能谨慎地“挑肥拣瘦”。
可以想象，只要政策允许，地方政府卖地创收的新花样会越来越多。
简单的放开楼市限购已经没有作用，从土拍源头上改变楼市供给才是正确思路。
市场销售数据表明，除非地段极好，否则千篇一律的住宅很难打动高净值家庭的改善或者投资需求。
稀缺才是王道。楼市产品的多元化，可以满足不同人群的买房需求。追求舒适与隐私的富裕阶层，可能会率先走逆城市化定居的路子。
如果丽水私人订制的卖地模式走通，将会倒逼楼市产品改革。
图/Pexels
当然，困难也是有的。比起开发商大规模的统一建设，定制化开发不仅需要政府搞定水电路网等基础设施、协调复杂的报批手续，开发团队还要专业的设计建造。
没有规模化开发摊薄成本，私人订制的豪宅又贵又麻烦，注定是小众市场。
不过，也有的城市开始探索别的路子，这或许更适合平民大众。比如位于大湾区的肇庆市，近日发布了楼市新政：
从2024年5月1日起，肇庆实行按住房套内面积计价宣传销售，积极有序推行商品房现房销售。
除了支持“以旧换新”，肇庆还鼓励“旧转保”，即市民自有旧房可申请转为保障性住房，官方参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。
没想到吧，商品房市场有朝一日也会向电子产品行业学习以旧换新。
楼市版的“转转”，由地方政府主导。大量老破小将以“保障房”的名义焕发生机，老业主可以去买品质更好的新房。
楼市存量时代，如何挖掘更多的住房需求，是个考验人的难题。
无论是私人订制的豪宅，还是以旧换新、现房销售，楼市纠偏才刚刚开始。