北京楼市新政，着实热闹了五环外。
北京惯会在重大假期前“搞事情”，不是930就是430。这不今年的五一假期前，北京放松了五环外的购房限购政策。
图源北京市住建委官网
具体就是：
1.如果你是北京人，已经结婚的可以在北京五环外买第三套房，没结婚的可以在五环外买第二套房；
2.如果你是外地人，无论已婚还是单身，在北京需要连续缴纳5年社保或个税，可以在五环外买第二套房子；
3.如果是在通州买房，还需在现有政策下遵循通州限购+政策。
简单点来说，北京这次新政就是“可以在五环外，多买一套房”。
在包哥看来，这一政策利好的是那些有money但受困于限购套数的那一波改善客户。
或许他们不用再等“卖一”就能“买一”了，而那些仍在攒首付的刚需客，不在此次新政的考虑范围之内。
买得起的，那就放开让他们多买，而买不起的，即使放开也买不起。
关于这次新政，你认为效果咋样？欢迎加包哥微信，咱们一起好好聊聊。
既然是“五环外可以多买一套房”，很多人觉得五环外都是郊区了，那包哥这么和你说吧，在北京除了东西城两区外，其他15个区都有地儿在五环外，所以一个“五环外”的区域还是非常非常非常大的。
而且包哥也说了，此次新政重点收割的是有钱的改善客的韭菜，所以，这次五环外的改善新盘似乎等到了黎明，那咱们今天就来盘一盘北京五环外的改善新盘。
咱们先说说，离“城里”最近的朝阳、海淀和丰台。
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五环外大户朝阳
朝阳，虽说五环外的面积占了整个区域一半左右，但新房数量却占整个朝阳区的9成以上。
也就是说，朝阳五环外的是新盘扎堆的区域。
朝阳五环外新房分布
这两年朝阳新房的热门区域，除位于东南四五环之间的十八里店和王四营外，像奶西、崔各庄、东坝、平房这些都在五环外。
五环外的这几个区域中，平房的和光煦境和玺悦朝阳，因为处于北京正东，依托地铁六号线到北京内城极为方便，所以这两个项目去化非常nice。
东坝呢，这几年规划的大饼逐步落地，这次五环外放松限购，包哥预计会使区域内的新房项目焕新生命。
东坝区域内的保利天汇，在新政出台前就把交付的装修标准进行了大升级，提高产品的质价比，这个项目包哥能拿到一些独家优惠，感兴趣的，加微信咱私聊去。
东坝北边的崔各庄，和光悦府、晓风印月、望京龙樾三兄弟一直被地价、交通、配套、市场等不利因素困住，几乎没有自救之力。
但今年开始，各方力量开始了“拯救崔各庄”行动。 首先引入了学校八十中， 然后交通方面， 区域将规划和建设一条全新的道路，沿着北小河而修，从南皋直通望京。 除了这条道路之外，黑桥南皋项目西侧约500米将建设东北环线车站。
上面把崔各庄的堵车问题和上学问题解决了，三兄弟也展开联合进行区域炒作，再在价格上给出最大的诚意，再卖不出去只能怪市场太冷了。
三兄弟的产品做得都还行，此次新政后可以多买一套的铁子们，可以考虑下崔各庄了，现在确实是性价比最高的时候，加包哥微信，咱们单独分析这三个项目。
还有从2022年开始大火的奶西，望京樾之后的宸园、望京云尚到今年年初刚开盘的望京国誉府，基本上都在走极致改善的路子了，此次限购放松“放出”来的那波有钱人可能还真对奶西感兴趣。
当然，还有有钱人扎堆的孙河别墅区也在北京东北五环外，在都是别墅项目包围的情况下，主打小户型改善的中建璞园也异军突起，一入市就给了市场很大的惊喜。
璞园的成功，离不开它自己在产品上的用心，还有就是在一众别墅项目和奶西、东坝改善项目中，选择做小户型，成功俘获品质刚需。
新政后，璞园可能会吸引一部分之前打算“卖一买一”，但卡在“卖一”阶段预算又没那么多的改善客户，毕竟璞园有低容积率洋房，总价低的改善标签在。
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海淀新盘全在五环外
你说五环外是郊区，可海淀有接近60%的区域都在五环外。
提海淀觉得不远，提五环外就觉得远了，包哥觉得这属实有点“双标”。
海淀五环外新房分布
海淀就比较好说啦，本身海淀新盘就相对较少，西五环边上有两个豪宅项目，还有永丰北处于销售尾期和现房销售期的俩项目，再就是2月份刚刚被港中旅拿下的翠湖地块。
俩豪宅项目，香山樾的表现更为抢眼一点，4月份网签了22套，网签总价达到5.64个小目标，网签均价达到12.3万/平。
“多买一套房”新政后的整个五一假期，香山樾官宣又卖了5.28个亿，包哥粗算了下，大概又成交了小20套吧。
香山樾热销海报截图
如果香山樾这个销售成绩是真的，那还真是应了包哥那句“困住有钱人买房的不是价格，而是资格”。
也不知道关注包哥的铁子们有没有香山樾、印香山的准客户，有的话加包哥微信，我还真想知道你们有钱人是怎么想的。
永丰北的中海富华里在上个月开始了现房销售，北区富园一共360套现房，官宣开盘成交197套，总成交额超16个小目标。
中海富华里因为有最小面积80平的小户型，总价700万以下，这也让很多人敢于出手海淀了。
还有待入市的翠湖地块，港中旅拿地，中海操盘。据包哥了解，项目又要做大，都是100平以上的户型了，按照指导价8.5万/平算，上车门槛来到900万。
不过没关系，新政释放的这波购买力，都是买得起第二套、第三套的，对他们来说，不差钱。
但回过头来，那些打算换房或者想低价上车海淀的刚需，富华里可能是你最后的机会了，加包哥微信，咱们私下聊点不咋能说的。
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丰台五环外全在西边
丰台比较特殊，东西很长，横跨北京将近10个环。
而丰台五环外的部分，都在西边，目前五环外在售的新房也都是以改善和终极改善为主。
丰台 五环外新房分布
中建国望府是一个2020年8月份开盘的项目，因为区域的发展不成熟，加上这两年的市场环境下行，所以一度卖得不理想。
中建国望府的地块本身很优质，容积率只有0.8，整个项目只有92套房源，建筑规模2.58万平，包括了叠拼、主力合院以及明星合院三种产品，是目前市场上少见的纯墅小区。
这两年，国望府周边的城市界面开始变好，再加上“多买一套房”新政的落地，包哥还是希望国望府能被更多有钱人看到，毕竟产品做得确实不错。
这项目现在已经是现房了，可以联系包哥去看看现房长啥样，加微信，咱们私聊去。
还有前段日子入市的中海永定玖里，也是以洋房和叠拼产品为主。
叠拼的面积有175平、183平和190平，一共144套，洋房的面积有100平和136平，有264户。
永定玖里项目，包哥觉得产品品质方面没有问题，唯一的问题可能也是项目周边的小环境差点意思。
永定玖里的指导价是6.4万/平，因为中海当时是底价拿地，所以综合楼面价3.36万/平。
这中间有3万块钱的利润缝差，中海能够比较从容的在产品上打磨，后期楼市继续不好的话，也有充足的空间降价。
现在永定玖里有一套房子网签成功，成交单价5.3万/平，比指导价每平低1万多。
430北京买房新政，包哥觉得就是对外环外的改善和超改楼盘有利，这些项目一定要抓住这一波政策带来的可能相对短暂的红利期抓紧出货，因为你不知道接下来的市场会怎么走。
祝你们好运。
好了，今天咱们主要聊朝阳、海淀和丰台，下一期咱们聊聊石景山、顺义、大兴这些区，如果你感兴趣，想了解哪个项目，赶紧加包哥微信，咱们先私下聊去。
以上。
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