作者 |睿和智库研究部
编辑 | 宋金煜、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
今年一季度，我国经济开局良好。国家统计局数据显示，一季度规模以上工业增加值同比增长6.1%，为8个季度以来的最高值，较去年全年提高1.5个百分点。其中，高技术制造业和新兴产业保持快速增长，如高技术制造业增加值同比增长7.5%，较去年四季度加快2.6个百分点。
通过研究产业地产相关数据，睿和智库发现以下三大趋势：
一、各地产业园，正在开展一场围绕“新质生产力”的竞速比赛。“建设现代化产业体系、发展新质生产力”被列为今年政府工作任务之首，各地积极响应。今年一季度新建产业园的主导产业，主要围绕智能制造、数字经济、生物医药三大类。
二、产业园主流选址仍在一二线，不过三四线县域级产业园建设也在提速。与当地实体经济结合，县域级产业园正在迎来新一轮数字农业、数字文旅，以及研学等机遇。
三、产业向“新”成为共识，各地政策加码支持产业园存量改造和引进新产业。如广州、深圳、重庆等多地出台产业或产业园新政，并给予各类补贴。
榜单排名
榜单解读
1、数据分析：一季度新开园数量上升，向华南和华东集中
根据睿和智库不完全统计，2024年一季度全国新开产业园数量为31个，同比增长11%，集中分布在广东、江苏、浙江、福建等地区。其中，广东省新开园6个，江苏省5个，福建、浙江省均为3个。
在城市排名中，上海、杭州、苏州、佛山、深圳、泉州、青岛位居前列，县或县级市中海南澄迈、河北威县、陕西韩城也有新增产业园。
图表1-2 2024年第一季度新开业产业园省市分布情况（个）
据睿和智库不完全统计，2024年一季度全国新开产业园项目总建筑面积达428.82万方，其中体量在20万平米以上的园区共8个。此外，无百万方大体量园区入市。最大规模园区为东莞京东智谷二期60万平方米，其次是北京阿里智慧园区47万平方米，以及深圳宝龙专精特新产业园34万平方米。另5个超20万方的项目分布在福建泉州、河北威县、江苏常熟和无锡、浙江杭州。
图表3 2024年第一季度建面超20万方新开产业园一览（平方米）
从一季度新开园主导产业来看，多为智能制造、数字经济、生物医药三大类，其中由于数字技术与传统产业渗透融合持续深化，数字+文化、数字+文旅、数字+农业等为主的“数字+产业园”兴起。其中，由于数字农业快速发展，推动县域加快建设相关产业园，如威县数字农业产业园。
2、标杆企业分析：头部企业领跑赛道，向数字化、轻资产转型
1）中电光谷：全力推动高质量、数字化转型发展
中电光谷组建于2004年，是2014年在香港联交所主板上市的产业园区运营集团。
睿和智库数据显示，中电光谷在今年一季度新增1个运营项目，新增16万平方米的运营面积。截至2024年一季度，中电光谷在全国46个城市累计开园数为92个，累计开园面积为3563.8万平方米。
以“十四五”规划中期调整为契机，中电光谷进一步明确数字化转型目标，设立研发中心推动数字化建设。在加速数字化转型同时，中电光谷开启了“敏捷定制”模式，即按照入住企业的需求进行定制类厂房建设。
财报显示，2023年中电光谷实现收入52.21亿元，净利润5.27亿元，同比增长0.9%，同时经营性现金流连续五年为正。目前，集团已初步拟定13个进展不同的园区综合运营项目，计划于2024年启动实施。
2）京东产发：生态赋能，打造产业园高质量运营新模式
京东产发成立于2007年，独立运营于2018年，是京东集团内智能物流仓储平台的唯一开发持有者。同时也是中国和亚洲领先的现代化基础设施开发及管理平台，涵盖产业园区、物流园区等。
从最初负责集团内部仓储设施建设和运营、服务，京东产发已逐步过渡至服务社会一体化开放，包括服务更广泛的客户、带动区域产业集聚和升级、创造就业等。
根据睿和智库数据，京东产发在今年一季度新增1个运营项目，新增60万平方米的运营面积。截至2024年一季度，京东产发在全国多地城市累计开园数为242个，累计开园面积为2399.78万平方米。
去年3月，京东产发向香港联交所递交招股书。招股文件显示，其2020年、2021年、2022年收入分别为5.82亿元，7.987亿元、23.2亿元。受业绩期每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动收益影响，京东产发净利润高于收入，在业绩期经调整净利润28.8亿元、22.4亿元和31.1亿元。
行业动态
1、政策层面：政策护航产业向“新”，以新提质
加快发展新质生产力被首次写入2024年《政府工作报告》，同时今年一季度，全国各地陆续发布的当地政府报告中，均提及了产业相关目标和政策，包括加快提升科技创新带动力，全面实施制造业重点产业链现代化建设，支持各地各区聚焦特色优势发展主导产业等。
现如今，产业向“新”成为共识，多地把培育发展新兴产业、未来产业以及产业更新作为重中之重。目前，已有城市进行了具体细化，形成特色产业园建设2024年专项行动，并制定相关目标，给予现金补贴。
如重庆市立足该市卫星互联网先发优势，力求到2027年形成核心产值500亿元规模的空天信息产业集群；
深圳南山区新增低空经济、新能源、人工智能及数字经济4个行业专项扶持政策措施，给予企业最高1亿元的一次性落户奖励；
北京经开区则将重点放在了存量更新上，2024年目标推进2处老旧厂房改造，实施10个低效产业园更新改造重点项目，完成3个商圈改造提升工作。
图表4 2023年Q1全国部分地区产业地产相关政策
2、资本市场：2只获批4只排队入场 产业园REITs业绩稳健
截至2024年一季度末，全国已有35只公募基础设施REITs产品上市，其中，园区基础设施REITs共占9席之地，占比25.7%。
另外，博时津开科工产业园REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT已正式获批；还有4只排队入场，包括中金重庆两江产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金联东产业园REIT、华夏金隅智造工场公募REIT。
同时，已上市9只产业园公募REITs2024年一季报和2023年年报已披露。以工业厂房为代表的产业园区表现优异，出租率长期稳定在较高水平。如国泰君安东久新经济REIT2023年度累计实现可供分配金额为8059.14万元，持有的四处产业园区资产运营情况良好，年末整体出租率达96.51%，今年一季度该园区出租率提升至97.48%。
图表5 产业园REITs底层资产经营数据（万元）
目前来看，产业园区作为实体经济高质量发展、发展新质生产力的“主战场”，有着培育高科技产业、带动当地就业和税收等重要作用和使命。相较去年仅有中金湖北科投光谷REIT新上市，今年产业园REITs上市将提速。各产业园运营方还应把握政策趋势，加强对新型产业全链条的规划和培育，以始为终，以REITs退出要求来实现高效运营，从而提升REITs获批概率。
榜单说明
图表6：产业园区运营企业运营力指标体系
1.榜单数据截至2024年3月31日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正 。
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