房地产救市，又出新招了。
近日，深圳试水住房“以旧换新”的消息，引起了很多人关注。
首个落地的项目，是某南山区某项目与某中介机构联手推出的。按照活动规则，客户可先在该项目缴纳定金，锁定房源2个月，期间由中介机构尽快帮忙出售旧房，售出以后再完成新房的交易手续。
在这个项目之前，深圳房地产业协会与深圳市房地产中介协会已联合发起“换馨家”活动，也就是商品房“以旧换新”。
深圳并非个例。去年便已有城市开展了类似活动。而且，不止普通住房有“以旧换新”，拆迁房也有类似政策。这是一种什么信号？
超30城试水住房“以旧换新”
多方联动打通一二手销售链条
据不完全统计，2023年以来已有超30城试推“以旧换新”，其中包括南京、郑州、厦门等多个二线城市。不过，方式上并不完全一致，有的是面向拆迁户的，有的则是针对存量老房子的，在操作流程上也有所差异。
1、拆迁房“以旧换新”，将购买力留在楼市内
一种是房票形式。
广州荔湾区今年1月开出了全市第一张房票，宣告房票制正式实施。广州也成为这一轮首个落地房票安置政策的一线城市。
按照规定，房票的持有者或其直系亲属，可以凭票购买广州市“房源超市”内新建商品房，购房时，优先全额使用房票抵扣，不足部分可以由购房人补齐；房票有效期是18个月，到期后未使用部分可以向政府兑换成货币。
目前，房票安置已被广泛应用于各地的城中村改造项目上。在广州之前，已有超30个城市实施了这一政策，其中包括郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、宁波、无锡、温州、绍兴、蚌埠等至少30地。
一种是直接换购新房。
像广州这样，搭建一个平台供拆迁户办理“以旧换新”业务的，不在少数。
比如福州就在四月份上线了“福房通”交易平台。据媒体报道，该交易平台整合了近30个国企央企的新盘。拆迁户可以自主录入旧房信息，并在线选择看中的新盘，通过平台撮合，回收小面积的安置房并签约购买新的大面积商品房。
这两种方式，虽然形式上不太一样，但本质却是相同的：就是让拆迁户“旧房”换“新房”。
在此前，各地城中村改造主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅。而“以旧换新”模式，有利于驱动拆迁户入市，将购买力留在房地产市场内，带动新房销售。
2、普通旧房“以旧换新”，打通一二手销售链条
“以旧换新”的模式，也被多地引入到二手房置换上。政府、房企、中介机构等多方联动，帮助已经有房子的居民卖掉旧房，置换新房。
具体而言，大致可分为三种形式：
①给置换客户一定的购房补贴。
江苏盐城、苏州，辽宁沈阳等城市，就是以补贴的形式鼓励置换。
居民出售自有住房并在规定期限内买房，可以享受一定比例购房税费补贴。如江苏盐城、江苏苏州、辽宁沈阳等地区均是这种形式。
②“换新购”，中介帮忙卖房
购房者向开发商认购并锁定新房房源，开发商联动中介机构集中资源帮客户卖掉旧房，旧房子卖出去之后，房款用来抵做新房的首付。若在一定期限内旧房未售出，则退还新房认购金。
浙江宁波、山东济南、重庆等城市都试点这一模式。重庆今年三月份房地产春交会，还专门组织了13家房地产企业、60个项目和8家中介机构参与“换新购”活动。
③国资收购旧房，客户购买指定新房
国资下场统一收购旧房，作为保障性住房或人才房使用；旧房出售后收回的房款用来购买国资公司指定的新房。江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地都已开展了这一类“以旧换新”活动。
以太仓市为例，市民可以将符合条件的二手房出售给指定国资公司，再置换国资公司指定的新房，收购的旧房用于人才公寓和保障房供给。
尽管各地在执行细则上有所不同，但不难看出，“以旧换新”就是希望通过一二手房联动，帮助有房一族尽快把旧房卖出去，将购房需求释放出来，提高楼市活跃度，促进新房交易。
新房二手房陷入拉锯战
得改善客群者得天下
对于这一政策，目前各方评价不一，有人叫好，也有人不看好。整体而言，虽然质疑声音不少，但从落地执行效果来看，这一措施对于购房者及房企还是有一定的利好。
对购房者来说，换房流程缩短了，且获得购房补贴或租房补贴，置换成本降低了。对房企来说，这不失为一种低成本的获客方式。
作为从业者，明源君认为，官方在此时推出这一政策，其释放出来的信号值得思考及关注。
1、二手房抢客严重，亟需引导置换客群向新房市场靠拢
当前新房市场与二手房市场，正在变得异常割裂。
一边是市场疲软的情况下，二手房市场还在进一步“蚕食”新房市场份额，令新房市场更加雪上加霜。
据国家统计局数据，2023年商品房全国销售面积同比下降了8.5%。
与此同时，二手房交易量却出现明显的止跌回升。截至2023年12月25日，克而瑞重点检测的30个核心城市二手房成交量同比上升了33%，成交规模创近5年新高。
也是在去年底，二手房的市场份额首次超过一手房，达到53%。其中，北京、上海、重庆、南京二手房市场份额更是达到了60%以上。
来源：克而瑞
新房二手房的成交走势还在进一步分化。
今年第一季度，CRIC监测的30个重点城市新房累计同比下降50%，降幅持续扩大2个百分点。
二手房市场的表现恰恰相反。多数热点城市，包括北京、深圳、广州、上海、天津、武汉、青岛等，二手房交易量都创下了近一年来新高。
尤其是深圳，3月份创下了近三年来新高，仅次于2021年。上海和广州的数据也接近去年3月的水平。
据估算，今年一季度30城二手房交易量，已达到新房交易规模的1.56倍。
这对房企来说，绝对不是什么好信号。
二手房成交量的走高，让原本客户资源就紧缺的新房市场更加“雪上加霜”。新房去库存，很明显的，必须和存量的二手房市场展开份额争夺战。
目前各地推行的“以旧换新”活动，让置换客群提前锁定新房房源，有利于在引导购房者向新房市场靠拢。
从目前来看，“以旧换新”对于活跃成交是有促进作用的。
以深圳首个吃螃蟹的项目为例，项目4月19日开始试点“以旧换新”，并在随后周末两天集中主推，项目上客量与成交转化率都有所提升，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交金额过亿。
而且，此举还有一个目的，就是缩短交易周期。
去年以来，各地库存量走高，二手房的成交周期也明显拉长。以深圳为例，2023年深圳二手房平均交易周期达到了178天。
参与“以旧换新”的房子，可以被中介机构优先推广，加快房源出售，从而缩短客户的置换周期。这样一来，也间接的加速了新房去化速度。
2、争夺改善客群，新房需强化与二手房的差异化优势
房企要与存量二手房争夺市场份额，目标是改善客群。
实际上，“以旧换新”也是有门槛的，并非所有的旧房都被允许参与换新。
郑州的政策就是一个很有代表性的例子。
按照规定，参与“以旧换新”的二手房，必须符合几个条件：
房龄不超过15年；位置处于郑州市三环以内；建面不超过120㎡，小区有正常的物业管理。
符合这些条件的房子，无论居住还是投资方面，都有一定的价值，在市面上相对好流通。
毕竟，那些资质太差的老破小，流通起来难度大，想在短期内出手并不容易，用于“以旧换新”活动也不太现实。
这也充分印证了，当前“刚需买二手，改善买新房”的市场趋势。“以旧换新”面向的对象，主要就是改善乃至豪宅客群。
结合此前各地开放限购，放宽外地人购房门槛等政策，不难发现，目前各地都在争夺购买力强的“有钱人”。
同时，也应该注意到，二手房成交占比的持续攀升，是因为其相对新房有诸多明显优势，比如所见即所得，即买即住，以及近两年不断下调的税费，等等。
新房与二手房拉锯，有必要强化与二手房的差异，比如，产品设计更科学合理，产品功能更齐全，居住体验更舒适等等。从而将优势凸显，吸引更多改善客群流向新房市场。
对于“以旧换新”的效果，目前很多人表示质疑。明源君认为，作为楼市一个新尝试，“以旧换新”发挥更大作用，或有赖于官方给予更强的支持，比如，简化交易流程以及更多税费优惠。多方联动，更大限度的释放购买力，提振新房市场。
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