前几天二群突然聊到前几年两大网红神盘的成交，都出现了较大幅度的下跌，正好借这个素材聊一聊。
祥浦苑
2013年10月30日，榕发以2.84亿元竞得宗地2013-24号地块，楼面价2709元/平方米。
地块要求：竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业，企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米以上（以发展改革部门立项并签订施工合同为准）。
2019年，项目上市，一次性推出870套，摇号开盘，3011人认筹摇号，也创造了福州的摇号记录。
从备案价来看，项目均价2.4W，公摊率偏高，高达24-26%。
产品面积较多，虽然有赠送部分平台，但是对比南二环目前的新盘，使用率依然不高。
后来项目交房，也闹出过一些负面维权，比如透水砖，搭建停车棚，配套用房在社区内等。
对于项目而言，背靠东办，当初也是定位配套周转房， 门口地铁4号线+预期的福高小初。
可以说项目占据了江南CBD配套最核心的区位。
交房后项目二手价格对比当初开盘价也涨幅不少，这2年的成交均价在3W左右，对比当初2.4W的开盘价，上涨6K，幅度25%。
这样的价格走势，在这几年楼市，很明显已经非常出色的表现。
最近成交的一套：106平米复式，高层，单价2.58W，总价277W。
对比之前的成交价，出现较大幅度下跌。
这里面还有一个话题，就是房源是否满二，前2年那些成交都未满二，但是目前项目交房已经超过2年，所以实际的成交价，下跌幅度预计是更大。
这时候就是最有意思的话题，这套亏本了吗？
从备案价来看，105平复式单元160套，备案均价2.5W，截取每栋的高楼层备案单价，价格在2.5-2.6W。
如果按照这个价格来看，这套2.58W成交的复式房源，基本已经持平当初的购入价，无非是亏损办证和所谓的利息等。
对比前几年周边的其他新盘，普遍下跌4-6K，这样的表现依然是领头羊。
回到项目本身，品质一般，得房率一般，最大的特色就是聚集了板块的几大配套。
实际推敲，也仅仅是一个有预期没有数据的学校，一个地铁四号线末尾的地铁站。
这样的配置，福州有多少类似的项目？
南二环的四大金刚，地铁1号线+麦顶分校，东区的地铁4号线+榕博分校等。
除此之外，项目周边的融信玺湾、金辉观澜云著等，从配套来说，预计也是一样。
目前这些项目的成交价，纯商+人才房的玺湾，高层，2.4W，户型得房率更高。
综上，对于祥浦苑的高价，当整个楼市都在下行后，3W的成交价，多少有点难以支撑。仅仅依靠东办的人员，对于这样近千套的社区，周边不少新盘的区域，很难看到二手的性价比。
榕心映月
2018年9月，中交+绿城+福州地铁以18.43亿元竞得福州宗地2018-36号地块，溢价率接近0。
地块面积：74.23亩，容积率：北侧3.96，南侧2.6，地块商品住宅（毛坯）最高销售均价不超过30000元/平方米。
项目从2019年到2020年，三次开盘，三次摇号做到日光，成了当时的网红盘。
从备案价来看，第一批均价高层连廊均价2.86W，第二批均价2.94W，第三批均价2.85W。
作为高层连廊，项目公摊也不算低，户型比较简单，中间户97，端头115、125，当时主打双地铁。
交房后也出现各种减配维权，拉横幅等，房企联合开发也成了市场一个减分项。
项目依靠最终划片新校金山小金闽校区+对口金山中，也在二手市场做到高溢价挂牌。
对比当初划片刚出时候，个别挂出的4W单价，随后成交来到3.5W，近期一套房源直接来到3.06W。
不同于之前是低楼层，这次这套是中层，这也预示着这个网红盘，价格也出现波动。
从房源信息来看，预计是第三批，对比当初的备案价，选择中间楼层看看：
从价格来看，中间楼层在2.7-2.9W，涨幅差不多1-2K，扣掉办证等支出，实际来看要么保本，要么亏利息。
对比去年的成交房源来看，这个网红盘，依靠突然的划片利好，已经也要步入是否保本的圈子了。
对比同期的周边新盘，项目即便目前成交下跌，和祥浦苑一样，依然是板块最出色的项目。
毕竟周边的紫金九号、龙湖天序等，二手成交来到2.7W左右，当初高峰期新盘都卖到3.2W+的价格。
基本下跌幅度都达到4-5K。
同样回到项目本身，和祥浦苑非常类似，占据了板块最有利的配套位置，地铁+学校。
实际推敲，双地铁真正有意义的是2号线，划片的新校+金山中，金山中去年的中考表现，已经和水都、桔四没有差距。
金山中重点对口是金山小，金闽小也仅仅是第二选择，新校最终表现如何，也无人得知。
项目的高层连廊，社区拥挤，房企减配，得房率偏低，户型在目前市场也不够出色。
这个项目唯一的优势，可能也仅仅是它是周边类似配套项目里面，房龄最新的一个。
至于后续的楼盘维护，能否顶得住，至少目前来看难说。
综上，对于榕心映月此前3.5W左右未满二的成交价，根本看不到有什么空间给买家，至于是刚需地铁盘，还是真学区房，这两个概念也决定了这个项目最终的走势。
对于真正有意向的购房者，可以多思考，福州目前的地铁刚需纯商盘并不少，价格超过3.5W的并不多。
盘点总结
前几年的两大网红盘，低于周边均价，依靠摇号上市，占据板块最核心的区位，坐拥了地铁+学区预期，在二手市场的初期表现都很亮眼。
只不过两大网红盘，自身的不利因素也是肉眼可见，无非是潜在客源和卖家的供需关系。
当楼市遇冷，消磨掉不少潜在客源后，网红盘市场考验才真正开始。
对于购房者，网红盘的性价比仅仅是针对一手买家，切勿上头高溢价买入。
特别在新盘低迷后，二手市场里面，这些网红盘也是中介最爱推荐的项目，真要买，多看看当时它们的买入价，出现溢价就要多小心。
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