上个月楼市小阳春，但是春风貌似没有吹到前滩。
前滩的楼市非常冷，成交量一个手可以数的过来，价格更是回到了解放前。
舆论开始不断“吹垮”前滩，尤其是二月份的一套华唐名邸161平的一楼不带花园的特殊户型单价仅有10.87万成交，被无数中介拿出来当案例说：
前滩彻底崩盘了。
此外，浪费了一层面积产品有硬伤的海悦华庭小户型也被大家扒了出来，2022年就已经挂牌，单价仅11万出头，至今没有成交。
一时间，全网各路媒体统一对前滩口诛笔伐，再次“高度“批评了前滩曾经的炒作。
看到这些文章和视频，我其实有些想笑，因为就是几年前，也是同一批人，在吹前滩是下一个陆家嘴。
随波逐流的本质是因为没看懂，直接在情绪上否定前滩，并没有任何实际意义。
前滩，恐怕并没有那么不堪。
01
看了开头，可能有读者觉得今天要吹一下前滩，其实也并非如此。
早在三年多前全网热捧前滩是下一个陆家嘴的时候，环线就第一个站出来泼了一盆冷水，率先提出了“前滩不是豪宅区”。
而今天写这篇文章，也不是洗白前滩，而是为了让大家跳出情绪的泥潭，从底层逻辑上了解前滩的价值。
前滩的开发历史我们之前就写过好几次，作为一个发育仅十年出头、地处浦东的板块，前滩也不像浦西市区有那么多历史故事可以叙述。
之前我们提出前滩不是豪宅区的时候，其实就已经指出了前滩的定位：
豪宅区之下，中产社区之上的1.5类地段，弱于陆家嘴滨江，强于已经老去的联洋。
前滩的优势很明显，作为一个整体规划整体开发的板块，中环内+多轨交枢纽+一线滨江+华二学区+商业中心，前滩集结了中产们需要的全部配置。
虽然产业上没有实现当年超越陆家嘴的梦想，但是前滩的产业发展绝对不算差。
浦东凭借着自身极强大的产业资源让前滩这个年轻的商务区入住率高达90%以上，其中不乏世界五百强企业总部和国内巨头，前滩在这个层面已经十分成功。
前滩的问题也十分明显，由于当年高度的营销带来的非理性炒作，前滩有不少投资客把前滩的价格搞得十分不理性，带坏了前滩的名声和风气。
而且的确是当年开发商们规划理念错配，小看了浦东和前滩，用小城市郊区新城间酒店式公寓的思路，给前滩造了一大堆“鸽子笼”。
因为以上的原因，前滩的楼市构成就十分别扭，什么都有一团大杂烩。
既有三湘，格力，这种一线江景的“豪宅”社区；
又有晶耀名邸一期，中粮前滩、华唐名邸等主力户型偏向于中产的社区。
除此之外，就还有一大堆带着学校资源的鸽子笼社区，也是大家最看不上前滩的地方。
上海有两百多个板块，分化十分复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
几乎每个板块我们都有详细评测文章
需要任何板块的请联系我领取！！
02
因为前滩产品结构的复杂性，造成了一个矛盾却实实在在发生的现象：
前滩的20w+成交，和前滩11w挂牌两年卖不掉，都叫前滩，却不是同一个前滩。
到底应该如何客观理性的看待前滩？
其实很简单，把前滩的三类产品分拆来看就行了。
从产品分化的思路，前滩的房子可以直接分成豪宅，中产社区，和鸽子笼，只需要各自单独分析就好。
首先说说前滩的豪宅。
说前滩不是富人区，有一个重要的因素是前滩能称为豪宅的项目实在是不多。
确定性比较大的豪宅只有三湘印象和隔壁没建好的格力，剩下的大概就是浦江海德的大户型、前滩世纪天汇朝江大户型，大概可以视为二梯队豪宅。
正如开头所说，前滩不是一个豪宅区，前滩的豪宅们我们也并不是那么看好。
三湘印象名邸
短期市场来看，未来几年，新房豪宅会大比例的分流了二手豪宅的客户，对全市的豪宅都有冲击，前滩肯定也不例外。
前滩作为豪宅中的二级地段，单纯是临江豪宅的圈子里，地位都是弱于陆家嘴滨江和徐汇滨江的，前滩的优势是面积段比较小，没跟人家正面冲突。
随着市区黄浦一大批的豪宅出现，未来上海的豪宅圈子里，前滩的地位恐怕还得往后面挪挪位置。
从这个逻辑来看，前滩豪宅的价格上限是被封死的，总价到了一定的程度，大概率就会流失到上游的板块了。
线上聊十次，不如线下见一次
线下聊一聊，快速解决你的购房疑惑
本场仅剩10个名额，快来锁定席位！！
03
相比之下，前滩的中产社区们日子好过很多，核心就是因为稀缺。
浦东目前的情况是，大部分的中产社区承载的购买力都只能到1500万左右的水平，比如北蔡大华，御桥，或者是靠着张江吃饭的唐镇。
当预算上到1500-2500这个区间的购买力，主流的选择其实只有联洋一个，这也是为什么联洋常年是浦东豪宅（1500-3000w）成交量的王者。
剩下的就是内环的源深、洋泾、花木、杨东分一分联洋的剩饭。
当然也有朋友会说森兰不是也很好吗？
森兰房子的确是很不错，但是体量不大，配套更谈不上优秀。
最关键是森兰这地方基本上是北面的死角了，区位上背离了浦东的发展方向，购买力用真金白银已经投过票把它pass了。
如果用中产社区五边形战士（优秀城市界面，优秀学校，便捷交通，繁华商业、优质产业。）的要求来看前滩，就会发现前滩都很强。
前滩环境
地段上，贵为CAZ的前滩自然是比北蔡大华御桥之流高级，足以承载高总价的购买力。
而面对浦东第一中产社区联洋时，前滩配置不逊色，房龄完胜。
可以说，前滩的三房、四房们，当之无愧是浦东的第一中产社区。
前滩的商品房
从远期看浦东的规划，也很难再出现一个新的能级媲美前滩的中产社区，最多就是前滩自己的亲儿子前滩南来分一杯羹，而前滩南本质和前滩可以视作同一个板块。
这也就是为什么前滩的晶耀一期和中粮等几个中产社区三房价格还是比较坚挺，依然还是维持在了15-18的水平。
当然，成交量肯定是不大的，毕竟全市2500万水平的中产社区，加起来一年也成交不了多少，分到每个板块一年也没几套。
而且前滩一共就那么几个小区，这种产品当前能入市的就大几百套而已，成交量不多也完全可以理解。
获取楼市最新楼市资讯
快速链接环线
做你买房路上的同行者
04
剩下的就是前滩的鸽子笼们，这个我跟所有人的观点没什么冲突，十分不看好。
一句话就能讲清楚其中的原因：鸽子笼们对标的是市区好地段的老破小。
如果综合比较各方面价值，鸽子笼还未必比得过这些老破小。
市区核心地段的老破小，资源并不比前滩差。
从“产品力”的角度看，只要不是房龄太老的那种里弄，大部分的户型还是比较方正，得房率都很高，采光也十分不错，都是鸽子笼比不了的。
关键在于，老破小主打三类人群：市区刚需上车，老年人养老，挂学q，前滩大概率只能做到第三个。
刚需不难理解，买这产品又贵又不实用。
至于养老嘛……除非老头疯了，才会花十万+的单价买一个完全没有烟火气的鸽子笼住。
价格这个层面，实际上带学区的老破小早就跌了一轮，去年开始的下跌行情，老破小又补跌了一轮。
等过几年房龄优势变弱，前滩的鸽子笼，恐怕补跌的会更凶。
上海楼市涨幅排行榜
上海楼市买房白皮书
上海学q房资料、规划资料
扫码领取，独家制作
结语
前滩真正的价值，其实还是让向南发展的浦东，不再离市区（CAZ）那么遥远。
只要有这层战略地位在，前滩的发展就不会差。
篇幅有限，关于中产社区如何选，刚需社区如何买，浦东向南哪些板块受益等一系列问题，欢迎联系我们。
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询
点击了解环线咨询服务模式
预约文章作者进行一对一深度分析
请添加下图微信