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万万没想到，今年1月时代·滨江上品（揽悦园）10幢顶跃卖出8.02万元/㎡的超高单价后，在随后的3月，同小区同楼幢的另一套顶跃也卖掉了，成交单价也到了惊人的7.7万元/㎡，势头非常迅猛。
屡破温州市区高层豪宅房价天花板，滨江上品风光背后有什么？我们一起来看下。
01
时代·滨江上品
位于鹿城滨江商务区瓯江路与府东路交汇处。东侧不远处就是已开业的滨江万象城，西侧是上陡门浦公园，北侧是光影码头，曾经瓯江夜市的所在地。
小区一共三个地块，滨江上品分为揽悦园、揽江园
西侧揽悦园先开盘，于2019年8月-2020年1月，共开盘3期，推售960套房源，主力面积段约132-260㎡，开盘毛坯均价约3.3-5万元/㎡。装标赠送，为1000元/㎡。
其中1-4幢、5-11幢均为独立地块，两者中间被市政道路隔开。
揽悦园楼幢图
揽江园是迟点开盘，于2020年6月-2021年1月开盘，同样开盘三期，推售562套，主力面积段约129-183㎡，开盘毛坯均价3.5-4.4万元/㎡。装标赠送，为1000元/㎡。
揽江园楼幢图
滨江上品全部六期房源一开盘就被疯抢，热度超乎想象，滨江商务区的红盘效应也由此开始，同期的九悦、江山云起都是炙手可热。
后小区顺利分批次交付于2023年，项目外立面尤为突出，以超大比例、干净玻璃面比肩鹿城广场。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
根据最新的市场成交报告，今年3月，滨江上品二手房成交的5套房源位于揽悦园的4、5、10幢，面积段在139-415㎡，成交单价在3.2-7.7万元/㎡，成交总价在445-3206万元之间。
成交截图（来源：温豪宅）
其中10幢主力面积段是260㎡，顶跃仅2套，建面约415㎡，也是该小区里面积段最大的顶跃。
图中左侧楼幢为10幢
这次今年3月成交的、单价超7万的顶跃房源位于揽悦园的10幢，北面正对瓯江，视野非常开阔，没有任何遮挡，对岸就是山体灯光秀。
结合前后两次的成交价格来看，1月成交的、单价8.02万元/㎡的415平顶跃房源是东边套；3月成交的、单价7.7万元/㎡的415平顶跃房源是西边套。
10幢东边套的视野更开阔，拥有超过180°的视野，西边套只有约180°的视野，西侧为同样高度的9幢（43F），会影响10幢西边套的部分视野。
2020年1月，10幢顶跃、西边套房源开盘备案价2376万元，普惠99折，普惠折后西边套总价约2352万元，单价约5.69万元/㎡，当时开盘一次性付款还能额外享受6个点优惠，即93折。
而本次的成交总价为3206万元，对比涨幅约36%，在市区房价普跌的情况下，这个小区成交价的表现已是屈指可数。
如果当年开盘时采用了一次性付款，涨幅能来到41%。在当下的市场中，这是极为少见的市场表现。
10幢低楼层开盘备案价（未享受折扣）
至于10幢低楼层260㎡的江景大平层房源，表现存在波动。
这个成交价和10幢6楼的开盘普惠价相近，如果刚好是6楼房源，那么房东亏了利息和契税，算小亏一点点。
如果该房源在6楼以上，房东要亏本金了，降幅在10%上下，楼层越高，亏的越多，东边套会比西边套亏更多，7楼及以上东边套要多亏800-3000元/㎡；如果在6楼以下，东西边套没有价差，房东还能略赚，涨幅在5-32%。
（因10幢为42层，故将低楼层认为2-14层，中楼层为16-29层，高楼层为31-42层，其中15、30层为避难层，以上价格均以普惠计算，若以一次性付款的优惠计算，实际收益会更高，仅供参考。）
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
最近几个月，这个小区4幢低楼层成交了2套139平房源，成交总价约445-459万元，成交单价约3.2-3.3万元/㎡；
而5幢低楼、139平房源，成交总价却高达约598万元，成交单价约4.3万元/㎡。
成交截图（来源：温豪宅）
其中4幢为二期房源，开盘于2019年9月，开盘毛坯均价约3.53万元/㎡；5幢为三期房源开盘于2020年1月，开盘毛坯均价约3.68万元/㎡，因前期销售情况非常良好，所以5幢当年的开盘价略贵于4幢，差价在1000元/㎡左右，低楼层差距就更小了。
本次4幢低楼层房源的成交价接近4楼房源的开盘价，即成交楼层是4楼房源，那么房东亏了点利息和契税等，算小亏一点点。
如果实际成交楼层在4楼之下，收益在5-12%，持平现有的银行的存款利率，小有收获；如果实际成交楼层在4楼以上，不仅亏利息、税费，还亏损了5-10%的本金。
如果成交楼层不是东边套，收益还会略高一些，亏损也会少点。
4幢低楼层开盘备案价（未享受折扣）
而5幢低楼层房源的成交价要高出开盘价不少，如果成交楼层是6楼以上房源，涨幅多在13%-20%，如果是6楼以下房源，涨幅能到30-40%。
（因4、5幢均为32层，故将低楼层认为2-11层，中楼层为12-21层，高楼层为22-32层；以上价格均以普惠计算，若以一次性付款的优惠计算，实际收益会更高，仅供参考。）
5幢低楼层开盘备案价（未享受折扣）
单从区位来看，4、5幢南面楼间距在约65-66米，南面楼幢均为32层，15层及以下楼层会受影响，采光方面相差不大。4、5幢139平的户型完全相同，4幢虽然有01-04室，但实际仍是两个独立单元，01、02室与03、04室之间不互通，差别不大。
不过5幢南面为市政道路，4幢北面为市政道路，南面为小区内部景观，4幢软环境更占优。
4、5幢楼幢图
综合来看，明显4幢更有优势，结果5幢房源的成交单价却遥遥领先，整整领先了约1万元/㎡。难道是因为南面1-4幢为独立地块，北面5-11幢为另一宗地块，存在圈层、配套等差异？还是因为5幢北侧有些许夹缝中的江景面？
综合来看，从今年一季度的整体成交情况来看，一线江景房源价格较为坚挺，楼层越高收益越大，或者是像8幢西侧还能看公园一样，有额外的附加价值。
对于滨江商务区来说，江山云起即将交付，滨江瑧品、瑞府和天樾玺都还有在售新房，短期周边市场竞争依旧会较为激烈，需要亮眼的价值点才能杀出重围。
至于近期热议的鹿角湾地块是否改住宅地块，静待官方消息，让子弹飞一会，相信迟早会见真章的。
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