一季度全省市场活跃度堪称历史最惨。房企推盘取证搁置，“以销定产”供给约束愈发明显。弱预期下，楼市大概率将继续艰难寻底。百强县方面，利好政策迭出，但更多停留在“鼓励”层面，供地节奏生变，“少而精”是必然趋势，供、求、价三端皆乏力，出清压力不减反增。
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PART.1
全国动态
宽松基调不变，金融支持加力
一季度，两会等定调房地产政策持续宽松主基调不变。“三大工程”进入加速推进阶段，PSL、专项借款、专项债等资金端支持持续加码，试点城市范围扩大。供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展、调降5年期及以上LPR等均是体现。
PART.2
政策变动
省厅发布住宅新规，进一步规范改善住房
24年一季度江苏省改善型住宅设计与建造导则发布，数百条标准全面提升改善住宅的品质。省内政策持续下发，政策环境再放宽，从发布频次来看，江苏省内发布新政频次高达37次，主要集中在放松公积金与购房补贴，未来各城市因城施策预期会持续加强。
一季度新政密集下发，除南通、淮安、宿迁外，其它10城均发布新政，且据不完全统计发布频次达24次；内容涉及面广，如提高公积金使用范围及加大公积金支持力度，加大购房补贴额度；此次政策端多手段的密集调控，均旨在激发市场需求以期助力楼市回暖。
《江苏省改善型住宅设计与建造导则》——
3月江苏省住房和城乡建设厅发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，导则从总平面及配套设施、建设设计、结构设计、给水排水设计等方面对改善住宅提出全新设计标准。包括1、改善型住宅除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m， 容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8；2、住区绿地率不应小于33%；3、当套内建筑面积大于120m²时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等；套内建筑面积大于150m²的户型，可以设置客厅挑空，增强住户居住体验；4、改善型住宅层高不应小于3.1m， 三层以上改善型住宅层高不应大于 3.6m等等。
CRIC观点：导则的发布促进改善型住宅不仅在功能上满足了居民的多样化需求，而且在安全性、舒适性、环保性和智能化方面都达到了新的高度，更好满足居民改善性住房需求。
PART.3
土地市场
苏州出现新楼板价地王，其余城市投资冷淡
一季度土地市场爆点当属苏州，3月27日，经过51轮报价，绿城以18.22%的溢价率，楼板价65022元/㎡拿下园区双湖核心地块，也创造了新的苏州乃至江苏省楼板价地王；相比于火热的苏州园区，其他城市投资市场十分冷清，半数城市一季度未有土地成交，有土拍的城市也基本以0溢价出地，房企投资更加理性。
一季度江苏省仅7个城市有宅地成交，其中南京成交建面62万方，徐州29万方，淮安17万方，分别位居成交量前三；价格方面，因地块质素不同多城本季度价格较近一年楼面价波动较大，苏州本季度现高溢价地块及楼板价地王，而南京、常州、淮安等成交的均为远郊地块，城市整体地价被拉低。
PART.4
住宅市场
除镇江外，其余各城成交量均为历史同期最惨
24年一季度，江苏各地级市商品住宅累计成交量374.93万方，同比缩水53.49%，与历史同期最高值相比，减少78.3%，可谓同期历史上最惨。分城市中，除镇江外，其余各城市的成交量均以历史同期最惨而结束。
24年一季度江苏省住宅均价19613元/平，同比下跌10.47%。12个城市中，3城均价同比上涨，其中南通均价同比涨幅超10%，主要受高价项目招商滨江国际街区和华润澐璟等个案集中网签的拉动；9城均价同比下降，其中南京降幅最大为14.68%，主要因低价项目雨花台区石林云城项目与高淳中宏万家新城集中备案，拉低全市价格。
南京：一季度虽利好政策频发，但目前市场承压，加上假期因素，虽有“金三”，但新房市场成交量依旧不足，一季度供求两端均同比下跌且跌幅明显。价格受主力项目影响也持续下跌，新房市场表现不如预期。
苏南：24年一季度苏南城市表现均下滑，苏锡常三城成交量同比下跌，跌幅均超三成，市场表现不佳。价格方面，苏锡常三城同比均下跌，但跌幅仍在3个百分点以内，市场波动较小；苏锡常三城整体成交规模仍延续筑底行情。
苏中：24年一季度苏中城市镇江表现回升，成交量同比上涨90%，且以33万方的成交量居苏中之首；南通、泰州与扬州新房市场成交规模不断缩量，其中泰州成交量已缩至10万方以内，市场风险性高。价格方面，本季度南通与镇江同比上涨，扬州与泰州同比均下跌，成交处低位运行时单盘价格影响较大。
苏北：24年一季度苏北市场均表现不足，成交量多低位运行，而“金三”成色不足未拉动一季度的成交；本季度苏北四城成交量均同比下跌且跌幅大，其中徐州、淮安跌幅在六成左右，苏北市场连续性成交动能不足，市场预期不足。价格方面，各城价格波幅均在15个百分点以内，市场仍以以价换量为主。
PART.5
需求结构
刚改及改善市场需求恒定，高改溢价能力更强
90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在6-7成，其中苏中及苏北90-144㎡产品占比达到72%，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，南京及苏南等高能级城市的溢价能力更高，尤以180㎡以上高端改善类产品最突出。
PART.6
开盘监测
房企推盘积极性均不高，受市场影响去化率下跌
24年一季度江苏省新房总推盘量3995套，同比下跌73%。从各城推盘量来看，共计8个城市有推新，推盘量均同比下跌，因当前市场观望情绪仍重，购房者对开盘活动不敏感，项目现多取证后平推。去化方面，本月江苏省整体去化率18%，同比下跌6个百分点，去化率仍处低位。
PART.7
房企动态
标杆房企占据TOP3，TOP10房企市占率达37%
万科、保利发展及龙湖稳居前三位；从市占率来看，TOP10房企累计市占率达37%；从入榜门槛来看， TOP3房企入榜门槛超29亿元，TOP10房企入榜门槛突破15亿元。
注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
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