北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
孩子明年上小学，没有户口，预计6年后还是得回老家上中学，您觉得适合买房吗？（到时候需要卖掉买老家的房子）400万总价的预算。目前租住房山长阳紫云家园，喜欢这样的品质小区，可以接受附近的小学。如果需要买房（因为目前政策长阳租房不能上小学），您觉得我这要求除了买长阳，还有更好的小区推荐吗？
两人在丰台南路和中关村上班，距离可以接受。因为两个人都是海淀社保，如果租房上学只能提前一年到海淀租房，比较新的房子一万以上，还要房东允许用学位。
A：
1、房子是用来住的，这看自己的需求呗。这跟学区的关系不太大，长阳是无所谓学区，海淀则是大概率派位，买了好学区的也意义不大。所以主要考虑居住吧，想住自己的房子再买。
2、除了长阳，南部的话也可以看西红门，保值差不多。但小区大多没长阳的新，学校的政策我不知道，按说应该没有长阳的学位紧张。
海淀的学位一般都是单花钱租，具体价格跟房东商量，不会太贵，毕竟多数都不是牛小的对口入学。
3、但这怎么比较呢？长阳的小学中学在郊区中不错，放到丰台算中等以上，到海淀就不太好比了。海淀则是学校越好就越卷，鸡娃氛围越浓，普校则是看自家情况，如果能达到平均水平，那回老家一般也不差。
我同事春节带孩子回河北，五年级，成绩在海淀算中等吧。本以为水平会比衡水牛校的差很多，但一做卷子才知道，英语数学能吊打，这还得说是教材不同的情况下。背后的原因就是海淀实在太卷了，整体氛围如此。
4、总之这我真不好建议，单从教育来说肯定是首选海淀，哪怕是进不去牛小，整体氛围和资源也是很强的。自住则看自己的需求，长阳的保值不错，这些年肯定没落后，只是传导排序靠后一些而已，郊区基本都这样儿，不算吃亏。
仅供参考。
二
Q:
我就是想问问我有一套北五环外林奥嘉园的纯东向的两居，双卫，我在现在这个时间节点，是否应该现在卖出？我目前没有购房或者其他资金需求，就怕房子放手里搁着，越等越跌，因为我想在五年内出售这个房子，置换一套南三环的次新三居。
所以我不知道我是在现在这个小阳春的节点低价卖出，将资金存银行吃利息，还是等必须要置换的时候再卖出呢？怕越等越亏。
A：
1、林奥嘉园，安置房为主的小区，性质就是自住为主的，没必要考虑太多炒房的事儿。这时间节点怎么说呢，卖了也行，相当于跟政府和银行对赌，看谁的力量大吧。以历次救市来说他们还没输过，这次只能说试试吧，看谁的钱多了。
2、怕房子越等越跌，意思是换成现金就不贬值了是吗？这看自己的理财能力吧，如果有稳妥的高息产品就卖了套现，老百姓都是实在没辙的才持有房子抗通胀呢。
只是提醒一句，1978年之后中国经历了至少五次重大的经济危机，哪次都比现在严重。在这几次危机中，大多数家庭都没受到太大的损失，甚至很多人都没感觉。而受损较大的都是瞎折腾的，试图跑赢大盘而倾家荡产的也不少。既然没有需求，那就纯粹是赌一把试试了，富贵险中求。
3、置换南三环的次新三居，属于典型的改善为主了，跟投资关系不大。毕竟之前这20多年是南三北五，南部多数都不强，如果有保值的想法也是赌一把试试吧。
4、既然赌性这么大那就赌呗，这看自己的判断。不过存银行吃利息是认真的吗？全世界的利率走低都20多年了，日本欧美早就都出现零利率负利率了。中国央行前行长的原话是“中国可以尽量避免快速进入负利率通道”，加息是短暂的，降息才是大趋势，否则政府债和企业债个人债都这么高，哪家扛的住啊？当然短期存银行没问题，长期的话仍然是赌吧。
5、总之我理解这意思，就是想赌一把，不是天堂就是地狱。试试吧，只能看自己的判断，外人不敢建议。不过再提醒一句，投资最好是顺势而为，非得跟国家和银行对着干，未必打得过他们。既然知道是小阳春，那只能是逆势而为的试试吧，祝好运。
仅供参考。
三
Q:
我女儿是西城集体户，准备换工作，但必须迁走户口，可我们在北京没房。如果买的话也只能拿出200万多点的首付，女儿的新工作未必稳定，不敢高额贷款，我们估算的稳妥月供在8000元，能买什么样的房子？
我在网上看了很多很多了，感觉只有70年的公寓合适，地段好面积大。可看您的文章说不合适，问了我们当地的人也说不保值。但说实话是真的很诱人啊，难道就不能改善吗？如果不买这些就得买郊区的，可一旦户口外迁，再迁回来可就太难了。
A：
1、8000现在对应160以上的贷款，减去税费至少买350万的房子吧。市区肯定是老破小了，很小很旧的，在石景山丰台有可能面积大一些，但也是老小区。郊区能买到两居，按4/5万一平计算，80多平吧，不算小。
2、那如果是市区的70年公寓，也没多大面积吧？就算5/6万一平，70平小两居。地段儿肯定是都不错的，否则也不会开发成公寓，如果是确定自住为主，或者是出租的那就买这种吧，租金高，可以算性价比高，但就是因为涨的慢，所以才显的高的。
改善，指哪种改善啊，是改变公寓的形式吗？改不了，顶多是减少办公的而已，其他变不了。但这种小区的物业一般也不愿意减少办公的，办公的多，他们的额外收入才可能多呢。
3、户口有房随便迁，这指的是买市区房子的难度吧？我也没什么好办法，就是这现实情况，只能看自己更重视什么了。
仅供参考。
四
Q:
咨询买房的。孩子 25 年上学，还有一个二宝29年入学，目前看朝外对口学区房，三居自住10年，平常老人带孩子，希望小区有一些环境。对比看了卧龙小区、枫林绿洲、博世祥源。卧龙小区比较破，有电梯的都是塔楼，停车不好停；博世祥源当前没有合适的房源；预算在枫林绿洲只能看一期临街的斜边户型。从居住体验和保值的角度看，还请章哥给个建议。
A：
1、居住体验的角度看自己喜好了，不用听别人的建议，也没标准。或者说自住和保值是两个标准，自住只用考虑自己喜欢的，保值才考虑别人喜欢的呢，一个是消费，一个是投资。
自住就相当于搞对象，自己喜欢就是最好的。保值就相当于做生意招员工，客户喜欢才行，否则赚谁的钱去？
2、塔楼是2003年之前的流行，非典之后除非是地段儿和容积率实在不好安排的，否则很少有开发的了。所以如果想兼顾就尽量先看房龄新的板楼吧，实在没合适的再看塔楼中朝向户型好的。临街之类的算硬伤，未必太影响保值，但肯定流通性弱，出手的时候不好卖。
3、这我真不好说什么，没合适的房源能怎么办呢，要不就等等吧。
仅供参考。
五
Q:
我还没有北京户口，名下有一套和朋友共有的公寓，赔钱中无法出手，他也不愿意买下我的比例。那我如果就这么卖的话能有人买吗？我看前些天有个法拍1%产权的，有没有借鉴意义？
A：
1、一般没人买这种的，你们是朋友都不好达成共识，外人买了不就更不好沟通了？
2、那个法拍的肯定有内幕，指不定什么目的呢。或许还就是想保住这套房呢，让自己的朋友去竞拍，低价占有1%的股权，那这套房就算将来再次被法拍，几乎就卖不出去了。毕竟1%的产权实在没意义，户口什么的都没戏，干嘛使啊？所以没什么借鉴意义，只不过是把商业案例使用在住宅上了而已，看个乐子得了。
3、这还是和朋友协商吧，否则就算到中介挂牌了，他们也不爱推销，费力不讨好的事儿。
仅供参考。
六
Q:
先说我家的房产情况：一套商品房、一套单位分的经济适用房。
先说商品房：西城广外神盘荣丰2008，15年买的，网签价150，为了孩子上学买的占坑房。房子在三期低楼层开间有48平米，明厨明卫带燃气，东南向，大落地窗，采光非常好，无遮挡，在荣丰算是稀缺户型。
17年的精装修，可以拎包入住，目前出租状态。改造成了两室一厅，一厅是餐厅或者一室两厅，两厅是客厅和餐厅，住三口人也没问题。现在孩子上二年级了，没有学区需求。本月问了楼下麦田说报价410 ，感觉太低了，因为我在链家看类似房子没那么低。
再说经适房：
丰台三环边草桥地铁站附近的矿冶佳苑，单位分房全款买的无贷款，无房本，只能自住不能买卖，可以落户。
我的两个问题：
1是商品房卖的话就目前情况应该报价多少？
2是我的经适房在住建委是否可以查到？因为经适房的存在，我卖荣丰的商品房算不算满五唯一？
A：
1、410/48=8.5万，这价格不太对。具体单价我不知道，但如果是48平的平层，出租的话应该在6000多块钱，坪效140左右。那就算是以学区房公寓700的租售比计算也在小10万的单价，就算是650也得9万以上。低楼层或许有价差，10-15%都有可能，但8.5万怎么都偏低了，尤其户型好的话不至于。我觉得怎么也得先报9.5万以上，再换一家中介问问吧，不行再调价。
2、经适房一般是能查到的，这种福利房多数都办过备案了，也就是手续和产权没问题，只是政策原因才办不下房产证。这可以拿着身份证去房产大厅查一下，查了踏实，哪个区的都能查。网上也能查，就是我不太会用。如果能查到就不算满五唯一了呗。
仅供参考。
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