文=城记智库城城
在《》专题中，我们已提到类似的观点：西安的地下商业体之路，并不好走。
作为在特定时期及特殊环境下，西安诞生了一些地下商业。在城市商业的发展历程中，也一度“可圈可点”。不过，在西安城市扩容、业态多元和消费迭代趋势下，众多地下商业“命运多舛”。
全城：命运多舛的地下商业
「城记商业」梳理，目前具有一定规模地下商业有十多个。梳理来看，有一半面临各种类型的困境。
比如土门的集乐里，内部商铺已大面积空置；比如开业仅三年的幸福林带地下商业，“环球港”传闻撤离；比如雁塔文化新天地，变身为“小寨公园”；比如钟鼓楼广场下的世纪金花，至今仍在闭门改造……
这个比例，足以证明西安地下商业的“命运多舛”。梳理西安地下商业的发展历程，有着特定的时代背景。
当时，国内城市普遍未曾扩容、中心城区范围有限，“地下商业”在一定程度上缓解了用地高度紧张。立足全国角度，它兴于八十年代，盛于九十年代，二十一世纪进入快速发展期。
比如，骡马市地下商业步行街——最高峰时期，拥有上千家包括MINI小铺、箱包区、鞋帽区和时尚婚纱区等，堪称当年西安最年轻时尚的聚集地。
骡马市，自明清以来就是老西安重要“商脉”之一。改革开放初期，是西北地区最活跃的服装经营、批发集散地。自2002年开始改造，一直是西安最火的商业区，曾创造十几万每平米的天价铺位。
所以，主打年轻、时尚的“骡马市地下商街”就应运而生。在新兴的商圈小寨，也诞生了以小商品、饰品和服装为主题的飞炫购物广场。
这些地方，一度都是很多西安年轻人的记忆。这波风潮后来一直在持续，比如地处纬一街的雁塔文化新天地，于2006年正式开业。
随着城市扩容、新城市商圈成型以及更领先的业态，以2010年为节点，西安地下商业“黄金时代”戛然而止。除骡马市地下商业、飞炫广场这种特色型街区坚挺外，其它地下商业萧条惨淡直至歇业。
时代：特定时期的产物
这个过程中，地下商业的大量出现，还与一项城市工程有关——“人防工程”。
当时，要进行“平战功能转换”：实现与社会经济发展、城市建设相结合，能够平时使用、灾时抗灾、战时防空。当时，西安钟鼓楼广场、南京夫子庙、上海人民广场、哈尔滨奋斗路等地下商业得以诞生。
从这个角度来看，当时西安体量最大、功能最全的大型地下商业，几乎都与它有关。
“反转”最大的莫过于世纪金花：1997年钟鼓楼广场竣工后，次年开业。在“小西安”时代，它一度成为西安商业的标杆和符号，引领了风潮十几年。
最令人扼腕叹息是土门街心花园：作为土门曾经最热闹之地，2012年10月以“土门街心花园地下人防工程”名义开发。
当时名为“镐都假日广场”，工程主体完成90%左右，因资金周转停工。2018年，引入新投资方并复工并更名为“集乐里购物中心”。如今，这个规划建筑面积达8万平米的地下商街，如今商业大面积空置（见下图）。
土门街心花园地下商业现状◎来源/城记影像
这其中，以“唐延路人防工程”立项的唐延中心城，相对坚挺。当时高新片区缺乏商业配套，该商业引进多个品牌一度火爆。不过，如今空铺逐渐增加。
每个时代，都有那个时代“开的花”。
在当时，利用人防工程开发地下商城，并未被归类为房地产开发，无需支付土地出让金及土地增值税，成本大大降低。
所以，通过兼具“防空洞”开发商业街区的模式，一时轰动业内。在这个期间，诸如“地一大道”为代表的商业在全国遍地开花。而如今，全国各地这种类型的地下商业，大多都折戟沉沙。
还是应了那句话：“时代淘汰你的时候，招呼都不打”。
未来：路将走向何方
客观来说，各种商业模式皆有成有败，但是市场运行规律不可违。
如果说，曾经因用地紧张带来的“向下发展”以及“人防工程”带来的开发模式，是一个时代背景和产物。今日竞争激烈和迭代迅速的市场，又出现不少“为开发而开发”的地下商业——这些，未来都应该避免。
这样的例子，其实已不鲜见：
郑州，因区域开发而诞生、号称“河南最大下沉式商业街”的郑西CCD，至今仍在危险边缘；在青岛，当时曾号称“要打造亚洲最大纯地下商业”的中央广场，曾被5.6折进行拍卖。
可以说失败者众，超大规模纯地下商业成功者寥寥：
比如前文提到的广州“时尚天河”，立足“华南第一商圈”，塑造出多个主题街区、多元体验业态聚集地等方式；比如成都SKP，这个“全球店王”的购物中心品牌，有着绝对资源垄断和唯一性。
如今西安多个地下商业，面临着诸多问题：
比如土门街心花园地下商街，历时十几年开发周期，有着庞大的各种沉淀成本，并对地面功能产生严重影响；相比而言，幸福林带城市功能界面良好，但是如今商业现状，无疑对未来运营提出极大的考验。
不过，这并非地下商业的“末路”！以西安为例，地下商业已进入“超级购物中心时代”。这个公式可以总结为：“中心商圈×超大购物中心×地铁TOD交通”。这份名单，包括小寨赛格、经开熙地港、城南MOMO PARK。
所以也不难推算，未来电视塔万象城和小雁塔太古里地下商业的受欢迎程度。从概率上来看，单独的地下商业成功率已越来越低。
在当下城市阶段时代，西安“增量发展与存量压力”并存，“商业形态迭代与传统商业盘活”交织。无论对于政府还是商家层面，一定要遵循市场规律和规则，否则问题只是看得见的“冰山”一角。
文=城记智库城城
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发现脚下这座城
最近，我们谈了很多城市发展的事情
也谈不少基建和规划
也重点分析关于交通的提升
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