北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
就算中国的房子没有六亿栋，那我问你，解放前中国就有4.5亿人吧，都怎么住的？都是平房就能住下了，现在才14亿，三倍多当年，那盖三层小楼就足够了吧，为什么到处都是大高楼？这难道还不能说明房子已经盖多了吗？
还有就算我认可你说的中国人均40平米，那难道不少吗？14亿人就是560亿房子，吓人不吓人啊？难道不是过剩吗？房价能不跌吗？
A：
1、这次怼的还有点儿意思，回复你两句，逗个咳嗽。
2、解放前的4.5亿说法不准确，这是19世纪晚清的数字，而1949年的估算是5.4亿。到1953年中国第一次人口普查时，总人口6亿。所以郭沫若才写出了《满江红》：沧海横流，方显出，英雄本色。人六亿，加强团结，坚持原则。天垮下来擎得起，世披靡矣扶之直。听雄鸡一唱遍寰中，东方白。
至于怎么住的那就是加强团结坚持原则呗，别有高要求的挤挤就行了，先生产后生活。而解放前则是“富者连阡陌，贫者无立锥之地”，朱门酒肉臭路有冻死骨。
连韩愈都说“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍,不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。”杜甫写下《茅屋为秋风所破歌》，感慨“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，苏东坡吐槽“我生发半白，四海无尺椽。我老未有宅，诸子以为言”。房价太高，买不起有什么办法？
解放前的民国那就更是看你有钱没钱了，有钱的住王府，没钱的就跟毛伟人似的，八个人租三间平房，挤在一张炕上睡觉，夜里翻身都困难。你要穿越回去可以问问路边的乞丐“倒卧”，问他们为什么不去住小洋楼？
3、过去也未必都是平房，否则潘金莲是在哪儿用竹竿砸的西门庆啊？爬房顶儿上去了吧，为了勾汉子也是够拼的。
这不抬杠，就算都是平房，那也得看当时都住多少面积啊。北京1949年的人均是4.75平米，全国是4.6平米，农村才平均8.6平米。甭以为当年农民的房子宽绰，能有两间茅草屋就不错了，否则就是地主该挨批斗了。
那如果以这个标准，中国的房子确实盖多了，可以拆掉80%以上，给每人留个厕所的面积就足够了。不过睡茅房可能是你的理想，我住不惯，还是觉得大房子痛快。
4、人均40平米，这可是包含了农村面积的，城市是36平米。这无所谓，就算是有560亿平的房子又怎样呢？很吓人吗？那我告诉你，中国现在的M2货币总量是300万亿，人均21万，一家三口就是60多万，加上老人就得有100来万的存款，你家有多少？不要拖后腿哦。
那你说既然有这么多钱了，那未来的钱肯定不值钱吧？问题来了，你是不是可以放弃挣钱了，躺地下等着就行了，反正钱也不值钱，人均20多万呢。房子也是这样吧，人均40平，跟你有很大关系吗？北京人均也30平呢，那你说那些天天喊房价贵的都有几套房啊？
5、再问你几句，日本楼市崩盘知道吧，到今天已经30多年了，你猜他们那儿的屌丝都有房了吗？人均多少平米啊？
还有，日本全国的房价确实低迷，但东京的房价早涨回来了，还创了新高。你说在他们人口减少经济低迷的背景下，什么人在买房啊？反正肯定不是穷人，房子也从来不坑穷人，跟你更没关系。
6、对了，中国的剩女也过剩了，剩的还都是质量高的，请问你交往过几个？不会是因为没房子才轮不上的吧，那可太悲催了，只能说活该……
二
Q:
我的基本情况是：女性单身，短期内无结婚计划，北京集体户口，首房首贷，工作在朝阳国贸，未来考虑换工作，地点不确定。购房的主要目的是将户口从集体户里迁出，短期内无自住需求，购房后打算出租，用房租来覆盖部分房贷。
目前首付可以拿出400+，总预算在650以内，想选择流通性好的次新两居，未来考虑卖出后和配偶共同购房。
想请教您：
1、目前最大的购房需求是保值，在现行市场环境下，是选择购房还是继续观望；
2、由于不需要学区，未考虑东西海，主要看房集中在朝阳，看了朝青、北苑新北苑、常营。目前倾向于新北苑，预算只能够到世华泊郡的回迁两居和中铁国际城的临街两居，想问问您这两个小区怎么样？或者您是否有其他建议。
A：
1、能找到稳妥的高收益理财产品就别买房子了，实在没合适的再考虑房子呗。我不认为房价能涨多少，也就是个相对稳妥的抗通胀工具。或者说房子是用来住的，有需求就买，不着急就再看。
再或者说现在又是一次政府救市，关注政策和成交量吧，如果有重大利好或成交量持续上涨，那就买房，没出现就继续观望。目前是成交量有所增加但不太多，等等看吧。
2、俩小区整体都挺好的，之前这些年的升值都远超北京大盘。不过房价中有部分溢价，毕竟涨的快了点儿，租金没跟上，之前是略低10%，现在可能差不多吧。学区是朝外的校区，但没学区溢价不算学区房，从这点来说也可以算弥补了一些。
不过尽量选没硬伤的商品房，房子是用来住的，越宜居的越保值。新北苑之所以这些年升值多，就是因为来买房的更注重居住体验，所以才对房价不是太敏感。回迁和有硬伤的就更靠板块的力量了，最好成绩是跟上板块大盘。
3、我没什么建议，现在又是一次楼市周期，还是看自己的判断考量吧。
仅供参考。
三
Q:
我弟弟家东大桥路23号楼顶层，总高五层，是很老的楼，没有加装电梯的空间。旁边就挨着芳草地国际学校，本来想留给自家孩子上学用，目前出租中，可是现在还在备孕阶段，最快明年孩子才出生，想问问您这种老破小是不是应该趁着入学孩子多的年份尽快卖出去。将来没有原地重建的可能性吧？
前两年还有中介出价700万，现在估计没有那么多了。经常把您的买房建议发给弟弟他们看，感觉他们不太了解形势，想听听您的建议。
A：
1、学区是芳草地+陈本吧，算学区房，学区溢价中等，估计20%左右。如果用不上学位，那常规建议就是趁着高峰期换掉，留着的话租金相对低，居住的性价比也低些，还有人口逆转之后的保值风险。
2、是否原址重建主要看安全等级，一般检测之后达到D级，没有加固价值的就有可能重建。然后看配资，这就看原产权单位是否愿意出钱了。23号楼的原单位是哪家啊，美院，中粮还是教育局？看是否负责吧。
另外既然是五层的，那应该还是“预制板”的吧？如果是，那原址重建的概率就比较大，新政策刚刚出台，我没仔细看，内容是可能对这种市区“盖板儿楼”提前安排。不过前提还是安全等级和原单位的配资，毕竟这只是政策，具体怎么实施看具体情况。
3、这还是看人家的想法和判断吧，谁也说不好以后的政策。
仅供参考。
四
Q:
我现在是已有两套房，朝阳门自住的和顺义养老的，但还想给孩子买套准备，可没资格了。中介建议是用公司的名义买，但我担心公司后续的各种麻烦，然后如果用公司买的话就得是用现有的房子做抵押贷，然后全款买。
这种贷款毕竟是违法的，我心里同样不踏实。就算不查，每隔五年就要进行一次循环，万一五年后不放贷了呢？可如果不贷款，我们手中现金只有200多万，也就是买套小房或者公寓。
A：
1、这我能说什么呢？既没有资格了，资金又不充足，非得买的话就只能是公司名义的郊区小房或公寓了。麻烦倒没什么，有的是代办公司，花点儿钱就行。
2、抵押贷也谈不上违法，而是违规。确实是有一定风险，一旦有暴雷的央行就会进行检查，那谁赶上了就倒霉呗。循环放贷的这种可能性更大，银根紧的时候就有被拒贷的可能。
3、没什么好办法就甭买了呗，何必较劲呢。或者说看看其他城市，现在有的是不限购的，也没必要非守着北京。但外地我就不懂了，咨询别人吧。帮不上忙。
仅供参考。
五
Q:
想问一下，世茂维拉怎么样？不求保值，只求不降。房本刚到手心里有点儿慌。周围很多人都说房山房价还会降，但是我因为是刚需还是义无反顾买了，但是还是很慌。就咨询一下您觉得真的还会降吗？
A：
1、世茂维拉，这怎么说呢？自住为主吧，典型的产品混杂的小区，别墅+紧凑型洋房+两限房，都可以说经济实惠，就是都有些互相影响。房本刚到手，是叠拼的吗，这就谈不上刚需了吧？房子是用来住的，住的舒服不就行了。
2、没必要很慌吧，房子本来就是用来住的。现在多少钱啊，如果别墅在6万左右，洋房在4万左右就说得过去，基本跟随大盘，低于的话就是走弱了点儿。另外别墅类的是更典型的自住类产品，没必要太考虑保值。两限房的话就更没必要慌了，怎么都是占了便宜。
3、这跟房山的整体大盘关系不太大，长阳板块的普宅就都不错，包括政策房和保障房，到目前为止没落后。
4、这我也不知道说什么，谁都不愿意房价降。我只能说现在是政策救市，至少热门板块的普宅都相对稳妥，还是多考虑自住吧。
仅供参考。
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