作者:周军律师

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不动产交易中,特别是商品房买卖中,经常会碰到,买方已付款,有的甚至已经入住,但是因为种种原因没过户。

这时候,如果出卖方或者房产开发商因为其他债务被强制执行,那么尚未过户的房产是否能排除执行?

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定,符合该两种情形的,可以排除执行。

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

但如果被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房,同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形的。

在二十八、二十九条之间是选择适用关系,还是只能适用第二十九条排除强制执行?

关于这一问题,中基层法院在选择适用上存在疑虑,为解决法律的统一适用,最高院在2021年发布的指导案例156号《王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》中明确了以下原则:

案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的,可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定;案外人主张适用第二十八条规定的,人民法院应予审查。

指导案例明确了案外人可以选择适用这两条规定,而非选择了其一,法院就不再审查另一条的适用情况。

那么,适用这两条有什么本质区别呢?

首先,适用二十九条必须满足“消费者购房人”的条件,也就是说,必须符合“以居住为目的,名下无其他可居住的房屋的购房人”;适用二十八条则不用,非居住,不唯一或者商业类房产均可。

其次,满足二十九条的购房人在开发商破产时享有超级优先权,优先于有抵押的其他债权,甚至优先于建设工程优先受偿权,权利能受到最大保护;仅满足二十八条的购房人则没有该项超级优先权,其权利劣后于建设工程优先受偿权和有担保的其他债权,仅优先于普通债权,权利受保护程度较差。

最后,要注意的是,对于“消费者购房人”“名下无其他可居住房屋”的要求,根据最高院判例,通常仅考察所在区域是否有住房,而非全国范围。

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