上生·新所在经营至第6年节点迎来重大变化，随着Blue Bottle Coffee的筹备到开业在社交媒体上被“监工”，拥有5栋多层新建建筑的项目二期陆续揭开面纱。不过这还仅是冰山一角，更多话题值得分享。
我们在2022年《“4年级”的上生·新所用“内容”达成蜕变，二期蓄势待发先行剧透》一文末尾对二期做了简单预告：
项目二期第1栋楼将会在年底竣备，这栋楼位于一期南侧，体量6500㎡，而整个二期面积则有2.4万㎡。
如果你最近到访过项目，应该已遇见过如约而至的第1栋楼引入了Ozark Hub户外生活馆、蕉内、以及尚处于调试阶段的Reebok&nautica复古联合店等品牌，延续一期主打健康、品质生活方式的定位策略。
随着另外4栋建筑正在陆续对外开放，拥有了更多体量供给后，Blue Bottle Coffee的开业显得更像是“热身”。
据官微《蓝瓶咖啡长宁首店落户上生·新所！二期最新动态Q&A来了》推文所示，未来将会陆续有：
大头贴品牌JUST.FOTO、亲子运动生活方式品牌JUMP+JOY、此前以快闪店形式呈现的骑行生活方式品牌PURE Electric、服装品牌幼岚、云南乡野美食品牌野选、专注于自然生态造景的品牌去野以及将在二期设立办公室和展厅的服装集团汉帛国际、光学产品生产厂商适马等众多“新人”入驻，信息量大，业态构成丰富。
全新的建筑空间格局和商业增量，让项目有理由期望通过二期内容的陆续释出和持续运营能制造一些“不确定性”，打造更为年轻甚至潮流化的空间氛围。而“不确定性”的成因，内外部皆有。
内部因素主要来自一、二两期的两个外在差异。
1、二期作为新建建筑，与一期工业建筑+历史建筑结合的布局稍有不同，其在延续工业建筑包豪斯风格的基础上整体采用了更为时尚简洁的设计方案，并加入了高密度的自然绿植元素。公共空间方面既有主广场又有内苑，足以满足不同的功能需求以及消费者偏好。
两个全新广场空间可用于举办较为大型的主题或品牌活动，是能聚客的事件发生地。
内苑则更适合日常闲逛、小憩、社交，营造相对私密、静谧的休闲氛围。目前部分区域尚未开放，先放效果图一窥。
二期效果示意图
2、如果说一期极为开放的整体环境让上生·新所的调性节奏偏慢，那如同“魔方城市”般的二期建筑更为紧凑，且大阶梯、屋顶运动平台、屋顶花园等公共空间的陆续开放则会带来有趣的变奏和并足以在立体动线上做文章。
2000㎡公共空间的扩容，让二期在运营方面有了触碰更多未知领域的选择，而无需过于顾及到历史文脉的传承，例如市集快闪、音乐会、特色展览、戏剧演出、时尚走秀等创意活动，均有可能在不同的区域上演。
两个差异点均指向一个关键词——活力。上生·新所前5年主要吸引的是品味、格调、审美力兼具的年轻人，未来二期则有可能助项目挖掘更多偏时尚潮流向的客群增量。
二期效果示意图
外部动因，则来自于项目所在片区随着周边多个项目的逐步成型，潜移默化中形成了可联动的泛商圈。如今我们去上生·新所，可以有更多其他目的地，反之去其他项目不同类型的客人也更容易到访上生·新所，这同样是形成客群增量和良性互补客观条件。
二期效果示意图
同时二期未来完整对外亮相后，将会有延安西路、番禺路、安西路、牛桥浜路4个出入口可进入园区，步行的通达性更强，也便于与周边其他项目互通往来。
延安西路入口“大直道”现已可一直通往Blue Bottle Coffee，而二期地下拥有的近300个停车位让驱车到场的停车难题一定程度上得到解决，这点最让我们望眼欲穿。
最终能否实现突破，让未来因不确定性变得更为有趣，持续保持活力和年轻感，还得看项目尤其是二期的呈现以及运营策略，比如把一些偏静谧、文艺的活动留给一期，而在二期的场域制造更多“躁动感”，我们拭目以待吧。
二期效果示意图
当然一二两期虽然在显性层面有肉眼可见的差异，但二期并非独立于一期存在，也不会刻意颠覆上生·新所前5年的原始调性积累，毕竟一期基于众多历史建筑的城市更新依旧是项目不可多得的底色。
5年对于一个常规商业项目而言是怎样的概念呢？“优等生”足以利用此时间窗口完成一次定位重塑级别的调整升级；“特长生”则可能在经营中悟出自身独特精准的调性和客群，并不断深耕细分市场。
上生·新所更趋于后者，在近年健康生活方式兴起的行业思潮下，利用充裕的户外空间、休闲调性、独特场域找到了合适的定位方向，并在近几年长期践行，表现为如下几个关键点：
1、园区属性
上生·新所作为“园区项目”的界定是有趣话题，因为目前在业内大多对于这类项目以“城市更新”“非标项目”一语概之，但其实我们在评述购物中心时会以“一站式综合体”“办公配套”“社区商业”等进行细分，因此对于非传统项目，同样值得更为细致的探讨，让工作和视角更为精细化。
“前店后企”是园区项目最重要的表现形式之一，其中又以素然所在的3号楼为业内典型模版。
2023年中，随着coffea SHED和SHARDAA等多个品牌的开业，整栋楼完整打开。
它既是商业空间，又是办公场所，更体现了公共属性。客人能获得常规的销售体验，同时又能零距离接触品牌的企业文化和价值观；对于品牌而言，前店中的“店”不仅只有卖货职能，它已成为品牌形象和内涵的展示窗口；而对于项目而言，企业类型、调性的选择就显得尤为重要，年轻感的公司能带来更多独特活力，这是例如在园区内引入一个律师事务所所不具备的场景，本质上与不同区位的写字楼白领着装、消费偏好迥异是相似的逻辑。
如果说素然所在楼宇，是项目园区属性的缩影，那蕉内、汉帛国际以及围挡新鲜出炉的爱奇艺等公司则是理念的持续贯彻。据官微所示，爱奇艺所在楼宇1层还将新增两家新潮体验门店——沉浸式“全感”VR体验馆奇境穿越X-META及高端剧本杀馆奇人宇宙，与爱奇艺的自创IP将会有深度联动，发挥商业与办公高度整合的优势，也是项目开业至今首次引入的新业态。
2、户外环境和特色空间
足够的户外空间是园区的一大优势。拥有“休闲、自由、亲近感”等标签是上生·新所与众多街区项目的共性，在商业内容打造时，餐饮往往成为最基本的配置，这也是上生·新所从开业初期贯彻至今的业态。
去年进一步调整扩容——位于海军俱乐部2层的El Pescador Seafood Bistro 渔夫西餐厅、19号楼1层的滇FU·云南Bistro等品牌开业后，整个项目的餐饮业态已趋满铺，且能基于不同选址空间带来多样化的场景和菜系选择。
更多的差异化体现来自于零售业态，鉴于当今零售大环境并不出彩，不少项目退避三尺。反之对于品牌而言，在选址时能入驻到定位足够清晰、明确知道自己要什么的项目就显得更为重要。好在更趋向于“特长生”的上生·新所近3年来的调整升级始终方向明确——健康、品质生活方式成为主攻方向，且卓有成效。
在去年中我曾出过一篇《动态报告 | KOLON 1973开业、二期显雏形，入春后的上生·新所有点热闹》，直至年底更多品牌悉数开业。
较有话题性的案例，来自美国户外品牌GRAMICCI在此开出国内首家限时店铺，将明亮简约的店铺空间与户外氛围达成有机结合，又与不远处的KOLON 1973形成氛围。
此外，永久1940以及二期商业中一众具有户外、骑行等健康生活方式标签的品牌，在店装规格、限定内容等方面均给予了项目“独家”标签。
在首店经济思潮下，我一直认为比起名义上的首店，更重要的是“含金量”，不论是品牌、装修还是内容，实质上的成色和独特性才是根本。上生·新所显然具备这样的吸引力，且更易于品牌达成共识。
与素然前店后企模式异曲同工，特殊店型的品牌同样能为项目带来有别于传统商场店铺的内容，助力社群引导和目的性消费；而上生·新所的特色建筑空间则是另一大先天优势，上文提及的海军俱乐部、孙科别墅以及众多公共空间，成为品牌及企业租户“家门口”的优质发声地，能以更低成本和更高效率发挥想象，达成更多跨界合作和共创理念。这让众多外部品牌在选择活动场地时所趋之若鹜，也是在租赁市场并不景气的近几年，上生·新所依旧能持有自身差异化竞争力的关键因素。
这个周末，VALENTINO将携手《不眠之夜》上海版团队，在项目海军俱乐部带来「SIREN 塞壬」特别演出。
3、品质和艺文内涵
如果说百年建筑的历史底蕴为上生·新所赋予与生俱来的质感；万科的匠心打磨让品质配得上城市更新的规格；那在运营企划层面的坚持输出，则让上生·新所在商业内容之外的公共空间具有了生命力，且其定位调性又反哺了建筑风格、品质以及商户、企业所带来的活力感。
近年项目的“戏剧节”也已潜移默化中成为了上海市场的独特IP，并通过对不同空间的量身定制为观众带来剧目之外体验增值。如去年底在孙科别墅这一私密空间的流动戏剧《消失在午夜》，让保护建筑通过内容运营焕发生机。
而就在昨天，项目官宣了已经举办到第4届的“咖啡戏剧节”定档，相信届时又是热闹非凡。
去年底的「生活创想艺术季」再度开启“城市游乐园”，联动热门潮流艺术家安迪·雷门特，以简约圆滑、逗趣可爱的视觉，通过不同类型的艺术装置，装点整个园区。这些持续的公共装饰和互动内容，如同在质感底色上赋予了协调的亮色。
如果把商业项目比作人，上生·新所已树立了成型的“人设”，当我们在说到上生·新所时，脑海中不再会仅仅浮现出泳池这类过于显性的画面，而是一则更为立体的商业、办公、生活、人文景致。
这些还不够，因此才有了本文前半部分关于二期的解读和展望——年轻就要“折腾”不停，挖掘更多可能，人生如此，项目亦然。虽然两者都会随着时间历练而“成长”，但商业项目可以逆龄生长，二期，是上生·新所的新机会。开春后就将迎来属于开放式园区的“旺季”，2024年我们会继续对上生·新所保持关注和期待。