“能动司法”是贯穿今年最高人民法院报告的一条主线，也是新时代人民法院履行职责的生动诠释。如何把案结事了政通人和落到实处，实质性化解矛盾？湖南法院坚持以“如我在诉”的意识，真抓实干，真刀真枪化解矛盾，实实在在解决问题，努力实现“三个效果”的有机统一，涌现出一批服务大局、参与治理、司法为民、公正司法的生动实践。
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“我租金都交了，现在合同还没到期，你们不能查封拍卖房产!”承租人李真（化名）是某连锁酒店的老板，在得知自己租赁的房产即将被长沙市芙蓉区法院查封拍卖后，情绪异常激动，拒不配合执行，甚至“摇人”围堵执行法官，阻挠法院执行。双方对峙，情势危急……究竟发生了什么？执行法官如何应对危机，成功“破局”！
01
被执行人拒不执行，执行法官遭围堵
事件的起因要回到2018年9月，该房产的所有人长沙某实业有限公司因经营困难，拖欠省属国有企业湖南省某工贸有限公司3000余万元款项，经多次催促，仍拒不支付。经仲裁后，湖南省某工贸有限公司向法院申请强制执行。
2023年5月，案件进入执行程序后，承办法官经调查发现被执行人名下有一处约6000平方米的房产。执行法官前往现场却发现该房产已被一家连锁酒店承租，酒店负责人李真称租赁尚未到期，自己租金已经交了，拒绝向法院提交租赁合同。
随后，湖南省某工贸有限公司向法院申请拍卖房产，上述房产进入司法拍卖环节。
执行法官将阻挠执行的酒店负责人带上警车，传唤到法院
2023年6月21日，法院组织人员对该房产进行现场评估，李真拒不配合执行，甚至喊来多人围住法官，阻挠执行。
眼见围观群众越来越多，处理不好很可能引发危险冲突。长沙市芙蓉区法院执行局雷霆出击，派出十余名法警前往现场，将拒不配合执行的李真强制传唤到法院。
执行法官反复向李真分析利弊，释明执行拍卖相关法律规定，在司法拍卖中承租人享有优先购买权，另外“买卖不破租赁”，即使房产被他人拍卖所得，酒店依然享有租赁权利。
“只要我们还能承租就好，这两年市场不太景气，竞争激烈，酒店经营困难，听到你们说要查封拍卖，我们还以为生意做不成，所以才有了过激的举动，对不住了，我们知道错了。”在了解相关法律规定后，李真诚挚地向执行法官表达了歉意，并主动写下悔过书与承诺书，承认自己不配合执行的错误并保证今后将无条件配合法院执行工作。
考虑到酒店经营不易，且李真态度诚恳，承认错误，停止妨碍，在征询申请人的意见后，法院未对李真采取处罚措施。
02
案涉房产遭流拍，“以物抵债”解困局
2023年7月，在承租人酒店配合执行的情况下，该房产顺利完成了现场评估工作，评估价格为四千余万元，该房产顺利进入拍卖程序。
本以为问题能够就此解决，没想到由于受房地产市场影响，该房产经一拍、二拍和变卖三道程序后，均无人出价，不幸流拍。
涉案房产被流拍
一时间，执行陷入了僵局。该案标的金额大、执行难度高，涉及范围广，能不能有一种执行举措能达到双赢多赢共赢的局面呢？
执行法官反复思考，又搜索全国其他地区类似案例，最终想到能否通过“以物抵债”方式来实现当事人债权。
所谓的“以物抵债”，是强制执行程序中财产处置的一种重要手段，在处置财产无法拍卖成交的情况下，将处置财产以流拍价格作价抵偿给申请执行人，从而最大限度兑现当事人合法权益。
执行法官向酒店负责人释法明理，沟通执行事宜
然而，以物抵债虽然可以兑现胜诉权利，但同时也因资产不能变现会给申请执行人造成压力。但现在已经进入了“有价无市”的困难局面，与其陷入处置僵局，不如以物抵债破局。
于是，执行法官主动向湖南省某工贸有限公司负责人释明“以物抵债”破局的执行途径及其法律规定，耐心解答对方的顾虑和难题，建议湖南省某工贸有限公司能够接受“以房抵债”，通过自己拿房子收租金或出售等方式实现资金回流。
03
案件成功执结，形成多方共赢局面
最终，经多次研究，湖南省某工贸有限公司同意接受“以房抵债”，被执行人长沙某实业有限公司的房产以流拍价格约3300万元抵偿给湖南省某工贸有限公司。
申请执行人给执行法官送锦旗
3月25日，湖南省某工贸有限公司也将两面锦旗送至长沙市芙蓉区人民法院执行局。“感谢法院提供的帮助和指导，房子流拍后，我们都觉得回款无望了，现在通过以房抵债，我们的国有资产盘活了。”当事人说道。两面鲜红的锦旗挂在了执行局会议室，不仅饱含了当事人对法院在执行工作的诚挚谢意，也表达了对人民法院优化法治化营商环境工作的认可。
目前，该房产已顺利过户至湖南省某工贸有限公司名下，同时，承租酒店也陆续将租金约100万元支付给了湖南省某工贸有限公司。
执行工作是实现公平正义的“最后一公里”，是维护法律权威和尊严的关键一环，也是人民法院优化营商环境、助力经济高质量发展的重要环节。该起案件圆满执结，案件从头至尾贯彻善意文明执行理念，执行法官灵活运用执行和解、以物抵债等方式帮助企业渡过难关，实现多方共赢局面。湖南法院也将继续发力，做实以执行促发展，依法平等保护各类市场主体的合法权益。
作者：王宇 孙红梅
来源：长沙市芙蓉区人民法院
编辑：以白