文=城记智库城城
2024年4月初，西安市自然资源和规划局官网公布了《西安市2024年度国有建设用地供应计划》，总计超50000亩（约35平方公里）。
据「城记」总结，发本次供地计划已有两个明显变化：首先是经营性土地的占比已有大幅攀升，其次是工业用地占比创近些年新高。结合现实及历年规律，城市外扩趋势将进一步扩大。
解读：西安土地供应的密码
土地，是城市产业、人居和公共建设的根基所在。简单来说，我们的居住、就业、消费和出行等硬件背后，都与土地开发性质有关。
对比2015～2023年，西安经营性土地的比值以及面积呈下降趋势，尤其是自2018年以来，这个数据一直处于低值（2019和2022年数据缺失）。2024年计划中，77.1%的占比可以说已重回近些年的高值。
简单来说，读懂土地看两个指标：一是面积，代表数量级；二是比例，代表结构型。在西安市级土地面积未增加情况下，必然“供需失衡”。
供地只是计划，最终要看成交和开发，但这两者一定要结合——供地计划的“底层逻辑”，来自城市发展的规划和导向。
面积，代表用地多少；土地结构，代表发展导向。从现实结合数据不难发现：西安土地极为紧张，尤其居住用地——“人口大爆炸”期间，“万人摇”现象就是一种折射，是“消费需求+供给不足”综合体现。
基于人口研究，「城记」前几年提出“年居住用地规模不能少于1.3万亩”。
这个过程中，可发现2016年后西安“经营性以外土地”比重不断上升，尤其是2018年和2021年在高位。可以理解，西安大发展时期有大量体育场馆、会议会展和公园绿道等需要大量的用地。
这期间，包括2019～2021年三年教育和医疗计划推进，大量学校和医院集中建设和投用。
这里需要专门指出的，是属国家级新区的西咸新区。「城记」整理公开数据发现，在包括西咸新区的指标中，西安当年土地都在6万亩以上（比如2018和2023年），否则就在4万亩以下水平。
这也能说明两个明显的现象：一是西安自身开发土地有限，二是西咸和高新的空间成为最大优势。
变化：一个值得关注的信号
作为一个事实意义上的超大城市，西安自身庞大人口基数和增量，便需要相应的居住、商业和公共建设用地。
这种情况下，在西安受挤压的就是工业用地。
从统计数据看，西安工业用地占比自2018年以后大幅下跌。尤其是2021年，尽管未公布具体数字和指标——但“经营性土地”是近些年最低，可以推算工业用地供地也是历年最低值，下滑严重。
这是什么概念？就如同餐厅准备“菜品”的数量，一定是根据消费者需求。工业用地土地供应大幅下滑的背后，也有着工业推动力不足的客观现实。
大型工业企业需要足够的面积◎NEWS
表象上，“工业用地”面积多少只是规划指标。实际上，背后是城市产业主导方向。要知道，工业发展需要“引进→培育→扶持→发展”等过程，投资回报周期长，并需有专业的产业团队，且前期投入较大。
土地指标，是中国大型城市发展的核心命脉：当年供地指标可以没有用完，最担心的就是“没有指标”。
“工业一业定乾坤”，西安实现同等级别、同等人口与同等经济的匹配，唯有弥补工业的总体量级、产值和比例“短板”。这些，从比亚迪、三星和隆基绿能等带动就能看出。但近来，政策已有倾斜。
2015～2024年西安各类型用地比例◎制图/城记智库
在2022年，《西安市促进工业有效投资若干措施》中，已将工业用地上升到“优先级”，并提出“确保不低于1/3”要求。
在2023年《西安市投资机遇与产业发展空间推介活动》上，再度有如下表述：“通过优化城市空间布局，规范土地管理制度和产业园区建设，储备了大量产业用地，确保大项目、好项目签约能够落地，落地就能开工。”
相对东部沿海地区，中西部地区若打造“制造业强市”，挑战显然更大。这次，以西安土地供应计划为例，成为观察西安“突围”的一个注脚！
对比： 新一线城市对比
“新一线城市”崛起时代，产业和人们都在用脚投票。
从经济发展看，近些年主要大型城市回归“实体经济”和“制造业强市”，土地就成为招商引资、扩大产业规模的基础。产业发展，继而带来人口的进一步增加。毫无疑问，土地决定城市规模和未来的空间。
对比之下，西安若能实现30%工业用地，在部分同类型城市占比最高。这种“补课”若能持续，对西安工业发展将有决定性影响。
2024年主要“新一线城市”土地用途比◎制图/城记智库
从「城记」查询到的几个代表城市来看，以工业见长的合肥和郑州，工业用地占比分别在25.6%和23.5%。
这方面，杭州市规划和自然资源局也发文称：“加快供应工业用地，出让面积占总出让用地面积比例不低于35%，促进工业用地供应向园（片）区集聚、向民企倾斜、向供楼转变。”
不过成都例外，2024年供地计划达7.2万亩。供应结构上，公共管理与服务用地规模占比达25.0%，交通运输为37.3%。某种程度上，也折射出成都发展模式的转变。
在这个背景下，西安将城市格局开发将延续。
第一、主城区发展“从更新要增量”：可以说，除“城改”等主要方式释放土地外，几乎“无地可用”。以曲江为例，曾经在西安市场“呼风唤雨”的地位，如今因为几无土地可供开发。
第二、“外拓”结果决定未来发展：尽管未公布具体区域，但仍将延续2023年态势。结合城市特征，「城记」对各区域进行分类——开发区：主城域：新兴主城：郊区=60.9%：14.8%：12.4%：11.9%。
西咸新区显然是重点，占西安30%以上；“经济发动机”的高新区，大致在11%左右；合体的浐灞国际港，占比为7.2%。今年的格局，也大抵如此。
至此，从土地供应就能看出西安未来的发展重心。
文=城记智库城城
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发现脚下这座城
最近，我们谈了很多城市发展的事情
也谈不少基建和规划
也重点分析关于交通的提升
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