刚刚过去的一周，寰宇未来开盘了。
我特别想借着这个楼盘聊聊，当下市场，是怎么样的一个真实情况。
作为开发商，卖家、买家，我们接下来应该如何做调整。
以下仅仅是我个人的看法，本篇不吹不黑，希望大家用客观理智的心态讨论。
01
大周期下行，小周期回暖
如何看待寰宇未来的热销呢？
我觉得这个问题，和如何看待3月份小阳春的楼市，本质上是一样的。
我们先来看看3月份的数据。
从过去的12个月来看，市场成交好的月份，分别是去年的3月份22000多套，去年的9月份14000套，还有今年的3月份14000多套。
3月份这个数据，其实是还不错的。北京每月成交1.2万套以上，基本就是比较活跃的区间了。
而且3月份对比过去的11个月，成交是最好的。
但我们拉长时间轴来看，2022年3月份是22000套，2021年3月份是22000套，所以今年小阳春从成交热度看，不如前两年。
这样我们就有了一个结论，
如果在当下的市场，3月份小阳春，一定是偏热的。大周期来看，这波热度是客户以价换量造成的，价格不涨反跌，不能算牛市。
这是逆周期里的一个小阳春，大周期冷，小周期热。
同样，寰宇未来也是这个样子。很多人说他开盘怎么没售罄，感觉也没有去年朱辛庄几个盘那么热。
首先，他的地块是朱辛庄占地面积最大的，套数最多的，套数差不多是之前楼盘的两倍。
最小户型99平，而之前的楼盘有59㎡一居起步，起步总价就差200来万，有实力上车的客群，对比之前的盘本来就少。
另外，从去年下半年开始，北京二手房陷入急跌，把新盘市场也拉下水。新盘市场热度确实没有那么高了，所以你说，寰宇未来对比去年的朱辛庄，热度看上去没那么高，是有道理的。
但是在今时今日，当下的时间节点，寰宇未来是全北京开盘最好的。
这个毋庸置疑。3月份很多案场售楼处非常的冷清，一个月卖个位数的楼盘特别多。很多楼盘的客户带看奖都达到非常恐怖的500元京东卡。
这是有史以来没有过的现象。
如果你想买一个有产业、有地铁、有预期的盘，可能全北京楼盘对比，最好的答案依然是寰宇未来。
你去看看，北京二三百个板块，在17-23年的市场表现吧。很多板块或者项目阴跌的背景下，朱辛庄二手涨幅一度达到20%多，即使后来回调，涨幅也到了13%，处于北京前列。
朱辛庄绝对可以穿越周期。
02
近郊在热销，中心偏冷清
还有一个有意思的现象是，当下热度最高的盘几乎都在郊区。
北边是寰宇未来，东边是物资学院板块，得益于通州双限购解除，南边是大兴西红门板块。
这说明了刚需、刚改客户已经入场。
因为9月份北京首套房贷降低利率后，刚需是最直接受益者。
而改善则面临着换房压力，大批量的房源挂牌卖不掉，竞相踩踏出货。
二手房房源已经超跌的状态下，有自住需求的客户，正好捡漏。
无论是二手房还是新房，都是刚需在接盘。
你可以说，是刚需撑起了3月份小阳春的排面，也可以说，只要二手房卖家、开发商价格合适，刚需就会入场。
寰宇未来开盘其实部分房源是给释放了折扣的。我们客户对比之前楼盘的价格也觉得合适。
这也是寰宇未来开盘热销的原因之一。
03
价格下探趋于谷底
优秀楼盘应该给市场更多信心
接下来我想说的是，开发商和卖家应该怎么走。
从3月份大量成交，部分房源超跌之后，现在北京市场价格已经出现了局部的底部。
当然肯定未来依然有部分房源会降价，市场还会继续波动。
但是继续降价，对行业，对所有人的利益，是伤害。
因为降价已经解决不了问题了。
我举个例子来说。
我一个朋友最近在卖二手房，他的中介告诉他，你必须降价才有人看。
他问，我降价你能把我房子卖出去吗
中介说，你先降价再说。
我朋友降价了，依然没客户。
另外还有一个特别奇葩的现象是，我朋友观察了他们家小区的二手房网签和实时成交。
1-3月份以来，网签价格其实是没有降低过的。
也就是说，中介让他降价，是逼迫成交的手段，而不是市场真的需要降价才能卖房。
如果长期都是这种降价打压的预期，对市场是一种伤害。
因为买房人认为，我买了这套房子，是不是接下来的价格还要更低。
我是不是应该再等等。
有谁会愿意买一个持续下跌的商品呢？又不是脑子进水。
我建议价格已经超跌、不着急卖房的二手房业主们，应该适当把价格挂高一点，不要再割肉了。
市场的割肉期，已经过去了。
现在割肉，只会更痛，或者割了也没人买。不如适当把房源调整成为合理的价格，增强大家对楼市的信心。
市场永远是情绪化的，而非理性。
同样，作为全村的希望，小阳春扛把子寰宇未来，我觉得他做得非常到位的一点是，对于价格的处理上。
着急买房的客户，真实有意向的客户，部分房源给足优惠，让大家得到好处。
而观望的，不确定买不买的，或者仅仅是吃瓜心态的客户，这部分肯定也不买。
所以开发商可以给优惠，但要有底线得给。
寰宇未来所处的朱辛庄板块非常优秀，如果朱辛庄都集体降价了。 北京其他新盘怎么办。 你让永丰南咋想，你让未来朱房村咋想。
当下市场应该抱团取暖，优质的楼盘，部分房源可以快跑，但坚决不能认怂全部降价。这样会引发更大的市场恐慌，对楼市预期降低。对板块是种伤害。
比如去年某个盘操盘已经成为全行业之耻。
开发商应该引以为戒。
有句话说得好，是骡子是马拉出来遛遛。
越是好盘，就应该越给大家购买的信心，做好产品，以服务取胜。
关于这一点，寰宇未来其实想得很明白。
事实证明了，他能热销，他可以热销，他的决策是对的。
关于寰宇未来更多讨论，不妨添加猫叔小助理微信maoduidui03，进群一起聊~