01
南沙开发商降价
业主要求赔偿近百万损失
前段时间，南沙的凤鸣山项目，有业主在领导留言板投诉开发商降价卖房，导致前期业主损失近百万，要求相应赔偿，并停止降价行为。
针对业主的诉求，前几天官方给出了最新回复：
房屋交易属于市场行为，房地产企业对于自身开发建设的商品享有自主定价权。
换言之，人家爱降价就降价，涨价就涨价，我管不着~~
我的粉丝群里也有人说，又不是只有凤鸣山才跌；全国都在掉，小地方七八十万买的房子，现在只值二三十万，直接腰斩。
确实，如果降价就去投诉，全国多少业主要去投诉？如果涨价呢，业主会给开发商分钱送锦旗吗？
对于这种行为，你可能不支持，不过我非常理解这位业主的心态。
毕竟凤鸣山的房价，从开盘到现在一路走低，我要是业主，我估计比他们急。
2020年底，佳兆业凤鸣山正式开盘，均价约2.4万/㎡，当时开盘人气不俗，卖得还相当不错。
2021年11月，项目因佳兆业资金问题，开始停工、停售约一年九个月。
2023年8月，项目重新开卖，卖的都是工抵房房源，均价约2万/㎡，对比2020年的开盘价，低了4000元/㎡。
前几天，又推出了新的工抵房源，最低单价去到1.7万/㎡，相比开盘价低了7000元/㎡。
早几年买的业主，确实一下子蒸发了大几十万，算上利息直接上百万没了，搁谁都心痛。
02
遍地2字头，横沥也难撑起一片天
但，这就是大环境。
1、一手房市场中，南沙的降价可不只有凤鸣山一家。
哪怕是像横沥岛这样，资源拉满、规划高大上、官方常规性发糖的核心板块，网红盘们也是难保自身。
从2022年下半年开始，南沙在售新盘就以“一口价房源”的名义，陆陆续续下调价格。
横沥岛的铂玥明珠ONE，在南沙算是很牛的存在，配套很强。
附近就是新地标IFF，还有最快速地铁18号线、最强医院中山第一附属医院。
但就是这么牛的盘，也逃不过降价的宿命，从3.6万/㎡的限价跌到3万/㎡以下，一度卖出过2.4万/㎡的单价。
去年年底，这个盘推出6套一口价房源，折后单价1.56-2.82万/㎡。
同板块的湾区金融城，两年前刚开盘那会可是风头正盛，茶水费据说都要50-100万，均价直冲3.6万/㎡。
去年年底推出6套一口价房源，折后单价2.98-3.22万/㎡，老业主也蒸发了大几十万。
而全横沥降价最猛 的旭辉耀玥湾，之前推出的 特价房，最低2.39万/㎡，总价只需要238万!
对比去年最高峰， 跌幅高达1.1万/㎡ 。
此外，还有海语天悦湾，特价房79㎡三房，单价2.8万/㎡起；
建发·明珠湾玺，特价房99㎡南向大三房，单价2.9万/㎡起；
绿城桂语汀澜，特价房100㎡四房，单价2.89万/㎡起……
而这些楼盘的开盘价都是站上过3字头 ，海语天悦湾3.2万/㎡、建发·明珠湾玺3.3万/㎡ 、绿城桂语汀澜3.7万/㎡。
可以说，现在的横沥岛，遍地特价房，2字头跑不快，3字头卖不了……
横沥岛都撑不住，其他板块更是泥菩萨过江。
比如位于南沙湾的越秀珠实天悦海湾，也是高开低走，现在贴着2万/㎡地价卖房。
首次开盘3.2万/㎡，最近春节推出7套一口价房源，单价最低2.3万/㎡。
去年12月，甚至有房源最低单价来到1字头了。
2、新房降降降，南沙的二手房市场更是全面溃败。
乐居的数据说，南沙44个热门小区中，目前有36个小区相比两年前有降价，占比超8成。
没办法，本来楼市就在下行，还被一手房降价围攻，主要想把房子卖出去，就也只能被迫降价。
星河山海湾，一套137㎡的4房2厅2卫，总价360万，单价仅2.6万/㎡。
我查了一下，这个小区在2021年，还卖出过4.8万/㎡高价，两年直接腰斩。
网红小区南沙碧桂园，二手均价高峰期约2.4万/㎡，现在有的业主为了能卖房，直接把挂牌价降到了1.25万/㎡。
直接打了个五折。
还有标杆盘金茂湾，一套170㎡大平层，四房三卫双主套，总价只要493万，之前最高卖到差不多800万。
这样的例子，在南沙真的不少见。
但就这个降价速度和幅度，确实让业主很焦心啊。
03
房价回归理性，成交逐步上涨
为什么呀，为什么？我只是早上车买了个房子，到底做错了什么？
就，很残酷的是，你前几年上车买南沙，确实就是错了。
南沙楼市搞成现在这个鬼样子，有这几个原因：
第一，大环境不好，80%的房子可能都没能逃过降价的宿命。
不仅南沙、不仅广州，全国都差不多。
你要是买在三四线城市的，只会更惨。比如清远的恒大银湖城，高峰时期卖1万/㎡+，现在卖2800元/㎡。
时代的一片雪花，落在一个人的头上，就是一座山。
这就是近两年楼市的真实写照。
只能说，前几年买房的都在降价，大家都在蒸发资产，这样想，会不会心里好受一点。
第二，南沙房价被炒房客透支了，现在只是在回归理性的路上。
前几年，南沙房价上涨这么快，从1字头猛涨到3字头仿佛坐上了火箭，这其中，深圳客功不可没。
可以说，南沙房价被透支了不少，而现在的南沙，已经从外来投资客为主的市场，逐渐向真正有自住需求的客户靠拢。
没了外地炒家的煽风点火，房价回落就不奇怪了。
你问我南沙会不会继续降价？大概率还会阴跌一段时间，但继续暴跌也不太可能了。
因为南沙现在的价格差不多已经到底了，并且南沙的基本面也在向好发展，还是给到了楼市一些支撑点的。
第一：人口增长。
根据广州市统计局公布的《2022年广州市国民经济和社会发展统计公报》及《2022年广州市人口规模及分布情况》，南沙区实现逆势增长。
2022年全区常驻人口92.94万人，增长2.9万人次，涨幅达3.22%，是全市最高！
第二：基础配套建设完善。
去年，广汽科技馆开放、南沙IFC亮相、中山大学附属第一（南沙）医院正式启用。
横沥标志性地标IFF也已竣工交付，“木棉花”正式绽放。
商业发展也很快。
南沙环宇城于去年9月底开业；12月底南沙悦方城、南沙星河COCO Park相继开业，实现消费升级。
南沙环宇城开业，图源：铁建南沙公号
第三，成交量逐步上去了。
在利好因素加持下，南沙2023年的楼市成交量是上涨的，成交超过8000宗。
已经恢复到2019-2021年的成交水平。
包括广州放松了120㎡以上房源的限购后，南沙的表现也不输中心区域。
我统计了一下，新政后，南沙区以43套的成交量排名限购区第二。
总的来说，南沙的楼市潜力空间比较大，只不过需要较长时间兑现。老规矩，还是给大家简单几点建议吧：
1、对于在南沙、特别是核心板块买了房子的业主来讲，还是尽量要用平稳的心态看待房价的变化。别急，因为你急也没用。
实在着急出手的，可能就要在价格上作出大的让步；如果不着急卖，其实现在不算是特别好的卖房时机。
2、对于想要入手南沙的买家来讲，我举双手支持刚需买家现在买入，因为目前房价回落到正常区间，性价比还是比较高的。
并且现在南沙的开发商卷啊、打仗啊，买家就更加可以慢慢选。不仅可以选一个价格合适、还可以选朝向、选楼层、选到自己最满意的房子。
如果是投资客，直接劝退哈。
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文 | 村长♂