“合同现在无法履行不得不违约是我不对，可是这违约金一天天往上涨，对方就是故意拖着不给我解除合同，我该怎么办？”这次找到我们的是一家土地储备机构的负责人。
原来，2014年，为了市政发展的需要，这家土地储备机构与某企业签订了一份土地收储合同，根据合同约定，储备机构将企业名下的地块收储后，将另一块面积、位置差不多的土地置换给这家企业。
然而，当企业将土地交出后，土储部门却发现需要置换给企业的土地因为其他原因被政府挪为他用，无法再行交付。
于是，土储机构与企业就合同的解除进行了协商，并同意按货币方式对企业进行补偿。然而，该企业坚决不同意解除，并执意要求按照合同中约定的“每日千分之一”标准支付违约金。
由于双方就合同是否解除、违约补偿款支付无法达成一致协议，导致合同在长达十年的时间内无法解决，更可怕的是，由于合同约定的违约金是按安置标的价值的千分之一按日计算的，由于土地价值较高，如此粗略估计，土储机构的违约金已经是安置土地价值的3倍多，高达1个多亿！
如此高的违约金企业自然不能放过，因此坚决要求土储机构支付违约金。
那么，陷入僵局的土储机构难道只能按照合同赔钱吗？
事实上并不是这样的。
一、合同目的已无法实现，企业有权行使合同解除权，土储机构亦可起诉请求法院终止合同权利义务关系
根据土储中心所述，本应置换给企业的土地，现因政府原因导致土储机构无法收回，因此本合同约定的土地置换目的已经无法实现，土储机构因此已将无法置换的情况以正式告知企业。
根据原《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。
企业固然有权行使合同解除权。如企业坚决不行使合同解除权，由于合同事实上已经无法履行，依据《民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”
因此，土储机构完全可在合同僵局的情况下，请求人民法院要求终止合同权利义务关系。
二、合同解除后，过高的违约金完全可以请求法院予以调低
合同约定的违约金为日千分之一，该违约金折算年化利率已经高达36.5%，以土储中心违约10年计，需要支付的额违约金逾1亿，已经超过安置标的物价值3倍有余。
而事实上，我们经过测算，合同约定的安置土地是仓储用地，根据测算十年中的增值幅度近乎为0，而无论是根据LPR计算的企业的利息损失，还是根据假设开发法计算的企业可得利益损失，都远远无法达到如此高的收益。
根据原《合同法司法解释二》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
现行《民法典》第五百八十五条第二款规定“……约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”
因此，一旦该案涉诉讼，土储机构完全可以请求人民法院对该过高的违约金予以调减。
所以，我们对地储备机构的负责人建议，及时保留与该企业的沟通协商证据，尽快向法院请求终止合同，终止合同僵局。
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