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以下正文
今天的这篇文章是一篇整合了2023年重庆贝壳二手房所有成交数据的文章。
2023年是全国二手房最难熬的一年。
但在今年哀鸿遍野的二手房里其实正在酝酿新的机会，看懂了2023年的二手房大势，一定会让你买房时少走许多弯路！
*注：本文所有数据均源自贝壳二手房住宅真实成交价。
01
第一个信号：
二手房已经基本筑底。
2023年重庆二手房降价趋势依旧不便，九大主城区二手房成交均价全线下跌。
跌幅基本和2022年相似。
但在二手房价格持续下跌的现状中我们能明确看到一个好消息 ——
贝壳二手房的成交量大涨24%，
且每个月的成交量也越来越稳定。
*注：12月数据尚未全部更新，仅对比1-11月数据。
在开年小阳春的刺激下，今年贝壳二手房的成交量较2022年大涨约24%。如果我们细化到各个板块也会发现同样的情况：几乎所有板块的成交量都比2022年要高出不少。
市场常态化的规律基本如是 ——
当市场处于顶点时，成交量就会逐渐减少。
随即市场开始下跌，看空情绪高涨，成交量下跌。
当市场跌近谷底时，成交量就会逐渐回暖，市场也基本完成了筑底。
随后市场随行情回暖，量价齐涨，周而复始。
我们现在的二手房行情基本处于第三阶段，已经有了筑底的信号。
2024年如果大环境利好明确，那么像壹号半岛逆市增长的结构性的机会也会越来越多，改善房很有可能会是带领重庆楼市回暖的发动机。
关于重庆2024年二手房的结构性机会，
您可以参考这篇文章 ——
简单来说重点的结构性机会存在于：
① 城市集核的高级改善房。
以壹号半岛为例，在重庆350万-1000万的高端购买力市场中，每卖出的十套房之中就有一套是壹号半岛。这部分过度集中的市场里，大约70%的人都在抢那十几个小区的好房子，从供需上就决定了这类房子仍有上涨的空间。
② 以置换需求为主的热门新区。
从楼市出现至今已经有三十年左右，在这漫长的过程中楼市已经堆积了不少置换的需求。以往永远在涨的房价在很大程度上抑制了置换需求。而如今几年楼市低迷，置换的需求开始成为市场的主力。
这一部分，我们可以结合第二个看点一起来说。
02
第二个信号：
置换的需求让新区开始成为主角
如果一个城市新区的房子不够活跃，那么这个城市的楼市就很难有明显的增量了，因为基本所有城市的核心区都几近饱和。所以楼市想要真正的回暖，就需要新区能够被更多人认可。
新区有生命力，
楼市才有真正回暖的动力！
除了二手房市场筑底的信号以外，今年贝壳二手房的成交数据还有一个明显的变化。
如果说2022年的二手房市场是回归核心区；那么2023年的二手房市场便是热门新区的大舞台。
在今年的二手房成交分布中，前十板块的成交量达到了约37%的占比（2022年占33%）。这意味着购房者们对于板块的选择也越来越集中。
单个板块成交量前三依然是大学城、照母山、茶园等居住氛围浓厚的板块。但如果我们细化一下这些板块成交量涨幅趋势，就能发现一个重大的变化 ——
看似沉寂多时的礼嘉，
其实是2023年贝壳二手房最火的板块！
除此之外，中央公园的二手房成交量也增加了94%！
而在前十的热销板块中，几乎已经看不见核心区的身影。为什么会发生这样的变化呢？
其实2022年重庆二手房核心区火热的主要原因是受到了刚需购房者的青睐，彼时房地产雷声遍地、市场情绪低迷，所以保守的刚需购房者会更优先选择更有确定性的核心区，当年成交的房源也主要是5-15年楼龄的房子。
而今年二手房价格触底的信心越来越强，所以也激发出了更多置换的需求，让曾经并不受二手房待见的新区成为了增长最快的区域。
新区的活力，是楼市增量最重要的保障。而重庆自18年开始逐年降低的容积率，也已经酝酿出了庞大的置换需求。
这一需求的激发将足够带领重庆楼市重回正轨。
03
第三个信号：
是城市资源的价值印证
整个2023年在贝壳的数据中重庆二手房能够实现涨幅的板块只有6个，而这6个板块普遍都是一些成交量很低的板块。
这类板块只要卖一套贵一点的房子，就会迅速影响到均价上面。简单来说，就是样本池不够。
真正能够看出一个板块房价是否坚挺的信号，是参考那些既有成交量，跌幅也相对较低的板块。比较有代表性的是 ——
照母山跌幅3.06%；
礼嘉跌幅3.48%；
大竹林跌幅3.82%。
这些板块能够保持稳定的原因，是基于板块自身优质的城市配套和区位。
比如最典型的礼嘉，礼嘉之所以今年能够逆势翻盘，无非就是两则巴蜀的消息带来的强大吸引力。其一是两江巴蜀中学续约；其二是两江巴蜀新建礼悦金湾校区。
诸如三峡广场（跌幅2.45%）也是基于配套的价值。而另外如中央公园也是一样的情况，资源优质的北区房价就比较坚挺，成交量也很不错。但资源薄弱的南区，房价最低已经跌到了9000+/㎡。
可以这么说，学区就是现在楼市的唯一真神。
如果现在买房，你不考虑教育？那么未来你的房子的流通性必然会打上一个问号。而这一趋势在最近频繁提到的教育锁区中已经越发明显。
另外相信大家也很感兴趣，哪些板块降价最多吧？就附一张图给大家展示一下 ——
04
2023年已经成为了过去式，结合目前的种种资讯，2024年几乎就是楼市精准大放水的一年。
换句话说 ——
2024年可能会是现阶段最后，
也是最好的买房窗口期。
你还会选择继续观望吗？
文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
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