江景房补仓，桂林漓江边优质地块顺利成交！
今天（11月8日）上午，桂林市公共资源交易中心以挂牌方式出让位于叠彩区滨江板块GJ202318号地块国有土地使用权，最终，桂林三祺投资有限公司（广西地产集团有限公司100%控股）以36000万元底价成功竞得该宗地块，折合楼面价2866.93元/平。
今年6月20日，该地块曾以编号GJ202309号挂牌，随后在7月17日因故延期挂牌，最终因无人报名于8月15日遗憾流拍。
10月8日，桂林市公共资源交易中心再次发布公告出让该地块，起拍价维持36000万元不变。
那么，地块此次成功出让的原因在哪里，未来将打造何种产品？
建筑限高增加，房企发挥空间更大
根据土地出让公告，该宗地块位于规划群众路东延长线以北，春江路以东，占地面积70347.75平方米（约105.52亩），规划为居住兼容商业用地、公园绿地。
宗地按规划编号为清风实验学校北片区D-11-1、D-11-3、D-11-4地块。其中，D-11-1、D-11-3为居住用地兼容商业用地≤30%，1.0＜容积率≤1.8，建筑限高34米（沿江300米范围内建筑限高不超过24米），D-11-4地块为公园绿地。
小桂查询发现，地块在第二次挂牌时，有关部门对桂林市清风实验学校北片区局部地块D-11-1、D-11-3地块进行了调整。
据桂林市自然资源局官网公示显示，为丰富城市景观，构筑多层次的城市天际线，进一步提升片区城市景观形象，对地块建筑高度进行调整。
调整内容为：
1、根据地块景观建设需求，对D-11-1、D-11-3地块建筑高度进行调整。其中:D-11-1地块建筑限高由24米调整为34米，D-11-3地块建筑限高由24米调整为34米(漓江300米范围内控制为24米)
2、其他控制指标(容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等)维持原控规要求。
空间景观影响分析显示，本次规划调整提高用地建筑限高，符合漓江沿岸建筑控制高度要求。
建筑高度增加，给大众的第一直觉是，开发商能盖更多房子了，卖更多钱了。术业有专攻，小桂咨询业内人士后发现，还真不是这样简单。
据一位资深房地产前期从业人介绍，建筑限高增加，其他技术指标不变，并不意味着开发商能多建房，而是楼栋排布和产品组合可以更加灵活。
“改高度不改计容，建的房子就是那么多个平方，就是看你怎么排布而已。因为原来建8层，可能需要10栋楼才排得完，现在变为11层了，可能8栋楼就排得完了”该业内人士说到。
具体来看，本次出让的GJ202318号地块计容总建筑面积为125570平方米，假如原来开发商可以做约1255套100平方米的房子，改了高度但计容没变还是只能做1255套100平方米的房子，房子数量不会增加，变化的是楼栋数。
简单来说就是，这个地块的楼间距可能更大了。
此外，对于地块建筑高度的调整，该专业人士分析认为，有关部门应该是采纳了开发商的建议，切实满足景观视野需求。
“漓江边树木高大繁茂，7~8层的房子能看到江景的楼层很少，这么好的地理位置就失去意义了，买到江边却看不到江。”
“从调规来看，地块之上的住宅项目大概率是以高低配产品呈现，即局部11层小高层+8层洋房的组合，这样既能保景观也能保价格。”该业内人士进一步说到。
桂林江景新盘，售价预计不过万
从区位来看，GJ202318号地块正位于叠彩滨北板块，紧邻兴进·漓江锦府、彰泰·春天里、江与城等居住小区，生活氛围浓厚，且交通便捷。
附近1公里范围内临8000米漓江黄金岸线、叠彩万达广场、叠彩区政府、叠彩区实验小学等，生态环境优越，生活配套齐全。
根据《桂林市清风实验学校北片区D-11-1、D-11-3、D-11-4地块规划设计条件》（市自然资规条〔2022〕3号）要求，D-11-3地块需配建1处12班独立幼儿园，建筑面积≥4320平方米，用地面积≥6480平方米。
此外，板块内正在建设的桂林市中医医院城北院区已进入收尾阶段，预计于2023年底投入使用，届时可弥补片区无大型优质医疗资源的遗憾。
技术指标上，相邻的兴进·漓江锦府（177.03亩）、彰泰·春天里（97.43亩）最大容积率均为2.3，建筑限高36米。
而GJ202318地块最大容积率仅为1.8，建筑限高34米，未来地块之上的项目居住密度将更小、居住舒适度更高。
兴进·漓江锦府实景图
价格上，兴进·漓江锦府成交楼面价约3100元/平方米；彰泰·春天里项目用地以4538.46元/平方米的楼面价刷新滨北片区“天花板”。
而本次出让的GJ202318号地块，楼面价约2866.93元/平方米。比此前传闻约3500元/平方米的楼面价低不少。
综合地块成本及产品业态推算，未来售价预计在8000~9000多元/平方米。这个价格，在桂林主城区江景房来说，具有一定优势。
彰泰·春天里实景图
桂林主城宅地稀缺，叠彩后劲足
随着主城区开发的逐渐饱和，桂林市区优质土地资源愈发稀缺。
截至目前，2023年桂林主城区累计成功出让3宗住宅用地，全部位于叠彩区。
此前两幅分别为，广西福龙房地产开发有限公司以2420万元的价格拿下的桂林市叠彩区翊武路以北，芦笛路南一巷以西GJ202305号袖珍地块（约7.32亩），楼面价2901.7元/平。现已开发为福龙院项目，产品建面约100~143平方米三至五房5~6层电梯洋房，仅2栋楼60套房，预计2023年11月开盘。
江苏新隆建设工程有限公司以18376.80万元的价格拿下的叠彩区站前路板块金河路以北，永彩路以东GJ202312号地块（约59.28亩），楼面价约1860.15元/平方米。该公司为桂林古宋城历史文化街区项目建设方，目前GJ202312号地块未启动。
对于地块和桂林楼市，你有什么看法，欢迎留言跟小桂交流。
来源：桂林市公共资源交易中心、桂林市自然资源局官网
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