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刚刚过去的一周，是名副其实的“楼市政策周”。
先是周一（7月24日）召开的中共中央政治局会议上，在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
接着是周二（7月25日），国家税务总局发布了《支持协调发展税费优惠指引》的通知。其中，在“支持消费提振信心税费优惠”中，18条涉及房地产领域，明确针对个人买卖房产进行税费优惠，涉及个人所得税、增值税、契税等。
最重磅的当属周四晚上（7月27日），住建部部长在企业座谈会上，明确”大力支持刚性和改善性住房需求”，提到了进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
令瞭望君没有想到的是，这次北京动作很快。周六（7月29日）晚上，北京住建委表，“将结合北京房地产市场实际情况……大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。”
至此，市场情绪彻底被点燃，买卖双方心态转向明显，瞭望君朋友圈转发狂欢达到高潮，熟识的中介更是直言“XX小区现在挂的4套房，有3个业主准备涨价了！！”
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首先要承认，相较于过往，上周连续刷屏的三个楼市政策，方方面面来看确实是空前的。
过去“救市”往往是地方政府主导，但这周的发文主体或场合，要么是大大主持的中央级会议，要么是国家级别的税务总局，尤其是周四出场的住建部，就楼市而言，规格到顶。
过去“救市”往往是试探性，散点式的，这次是明确性的，全方位的。从供需关系定位，到税费优惠的具体类目，甚至一次性祭出了“降首付、降利率、税费减免、认房不认贷”四个大招。
市场的瞬时反应也很显著。
过去“救市”政策经常会出现“一日游”，往往大多只能带来一日行情。但本周地产股在25日大涨后，连续三天都在缓慢小幅回血，后市普遍看好。
但在“新一波楼市放松”“绝对的好消息”这些普遍判断之外，瞭望君要提醒大家注意的有两点。
首先，楼市调控手段五位一体中最重要的两部分，限购和限价这次没有被提及，对于这两点最好不要有过高期待。
之前政治局会议上没有提及“房住不炒”，就有人借此过度解读，甚至说“即将迎来新一轮房价起飞”。瞭望君认为，房住不炒和放开炒房，并不是非此即彼的关系，尤其是对于依然能够吸引大量人口资金的一二线城市来说，稳定才是最佳选项，压倒一切。
其次，这一波楼市放松的发力方向很明确，就是一线和强二线城市，上文提到的4个大招也将陆续在这些城市落地执行。
明眼人都知道，目前三四五六线城市的首付和贷款政策，早已“松无可松”。多数首付比例已经是监管部门的最低要求，首套2成，二套3成，房贷利率也多在4%以下。
因此，可以预见的是，接下来就是一线和强二线城市“因城施策”的主场了。
有小道消息称，深圳正在征集“优化房地产政策相关情况”的政策建议，而北京据说8月初就会出台刺激楼市的政策。对于有真实购房需求的刚需和改善客户来说，现在确实是比较好的出手时机了。
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具体到北京，“降首付、降利率、税费减免、认房不认贷”这四个大招，首先最有可能执行的是“降利率”。
目前北京首套房贷利率是5年期以上LPR+55BP，二套房贷利率是5年期以上LPR+105BP。
按照最新5年期以上LPR4.2%计算，北京现行首套房贷利率是4.2%+0.55%=4.75%，二套利率是4.2%+1.05%=5.25%。
在全国多数城市房贷利率低于4%的大背景下，北京是有很大下降空间的，就算不能完全取消加点，适当降一点是可行的。
第二可能执行的是“税费减免”。
北京房产买卖现存的税费，主要分为三类，分别是个税，契税和增值税。简单来说，非满五唯一房产交易要交差值20%的个税；契税是买首套房交1%或1.5%，二套房交3%；增值税则是未满两年非普宅，要交差值的5.33%。
具体细则很多，尤其是购买二手房的话，不同情况下需要缴纳的税费差距很大，这也导致了各种所谓合理“规避”税费的操作套路和方法。
去年发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》中，在北京卖一买一，且卖周期在1年以内的，“卖一”时个税可退，其实就是针对改善客群的个税减免。
还可以期待的一个是契税减半，毕竟除了北上广深，其他城市一直都是执行中的；另一个就是通过北京普宅认定标准调整，来降低部分房源的首付比例，以及减少部分二手房的增值税。
出台于2014年，已经通用了9年的北京普宅认定标准，经历了2016年那波上涨后非常滞后，导致在北京买房，除了五六十平的一居户型，极少能够划入普宅，也确实是时候调一调了。
第三是有可能分区域试点“认房不认贷”，比如从去年就开始有这个传言的房山。
就目前北京现行的限购限贷政策，很多购房者无辜“被二套”，比如在环京或者老家贷款买过房，或者卖掉北京小房子想置换的，就算曾经的房贷已还清，也失去了北京购房首套资格，叠加2014年推出的普宅认定标准，往往需要首付8成，只能望房兴叹。
可以说，一旦取消“认贷”，相当一批刚需和改善需求会被释放出来。这也是大概率分区域试点的原因所在，先从销量不佳的郊区开始，满足购房者需求的同时，推动郊区楼市去化，至于东西海朝甚至昌平这样的热点区域缓一缓，避免步子迈得太大，引起市场的剧烈动荡。