自房地产市场改革以来，买房与房价就成为了国民话题，但无奈中国地大物博人也多，每个区域和城市都有自己的特性，想要分析房价就显得过于复杂。
尤其是去年的时候，受疫情影响人人都不看好市场，然而2020年全国商品房销售却呈现稳健增长态势，商品房销售额增速同比提高2.2%，销售面积同比提高2.7%，创造了有史以来的销量顶峰。
与此同时，很多人也坚信房价要降的观点，只因为2021年是国家房地产调控的第六年，而官方也始终在强调“房住不炒”的基调，2020年疫情影响下，楼市调控没有放松，新的一年却开始越演越烈。
开年不久，各地开始轮番出现“火热”现象，紧接着诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各式各样的调控手段开始对楼市乱象进行精准打击。
据不完全统计，今年以来，各地出台房地产调控政策已经累计达60余次，楼市“过热”成为了密集调控的市场原因，也正是如此，市场上开始传言“房价告别暴涨”、“楼市要崩盘”。
事实上，最近楼市调控政策还是以打击炒房为主，从购房资格、金融渠道下手，清理炒房的渠道，顺便也能够稳定市场的价格预期。
仔细分析一线城市，尤其是北京上海的房价，可以发现这是正常的市场反弹周期，被压抑几年的市场总会有爆发的时候，但官方调控的决心非常坚定，及时因城施策抑制房价过涨，降温的效果自然不错。
只不过在市场的影响下，加上国人“买涨不买跌”投资思维，所以有的城市调控措施依然还不能发挥完全作用，但基本上很少出现‘越调控越火爆’的现象。
另一方面，2021年的楼市调控毫无疑问是升级了。
房地产从本质上是金融，今年就要从控制“钱袋子”来控制地产，因此中央的金融政策开始逐渐由宽松转变为收紧，很多地方银行涉房信贷也开始收紧，这一点从年初传出多家银行房贷停贷中可以看出。
为加强房地产信托合规管理和风险控制，高层还针对开发商的融资信托，设置了三道红线，监督行业监管力度加强，抓住了房企资金来源的重要渠道，无异于把控其生命线，这手段不可谓不强。
种种情况都在昭示着房地产市场未来将逐渐趋于稳定是大势所趋，但购房者需要明白一件事：
2021年的中国楼市，普遍大涨不可能，但点状的突起一直存在。
这就是典型的房地产二八法则，经济学家马光远就曾表示，未来只有20%的开发商能活下来，20%的城市具有投资价值，20%的房子才值得买。
别看现在的房地产市场表面风平浪静，但底下隐藏着的分化现象，这就意味着不同的城市未来将呈现出不同的投资价值，购房者身处其中也要好好学会分辨。
比如从“短期看政策，中期看经济，长期看人口”来看，人口危机之下中国房价已基本告别暴涨时代，未来依旧看好拥有强大吸附力的一二线核心城市，而那些人口净流出量大又不在三大城市群内的三四线城市，是时候拉响警报了。
对此，财经作家吴晓波前段时间就公开表示，中国前十八大城市的房价，在未来五到八年内，下跌的可能性几乎是零。
别误会，这句话并不是忽悠大家去这些地方炒房，因为这些城市房价抗跌最重要的是经济地位吸引了大量的高净值人员投资，而且这种投资还有一个前提是“适当买房”，换句话来说，如果已经有一套或者两套以上的房子，如果不是为了改善住宅，不要再买第三套房子了。
一句话总结，未来买房的门槛会越来越高，与其买多不如买精。