最近，董小姐在做行业「非典型性」产业地产的小研究。
感觉一夜之间，产业地产找到了自己的高光时刻。至少，好几家知名地产公司的一致动作都说明了这一点。
为什么大家忽然步调一致，言必谈「产业」？
我打算写一个观察小系列，在接下来的数篇文章中，剧透一些有趣的发现。
今天，先跟大家聊聊金地的变化。
董小姐了解到，最近，金地在内部悄悄启动了一个大工程，由董事长凌克一手主推。
这是一项非常神秘的行动计划，其内涵边界相当宽泛，即使很多内部的朋友都对此语焉不详。但是，该行动的核心，始终围绕一个热词——产业。
这个神秘行动倡导的核心内容如下：
「走产业园+城市联动发展机制，要利用多元化的战略和IP资源，获取性价比更高的资源，形成差异化竞争优势。也可以简单理解成，以后要多多提倡产业结合住宅的投资方式。」
问了一圈金地的朋友，很多人都把这个神秘行动和鼓励非公开市场拿地划等号了。
金地过去也有不少产业拿地的案例，但是，这一次，董事长凌克亲自主推，算是通过新计划，做了一种全集团的产业强化和意识统一。
从规格到力度，都明显看出，金地总部对产业这件事的战略性重视。
这和过去，金地主要在子公司主打产业园，而子公司与集团业务又泾渭分明的状态，有很大的不同。
作为配套人事，董小姐独家了解到，金地刚刚在集团投资部专门成立了一个新的拓展小组，主打产业拓展，组长是从龙湖跳槽过来的杨巍。
杨巍现在是金地集团投资发展部助理总经理，专管非公开产业拓展这一独立条线。
他的title在金地算相当高了，他是集团部门二把手，再往上就是高级副总裁。
董小姐独家了解到，金地已经下令，要求未来全集团创新拓展的占比要加大到30%以上，这个小组可以和创新发展部配合，多做一些产业用地的投资。而过去，金地的这个额度只在10%左右。
这是一个比较明显的表态。可见，凌克对金地做产业，已经快速进入了量化管理的阶段。
不过，考虑到过去，各地方公司主要依赖公开拿地组拿地，公开组对接更多，更熟悉市场水温，如今，集团产业拓展也需要地方城市公司的辅助。
目前，这个新的拓展小组的工作重点，主要在投资条款的制定，而公开拿地组负责给到地块意见。
但是，对各地公司来说，要加大产业拓展的比例，并不比公开拿地轻松多少。
由于时间周期更长，回报更慢，在这个行业中，两种拓展方式都面临着各自的天花板。
金地吹响了号角，但是，这一战略成功与否，要看它的产业背书。
凌克对产业的意志，决定了这个内部工程的推进节奏，也决定了，接下来，金地的业务成色与比重。
虽然，在产业赛道上，金地并非一名新兵。截至今年6月底，金地自主开发及轻资产运营的纯产业类项目，一共29个，总面积超过了300万平米。
只不过，多年来，金地的产业投资路径，选了一条比较另类的路线。
行业里面，地产公司对待产业常有两种态度。
第一种是躬身入局，做政府和公司的插线板，但更多还是招商中介与平台功能。
另一种是资本代言人，大VC角色扮演，搭上第一班船，精细运营，坐等红利。
金地把这两条路合并了。与很多朋友聊了聊，至少可以发现有四个玩法上的特征：
1，确定两大方向。
从过去投资的创业公司看，金地的产业大部分瞄准了科技赛道，两个方向：生物医药工程和人工智能。在投资、孵化之后，再把这些公司连接到产业园里，做深度绑定。
也就是说，他们首先早期押注那些领域内具备独角兽潜质的公司，顺便孵化金地产业园的基本盘。
凌克说，如果有孵化一家公司，或者孵化一个产业的能力，就是做产业地产的终极能力。
不过，这条路对很多同行来说，成本极高，性价比并不高，除非有一个强力推动者。
它意味着，前期需要大量的资金与技术支撑，需要专业团队的加持，过程中，只要产业重心有丝毫偏移，短期KPI考核再严格一点，都可能前功尽弃。
2，城市重心。
金地产业的重点布局点已经在内部高度明确了，主要聚焦在北京、上海、深圳、苏州、杭州、成都、武汉。这些都是个性强烈的强一二线城市，有足够的产业腾挪空间，也有巨大的客户动员的潜力。
当然，都是竞争白热化的地方，没底气玩不长久。
长三角和珠三角城市群，未来也会是金地布局产业的重点根据地。
从未来来看，「浙江、江苏、安徽，未来所有县级以上城市都会是全覆盖。」凌克说。
3，投资孵化策略。
目前，金地产业板块的主要载体是，金地商置下属专注于产业平台的子公司金地威新。目前这个平台由张晋元担纲。
随着金地集团加码对产业的投入，也不排除在金地威新之外，金地集团另有新的产业投资平台出现，或者将产业向集团做进一步归拢，统一口径。
董小姐听说，不久前，金地商置做了不少业务与架构调整。对凌克来说，产业这个特征，不再仅仅是子公司的标签，也必须成为全集团重点关注对象。
但是，不管未来的产业载体会有几个，金地的产业招商策略与很多产业大玩家都不太一样。
最大的一个区别是，它一共投资了4支全球知名的创投基金：丰元创投，元禾谷风，清源创投，美国使命湾基金3期。
把创投作为触角，去接触一批未来的客户。这个逻辑，已经脱离了股权回报，谋求的是一个产业一体化的高科技产业生态圈。
理想很丰满。因为，有了这个生态圈，对客户的影响力，产业落地的实操性，就会相对大大增加。
不然，产业梦，尤其是毕其功于一役的产业大手笔，都会容易流于口号与PPT。
4，建立研究能力。
金地的朋友说，金地还在积极发力产业研究咨询业务。
目前，位于北京的金地研究院，内部有一个长长的合作清单：工信部装备发展中心，赛迪研究院，中咨高技术中心，罗兰贝格，BCG，德勤，安永等。
如果说，投资基金是一个链接客户的通道，那么，研究智库就是发现客户的雷达。
但是，金地研究院的任务并不轻松，因为，它要支撑金地不断扩张的野心。
计划书是这么写的，不只服务于自己的招商，还要能为政府和企业两方服务。对政府，计划提供产业规划、园区发展规划、政策配套设计、资源导入等。对企业，提供市场对接、产业研孵化、人力资源等等。
这意味着，主导方要有随时切换专业与视角，匹配不同诉求的能力。
总体看下来，这4个核心策略的叠加，让凌克的金地产业梦，在现阶段，显得非常高调。
对产业地产的对口从业者来说，金地会是接下来值得考虑的新去处之一。
所有人都知道，产业已经成为提升地产公司城市竞争力最好的敲门砖。但是，鉴别这块砖是不是真材实料，正在成为官方的主流态度。
以产业之名的事太多了。做了8年产业的金地，有没有资格被审视新的可能性？
你怎么看金地的产业计划和>30%的拓展硬指标？