作者：垚圭城（六土） 来源：功夫财经
01
唐山，一枝独秀
最近，关于北方城市跌跌不休的讨论，甚嚣尘上。
先是“天津房价每平米跌5000”上了热搜，后是“石家庄房价跌回三年前”引来百万流量讨论，而北京、济南、郑州等城市同样阴云密布。然而在一片跌势中，有一个城市却一枝独秀，整个各类楼市涨幅榜中，屡屡排名靠前，那就是唐山！
国家统计局数据显示，唐山市新房价格自2020年4月起，一直处于高位。4月至7月，唐山市新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.5%、1.4%，分别位列受监测的全国70个大中城市的第1名、第4名、第2名、第3名。
与此同时，唐山市二手住宅与新房价格的涨幅、走势大体相同。
在8月份70个大中城市住宅销售价格指数中，唐山新房、二手房价格同比涨幅约15%，由于房价上涨过快，8月26号被住建部约谈，被要求坚决保障“房住不炒”，不过与其他被约谈的城市不同，唐山目前并未升级调控政策。
其实，从2017年开始，唐山的房价就逐步开始上涨，新房价格1月至12月逐月均在上涨，幅度从1月涨幅最低的3.3%，到8月创全年最高、上涨7.9%，最后四个月涨幅虽然略有回落，但是依旧在6%以上。
因为房价上涨压力，唐山市在2017年4月14日起，就发布了限购政策，被业内认为是针对“外地炒房团”的楼市调控2.0版本。
非唐山市户籍居民家庭在市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）已拥有1套及以上住房的（购房时间以交易合同网上签约时间为准），暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。
但是这并没有遏制唐山房价涨幅，2018年和2019年唐山房价继续攀升。
截至2019年11月，根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，唐山市新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，相比2015年上涨了37.3%，而环比上涨幅度更是与银川市并列第一。
二手房方面，2019年11月，唐山市二手住宅销售价格指数环比上涨1.8%，同比上涨14.7%，相比2015年上涨了30.3%。同比、环比上涨幅度均位列第一。
为何近年来唐山一直涨？
那么唐山的房价为什么在连续四年时间持续上涨呢？主要有以下几方面原因：
一、唐山市真实经济实力并不弱
唐山这个城市在全国人们心目中存在感并不强，很少被人提及，但是从其基础数据看，这个城市实力一点都不弱。
唐山市位于河北东北部、接壤天津、靠近北京受到两大直辖市辐射。
2019年末全市常住人口796.4万人，比上年末增加2.8万人；普通中学在校生38.1万人，小学在校生54.2万人；年末金融机构人民币各项存款余额10138.0亿元，比年初增加763.9亿元。
2020上半年GDP百强城市统计名单，唐山位列河北省第一，全国排名第28位，上升一位，上半年生产总值突破3242亿元。
可以看出来，从经济体量看，唐山的排名远远高于其知名度，甚至在明星城市大连、温州、厦门、沈阳之上，也超过了大多数省会。
800万的人口，50余万的小学生人数，超过1万亿的本外币存款余额，这些数据在全国的排名都是比较靠前的。
唐山市是华北地区通往东北地区的咽喉地带，铁路、公路、高速公路、港口相互交织，国道相交连接，交通十分发达，唐山港京唐港区、曹妃甸港区，各自凭借着优越的区位优势逐步发展为国际通航的重要港口。
唐山正逐步完善打造“一港双城”模式。“一港”为唐山港，“双城”主要由唐山市主城区和曹妃甸滨海新城区构成，以城市为核心，以港口为依托，以临港产业为基础，聚力构建开放型经济新体制。
唐山的支柱产业分为“老四样”和“新三样”，老四样是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，“新三样”是高铁装备、特种机器人、港口。
作为一个工业城市，唐山有首钢、唐钢、开滦煤矿、冀东水泥等这样的大型企业从业人员，同时钢铁、煤炭、水泥行业还有大量依托行业的私人经营者，这些人造就了唐山的购买力。
二、2016年之前的房价低迷，导致唐山房价在京津冀显得被低估
2016年之前，唐山一直是属于高库存的城市，由于高库存导致房价偏低、市场情绪极度悲观，2015年时一些专家甚至放言，唐山房屋库存去化周期可能需要5-10年，导致唐山的房子价格相比京津冀其他城市，成为明显洼地，与GDP不匹配。
当北京和环京都限购后资金的外溢，都市圈中的石家庄保定、廊坊、甚至秦皇岛都率先上涨，唐山涨幅滞后。
在环京100公里圈几乎全面限购后，2016年下半年外地炒房团发现唐山低估，而且虽然属于限购区域，但实际限购力度并不大，于是开始大量进入唐山抢购，当时有媒体曝光“一个月销售了几年的库存”，历史库存在半年内几乎消化殆尽。
2016年8月，新房价格开始明显上涨，2017年之后唐山房价全面上涨。
这种上涨恰恰迎合了唐山城市建设的需求。
三、唐山城市转型
在2016年之前，唐山市就在探索资源型城市的转型之路，从唐山全域旅游规划到南湖景区申报5A，力度非常之大，而转型所需要的大量基础设施建设对财政支持的要求非常高，土地财政恰恰是最便捷的获取资金渠道，这种需求也间接地催热土地出售和房地产销售。并且在转型完全成功之前，这种逻辑还会继续持续。
例如2020上半年唐山一宗土地起始楼面价11900元/平米，最终以16000元/平米的楼面价成交，溢价率约为34.45%，如果该楼盘开发出来，按照土地价格是总成本的40%进行估算，该地块楼房的起售价应该在32000到40000元之间，也间接推动了房价上涨。
四、高铁等热点带动
京唐城际高铁吸引了一部分京津冀周边的消费者来唐山市购房，开通后唐山城市中心到达北京城市副中心通州仅需30分钟。
即使加上两端火车站通勤时间，基本可以做到在一个半小时左右。
唐山机场南站已经明确开工建设，而唐山宣布在此高铁站附近开发京唐新城，这就意味着唐山市区半小时到北京也非难事。
高铁新城吸引了大量的投资人前来唐山投资，很快将房价推至破万元。
唐山作为环京地区中除天津外基础设施最好的、房价最低的一个城市，吸引了不少留京的北漂。他们在唐山置办房产，将家乡的父母接过来住，便于周末探望父母，同时老人一旦有点事也能更快到达身边。
03
唐山的潜力和隐忧
由于8月26约谈的压力，不排除政府推出更有利刚需的购房的政策，同时“三条红线”政策的刺激，房企也会加快在唐山的楼盘销售速度，采取降价跑量举措回笼资金。整体而言利好刚需购房者，下半年可能会有购房机会。
目前，唐山主要热销板块分为火车站板块、凤凰新城板块、高新区板块、南湖板块等几个区域。其中凤凰新城板块开发较早，目前已经趋于成熟；火车站和南湖等板块开发比较晚，也有不错的潜力。
唐山房价节节高升，这并不能掩盖隐忧。
唐山由于其重工业主导、大型国企国企主导，民企相对较弱，可容纳的就业人口有限，同时地处北方，自然条件不是非常优越，使得唐山缺少其他城市具备的两股重要购房人群，外来人口和返乡置业群体。而这两类人口正是二三线城市购房人群的重要组成部分。
总体而言，唐山属于具有地缘投资价值的城市，本地人与周边人群、以及具有刚性需求的人群应该在合适时间点介入市场，远距离异地投资人应该有更好的城市可以选择。