本文是楼市头条的第453篇原创
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风云变幻的深圳楼市，再次迎来巨变，这一次事关无数无房的购房者。
种种迹象已经表明，深圳楼市已经开始向无房者倾斜，并且呈现出扩散趋势。
这个微妙的变化，还得从“7.15”新政开始说起。
“7.15”新政前，深圳购房者选房只需参与线上或线下摇号即可，而“7.15”新政后，深圳购房者经历了从“积分选房时代”过渡到“无房者优先选房”时代。
比如8月13日华强城市花园一期以“积分优先”作为选房标准； 8月30日招商臻府以“无房优先”作为选房标准； 9月13日电建洺悦府以“无房优先”作为选房标准； 9月16日远洋天著华府、越秀·和樾府公布“无房且有购房资格”的购房者享有优先权。
这一系列的动作，无一不在告诉深圳的无房者，“春天来了”。
作为先行示范区，那么深圳无房者的春天，是否又是其他城市无房者的春天？
村长认为，贯彻“房住不炒”的城市都会迎来春天。
01
全是无房户，认筹秒光！深圳楼市选房模式升级
1、全是无房户，认筹秒光！
前天村长还寻思，这次电建洺悦府认筹非常迅速，新政缘故，参与选房的刚需应该不会太少，但没想到远超出村长的想象，名单公告展示，足足有二十几页。
据媒体报道9月15日上午公布的有效认筹名单中，电建洺悦府的无房客户2128批，有房客户300余批。
仅是无房的客户数量就远超电建洺悦府这次预售的房源数量。
据网友透露，9月15号上午，17楼公测的时候，结果10秒全红。
9月15号下午，483个号一次摇出，也就意味着1645无房者陪跑以及300多名有房者与“打新”无缘。
9月16日上午10点，不到半小时电建洺悦府就宣布483套房源全部售罄。
10:00-10:05第一批选房，10:05-10:10第二批次选房，从网友截图可以看到十点零九分的时候，3栋B座就已经选完。
从侧面也可以看出，这次“优先无房客户”公证线上抢房有多激烈。
2、深圳楼市选房模式升级
这次电建洺悦府开盘，意味着在深圳，购房者的选房方式进一步升级。
对深圳人来说，这是深圳首个网上公证抢房的项目。
在这之前，深圳的选房模式，经历了两个非常明显的分水岭，一个是从不用摇号进化到“公证监督摇号选房”，另一个是“线下摇号选房”，过渡到“线上摇号选房”。
第一个分水岭以2018年5月26日入市的蛇口招商双玺三期为标志。
蛇口招商双玺三期（又名海上世界双玺）的开盘，标准着深圳进入“摇号售房”模式。在这之前，深圳没出现过新房都需要公开摇号销售的规定，也没有出台过摇号细则。
但“摇号选房”又分为“线上摇号”和“线下摇号”，所以深圳选房的第二个分水岭以2020年6月12日入市的金融街华发·融御华府网上选房为标志。
接着深圳的选房模式开始不断的升级强化。
先是“线上公证摇号选房”升级到“积分选房+公证处公开摇号”，又从“积分选房+公证处公开摇号”进化到“无房者列入优先选房级别”。
这两次分别以2020年8月13日华强城市花园一期以及2020年8月30日招商臻府入市为标志。
华强城市花园一期以积分靠前作为选房优先级，但因为积分划分过细，积分统计工作量太大，后来同样位于深圳宝安区的招商臻府项目，则直接将无房者列入优先选房级别。
至此，深圳人买房，以是否有房作为划分标准的选房模式正式开启。
这也意味着深圳原住民和其他购房者处于同一购房起跑线上。
因为深圳的原住民名下既有多套小产权房，但无商品住宅，如果按照积分制度选房，那么大部分都可以成为优先选房的对象，就会与“7.15”新政强调的“无房者优先”原则出现冲突，不利于调控的执行。
再接着就是这次开盘的电建洺悦府入市。
电建洺悦府沿袭之前招商臻府的标准，直接开启网上公证选房模式，成为深圳选房首个这么做的项目。
当时有人总结，“公证模式+无房者优先级模式+网上选房模式”，将成为新的深圳选房标志。
果不其然，昨天夜里，越秀·和樾府也同样发布销售公告，明确“无房者优先”的选房原则。
02
深圳选房新模式：刚需的春天，投资客“凉凉”
从深圳进化的这些选房模式，可以发现一个非常明显的发展趋势，那就是选房开始一步一步地向刚需倾斜。
顺着时间线索来看就能明显地找到这一规律。
2018年5月26日，深圳首个公证处监督下摇号选房的新盘蛇口招商双玺三期启动，167套新房入市，当时666组客户认筹抢购，中签率约25%。
这一阶段对深圳来说，几乎手中有资本上车的人都能参与。
2020年6月12日，金融街华发·融御华府入市，中签率只有4.4%。
项目启动认筹的时候，一度因为排队人数过多，认筹活动被取消延迟。
而到了2020年6月20日认筹截止的当天，参与选房的人数达到8997人，但摇号顺序排名前394位人员，可以获得售楼处选房的优先权。
金融街认筹名单（部分）
接着时隔一周，6月18日，宝安区新锦安海纳公馆推售5套新房，也宣布启动公证摇号，当时吸引1171组客户认筹，中签率为0.4%。
这一阶段，深圳人买房的资格依旧没有发生明显的变化，但从侧面可以看出，不管是刚需还是投资客，对新房的热情并没有因为中签率过低而热情消减。
2020年8月14日华强城市花园采用积分制选房模式。
据中国基金报报道，当时参与认筹的人数高达2.6万人，但只有5560人入选，而摇号房源只有556套，难度堪比选安居房。
根据华强城市花园的积分规则，诚意登记资格审核积分为深购房情况、户籍情况、在深缴纳社保情况之和。
而深圳的安居房申请条件，除了单身居民年龄要求的35岁，已婚家庭必须夫妻双方都是深圳户籍之外，其他条件也相似。
这一阶段，深圳人，不管是刚需还是投资客抢新房的热情达到高峰。
但由于积分划分过细，积分统计工作量太大，后来同样位于深圳宝安区的招商臻府项目，则直接将无房者列入优先选房级别。
至此，深圳人买房，“无房优先”的选房模式正式开启。
而电建洺悦府，远洋天著华府、越秀·和樾府同样也是以“无房”作为优先选房的条件。
电建洺悦府销售公告
远洋天著华府销售公告
越秀·和樾府
所以这些陆陆续续入市的新房，意味着深圳“公证+购房者优先级+网上选房”的模式已经成为新房销售的趋势，深圳正一步一步地向刚需倾斜。
未来真正能选得上房的人，可能只有“积分高”或者“在深圳有购房资格但无房”的人。
最明显的，这次电建洺悦府开盘，投资客若有房，连参与选房的机会都没有，直接在认筹阶段便被排除。
为何投资客也热衷抢新房？
比如电建洺悦府备案均价约5.97万/平，周边的二手房，比如龙光玖悦台挂牌均价已经涨到7.8万/平，深房传麒山西区挂牌均价已经涨到7.1万/平，光明大弟挂牌均价已经涨到7.9万/平。
上涨的空间和预期非常清晰，很难没人不盯着这中间巨大的价差。
但自从“7.15”新政的5年限售规定，拉高投资客的持房成本，再加上新房对刚需倾斜，未来投资客抢新房，赚取一二手房价差的机会进一步收缩。
03
深圳模式，是否会席卷全国？
深圳的新房之所以向刚需倾斜，其中最大的原因是深圳急需解决弱势群体的住房问题。
8月28日，深圳市住建局局长张学凡表示，新加坡是深圳学习榜样，目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。
这意味着，未来深圳要学习的是“新加坡模式”。
何为新加坡模式？
说白了就是照顾弱势群体，让“居者有其屋”。所以新加坡模式有个非常明显的特点：供应足、价格低、分配公平。
这是新加坡供应端做足功夫的结果。而与新加坡“供应足”相反的是，深圳这么多年来，其实一直在“需求端”做文章，“供给端”甚少发力。
深圳房价之所以一直上涨，也恰恰是因为住房供应不足。
张学凡这次提出学习新加坡，意味着深圳在改变调控思路。
目前深圳的思路也确实是变了。
首先是开发商拿地需要配置一定比例的保障性住房，其次今年以来，深圳开始加快商品住宅的供应。
这是从供应端着手大力推进，另一方面深圳也从政策方面严厉打击投资客，优先无房者购房。
不过第一个出现无房优先选房的城市不是深圳，而是杭州。
今年4月4日，杭州就出台通知，规定新房摇号要优先高层次人才、本市无房、均价35000元/平方米以下的新房房源保障比例不低于50%。
其新政后第一个入市的新盘柳溪湾2幢就遵照通知要求，公示销售规则。
另外深圳也不是首个推行摇号的城市。
但观察这些选房模式，可以发现深圳把这些模式发扬光大了。
那么未来深圳模式会不会成为全国刚需选房的模式？
村长认为需要辩证地看待。
首先是一些热点城市，如杭州，宁波，东莞这些热点城市，也同样出现过“万人摇”的情况。
比如杭州的远洋西溪公馆。根据杭州摇号平台官方数据显示，远洋西溪公馆最终参与摇号人数合计59640人，中签率低至1.23%。
宁波的中旅城3期，2020年6月21日上午，分五批次完成摇号，最终1.5万人参与摇号，只有456名购房者摇中，中签率低至3.04%，相当于32人抢一套房。
西安的紫薇·东进，根据凤凰网房产报道，440套房源有16086个家庭登记，平均36个人抢一套房。
而一些三四线以下的城市，则不太可能学习这种模式。比如泉州、唐山、洛阳、柳州等等。
因为三四线城市的供应并没有像深圳这般紧缺，它们的根本问题不是解决供应不足，投资客疯狂，它们急需解决的问题是人口流失。
但不管未来其他城市如何，始终需要贯彻的一点就是“房住不炒”。
系作者：lstt2018