比买不起房更绝望的,是买到了烂尾期房

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对普通百姓而言,买房是一场输不起的豪赌。 /图虫创意

普通人买房,无非为了辛苦半生能有个遮风挡雨的地方,但对于不幸买到烂尾房的人来说,风和雨都是它带来的。

去年,我们曾经写过一篇《比买到烂尾楼更倒霉的事,我真想不出来》,现 在看来,现实永远比想象中魔幻。

比“买到烂尾楼更惨的事”出现了,那就是“买了烂尾楼,还得自己出钱把它盖完”。

前段时间,一则“昆明30户居民住进烂尾楼”的新闻上了热搜。

当时,业主们搬进来已经有一段时间了。/微博

别样幸福城的4号地块,从2014年停工一直烂尾到现在。这迟迟交不出的12栋楼1255套房,是不少家庭的刚需。

很多业主是一边交房租一边还房贷( 少则一两千,多则八九千 ),就这样挨到楼盘烂尾的第六年。其间也有家庭一度向银行断贷,代价是购房者名下的所有银行卡都遭到冻结,甚至无法收到工资。

赶上疫情,部分从事旅游业、餐饮业和靠小商铺维生的业主几乎断了收入,既然房贷是免不了的,就只能从减少租房开支这头想办法。于是,今年5月份开始,陆陆续续有人搬进了这没有任何配套设施的烂尾楼。


缺水断电,没有门窗,业主们就靠电瓶和蜡烛照明,在工地水坑取水做饭,在2020年的新一线,他们活成了“城市吉卜赛人”。


业主们在工地上艰难求生。/YNTV都市条形码

新闻一经曝出,连毫无牵连的网友们都难免为命途多舛的业主们感到心酸与不平。而造成这一局面的开发商,则选择云淡风轻地回应——

“公司也希望与你们一道积极想办法,共同努力实现早日复工,并参照别样幸福城5号地块自救模式推进复工和交房工作。”

意思就是,你们快抄抄隔壁5号地的作业,也开始自救呗。

这一倡议也得到了当地政府部门的首肯。据《中国新闻周刊》,云南省住建厅一名周姓工作人员曾表示,“自救也是我们提倡的一种方式。楼盘烂尾,根本的原因是资金链断裂了。在这种情况下,业主与其把钱拿去租房,还不如凑钱自救。”

但问题是,为一套烂尾房倾尽身家的业主们,但凡有一点余地可转圜,又怎么会搬进烂尾楼呢?

如果不是没得选,谁愿意住进烂尾楼? /昆明电视台K6春城频道《8099 999》节 目

买到烂尾楼,只能体验“别样幸福”

已经投入使用的1-3号经常断水停电,5号交房全靠业主自救,4号至今烂尾,6-8号地块尚未开发……这个被戏称为“别让幸福成”的“别样幸福城”小区,似乎被施过什么魔咒,能变着法儿地让它的业主们幸福不成。

被开发商点名表扬的“别样幸福城5号地块”,是昆明首个业主自救烂尾楼盘的典型案例。5号地块合同约定的交房时间是2015年12月份,但自封顶之后便持续停工;2015年至2018年,业主多次筹款自救,最终勉强达到入住条件,部分业主也得以交房入住。


遇上不靠谱的开发商,交房了也未必省心。昆明摩尔城,烂尾10年盼来的回迁房,回家要穿6道门,29层没电梯。/云南都市频道

前面开发商的这番自救言论,让很多人感到不舒服,仿佛经过5号地块自救成功一事后,将烂尾楼起死回生变成了业主自己的分内事,本该负起责任来的开发商,反倒成了“帮忙一起想想办法”的路人甲。

对此,媒体们纷纷呛声,红星新闻指出“解决问题不能只靠业主自救”,光明日报更是痛批这种一心指望业主自救的烂尾楼,是“民生之痛,监管之耻”。

而网友们代入到业主的立场上看,就更加感到愤愤不平——“钱我交了,最后楼还是我盖的,合着你们开发商卖房,就光出个图纸呗?

凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就能把还没有影子的房子卖出去,这种事听起来十分荒诞,但却是现实。/图虫创意

4号地块的业主们倒是没在“该不该出钱”的问题上耽误太多时间——钱不是问题,问题是没钱。

事实上,同为项目中的烂尾楼,4号地块与5号地块却不可同日而语。

5号地块是空军部队和省某统计单位的团购房,业主具有稳定收入。相比之下,4号地块多为散户,买房已经花光积蓄。

即使本身条件不佳,4号地块的业主们也并没放弃过自救。早在5号地块业主发出自救倡议时,4号地的业主们就动过“自救”的念头。但让他们感到迷茫的是,整个4号地块主体工程尚未封顶,外墙还没有做——这意味着资金缺口比5号地块还要大得多。

5号地块的资金缺口在三千万元上下,业主们前前后后发起过六次自救才搞定,而4号地复建所需的资金则要八千万元起,这笔钱对已经掏空了钱包的业主们来说,无疑是天文数字。

过去几年,业主们曾以每周两次的频率,去寻找政府和有关部门维权,“现在我们累了,不想闹了,就让我们住在自己的烂尾楼吧。”


业主们通过自行搭建的台阶上楼。/昆明电视台K6春城频道《8099999》节目

然而,即使是这样卑微的心愿也难以实现。楼内钢筋四处裸露,楼梯、阳台、电梯井等缺乏防护,存在明显的安全隐患。6月中旬,当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示,要求他们搬离烂尾楼。

而业主们当然也知道住在烂尾楼并非长久之计。停工年久,楼盘浇筑多年的水泥已经开始脱落、风化,曾有人冒着危险爬了整整十多层楼到达顶楼,发现用手轻轻一捏就会散。如果再拖延下去,“恐怕要成为危房,再也不能住人了。”

4号地块,连同它所牵涉的一千多户业主们的命运,也在多方无数次的拉扯与推诿中,愈发地风雨飘摇起来。

谁的城市,没有一座烂尾楼

偏居一隅的昆明,房地产市场也显得独具一格。一边房价上涨销售火热,一边烂尾楼扎堆,回迁户难以及时回迁。

昆明市住建局曾对全市范围内的18个烂尾楼项目分析停工原因,无非是四类:融资难;销售慢;支付成本高;项目违法违规。

而类似的烂尾建筑案例并不鲜见,如果你足够熟悉所在的城市,那么总能找出几栋当地尽人皆知的烂尾楼。

2008年1月11日,北京一位大爷从烂尾楼前经过。/图虫创意

从“天涯、海角、烂尾楼”的海南,到有“烂尾楼之都”称号的南阳,再到“烧光400亿”的贵州独山县,这些突兀的存在,除了滋生不少茶余饭后的谈资,还埋葬着许多家庭的安居梦想。

普通人买房,只是为了辛苦半生能有个遮风挡雨的地方,但对于不幸买到烂尾房的人来说,风和雨都是它带来的。

当然了,在这部由时代书写的烂尾楼故事里,既不缺不知何以为家的悲惨世界,也不乏躺赢的都市传说。

2013年,曾在距天津市区30多公里开外郊区买下一栋烂尾别墅的冯女士,绝对想不到有朝一日自己的电话会被中介打爆,“买来才100多万的小别墅,几天之内,市场价忽然涨到了七八百万”。

买房这件事,真的很看运气。/图虫创意

冯女士的这座房产位于“星耀五洲”,一度是“天津最著名烂尾楼”。在楼盘尚未动工的区域,由于基本无人打理,野草长得比人还高,甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。在楼盘烂尾的十年间,这样的情景是常态。

2017年5月,来自另一家地产商融创的一纸收购书,将这座沉寂十年的烂尾楼彻底盘活了。

知乎用户@不早不晚 也曾分享过发生在自己身边的案例——

“我一个大学同学也是买到烂尾楼,他就幸运了。他那个房子买的时候很便宜,烂尾之后政府出面每月发放补助,烂了十几年房钱都快补助回来了。前年遇上政策,他那里成了学区。去年一入住,房价翻了快十倍,把他乐坏了。”

听起来颇有些“塞翁失马焉知非福”的意味,但并非所有人都能有这么好的福气。一般来说,大城市的烂尾楼会比小城市的幸运许多。较高的地价和投资回报,通常能让开放商缓过一口气,至少也能吸引来其他开发商接盘。

楼盘烂尾太多,已经不算是新闻。而每当曝出烂尾楼的消息,你总能看到有网友仿佛被《三体》外星人附身一样反复劝诫着:“别买期房!别买期房!别买期房!”

人们是真的想不通,“普通人输不起,那为什么还要冒着巨大风险买期房?

的确,为了避免买到烂尾楼,最简单粗暴的方法就是干脆不买期房。但问题是,你知道期房跟现房的比例是多少吗就喊“别买期房”?

就拿疫情前的数据来看。去年一整年,全国商品住宅现房销售面积是18215.21万平方米,作为对比,期房的数据则是131929.12万平方米,期房与现房的比例超过7:1。

2019年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比。/国家统计局

2018年,这一对比还是5:1,2017年则还不到4:1。期房与现房的比例,是在逐年拉大的。

这还是全国平均水平,在部分城市,期房比例超过八成甚至九成都是常事。

也就是说,每卖出十套房子,有八九套都是期房。在这种情况下,业主遭遇烂尾的风险绝不是一句“不买期房”就能够彻底解决的。

事实上,真正该被问罪的,不是期房本身,而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度。

期房的罪与罚

说起“期房预售制度”,一般认为源自香港地区的“卖楼花”,霍英东是首创。

很多人会习惯性地以为这两种售楼制度是一回事。但事实上,两者从目标定位到监管手段,再到风险的承担来看,都有巨大的差异。

“卖楼花”像一种分期付款的促销手段,而“期房预售”则更接近“众筹建房”。“楼花”在物业落成,业主收楼后才开始供款,在此之前只交至多15%的定金,而且可以毁约退房。

至于内地的期房预售制度,房地产研究者都认为它“具有独有性,是以筹集开发资金而非以保护购房者权益为首要目标”。也正因如此,内地的商品房预售原则上都需消费者全款支付商品房的所有款项( 包括通过按揭贷款由银行代付 )。

与现房相比,期房算是高风险,高收益。只不过,高风险是业主的,高收益是开发商的。/图虫创意

也就是说,理想状态下,房地产开发企业只需通过预售即可回收全部的资金和利润。这也是中国的期房消费者的风险之源。

现行的商品房预售制度,实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,并将经营风险转嫁给了社会。

有学者分析,这种风险转移,主要体现在三个方面——

一、购房者支付了全部的房价款,承担了全部的开发风险;

二、开发商提前使用了购房者的资金,来实现资金的快速回笼,而承担了资金利息的却是购房者;

三、购房者又通过住房按揭,把一部分风险转嫁到了银行。

2015年,广州一处烂尾楼,附近居民在楼中晾晒衣物。/图虫创意

2005年8月,央行金融小组撰写的《2004中国房地产金融报告》中短短八十几个字,在中华大地上掀起了轩然大波。

“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

当时,国内最激烈的反对声来自国内有名的两位地产大鳄,任某和潘某。

前者批驳央行报告“逻辑混乱”,并自立机构出报告称“央行不懂行”“期房销售是必然”;后者看起来则很有大局观,“一段时期内市场上出现没有房子供应的情况,会对稳定房价不利”。

没过多久,国家建设部与北京市建委纷纷表示,暂时不会取消商品房预售制度。

从央行起草的那份报告算起,“取消预售制度”的口号喊了十五年,却仍然遥遥无期。

今年3月,海南省发布了新的房地产市场规定,要求在所有区域试行现房销售制度。这让很多人欢呼雀跃,甚至一度有《“卖楼花”终结了!现房销售新规出台》《全国人民期盼多时的现房销售,真的来了!》等夸张解读。

海口的一处别墅烂尾楼群。/图虫创意

在疫情影响下的整体宽松的政策大背景下,海南还能取消商品房预售,这份勇气值得肯定。但别忘了,其他城市如南京、苏州、合肥等地,也都进行过相关的政策尝试,最后都是草草收场。

开年至今,又有71582.86万平米新开工的商品住宅投入生产,我们无法预料其中会有多少楼盘成为烂尾楼预备役。

但可以确定的是,在这一顽疾被彻底解决之前,千千万万个被拖进烂尾泥淖的家庭,仍旧只能在绝望中等待,在等待中绝望。

《昆明“造城运动”留下40多个烂尾楼,政府和开发商希望业主“自救”》,《中国新闻周刊》,2020-07-30

《他们住在烂尾楼》,中国青年报,2020-07-29

《别样云南幸福城小区变成烂尾楼 业主筹资自救》,《春城晚报》,2016-05-25

《 昆明楼市调查:烂尾楼扎堆 乱象难止行业面临洗牌》,《中国经营报》,2017-12-16

《融创百亿元收购八成股权 天津最著名烂尾楼“复活”》,《中国经济 周刊》2017年第24期

《 “星耀五洲”复活记 》,新华网,2017-05-23

《期房预售:难以离开的模式“毒药”》,《安家》,2005-12-15

《我国期房预售制度改革的比较视角》,《银行家》,2019年第9期

《中国商品房销售制度发展研究》,周晔晗, 中国社会科学院研究生院,硕士专业学位论文,2012

《首个现房销售省份来了,对楼市、购房者有何影响?》,中国新闻网,2020-03-10

作者 | 陆一鸣

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