网易房产数据中心统计显示，2020上半年北京全市纯商品住宅网上签约16912套，成交面积约为193万平方米，成交总金额约992亿元，成交均价为51492元/㎡。
*统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等，有效数据356个。
尽管今年有疫情“黑天鹅”搅局，线下交易难行，上半年北京新房成交套数，却同比上涨5.21%，成交面积下跌8.96%。
回看单月成交数据，疫情影响的主要是销售节奏。
购房需求一直在，且主流产品更加讨好刚需客群。
把面积做小、总价做低，成为大体量项目加快去化的策略选择。
这里更重要的信息是，成交均价下降7.42%，限竞房这一稳房价利器依然成效明显。
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01
10亿成员透露的3点市场信息
2020年上半年，21个项目成交总金额超过10亿元，合计销售425亿元。
仅占市场6%的项目，瓜分了43%的销售额。
显然，高端玩家数量虽少，但能量大。 行业集中度高，意味着购房者的目光和选择更加聚焦。
作为头部项目，都是购房者真金白银票选出来的，成交背后，嗅出了市场规律。
*排行空格标黄项目为限竞房
1.去化较好的项目主要集中在北部
榜单中，前三甲均位于北五环之外；明显位于南部的只有中海寰宇时代、诺德春风和院、台湖金茂悦这3个楼盘。
坐拥软件园、望京两个高端产业群的北部，比“环线理论”更有说服力。
2.库存多的楼盘，学会了“弯腰”
很多楼盘成交套数瞩目，基于本身库存量大，为加快去化，他们更懂得主动适应市场。
一期纯住宅社区，主推89㎡三居；二期社区属性复杂，迅速把主打户型调整到70㎡两居。
金茂·北京国际社区总价150万起， “北京有房，适度膨胀” 戳中用户痛点。
从此，你也是买得起北京金茂的人了。
3.现房/准现房，当下最大的诚意
饱受维权之苦的购房者，尽可能的选择现房/准现房，虽然数量不多。
榜单中的中粮天恒·天悦壹号，成交均价最高，但放在南四环，7万8的现房是有性价比优势的。
10亿俱乐部成员，16个限竞房。上半年的市场，是限竞房的市场。
02
限竞房成交套数占七成
上半年，限竞房成交套数11838套，占总体量七成；成交总金额占比约六成，成交均价低于整体3.8%。
两年来，限竞房项目不断入场，但成功退场的却不多。
2018全年，限竞房网签项目29个；2019上半年，网签限竞房有49个；2020上半年，网签限竞房已经达到83个。
价格限制，集中大量供应 ，直接推动北京新房市场转向买方，近三年成交均价一直在5万+徘徊。
对于购房者来说，限竞房降价给了大家更多低成本上车的机会，与此同时追涨杀跌心理也导致很多人持币观望。
但严肃君提醒，随着土拍市场结构调整，限竞房地块入市的多，新增的少。现在的选择多，很可能就是未来没得选。
03
成交套数：大兴榜首，昌平翻倍
全北京16个行政区，仅东城、昌平、海淀、平谷、怀柔、延庆同比上涨超过3%。
整体来看，大兴、昌平、朝阳、东城、顺义六个区域表现比较突出。
1.库存最充足的大兴，以3244套成交量，高居区域成交套数榜首。
其中，23个限竞房集中成交2883套，占区域整体成交量的89%。
2.昌平成交2876套，比去年同期暴涨125%。
供应充足，以及外溢的海淀北部、望京客群，成为上半年成交的主要原因。
3.占据天然地理优势的朝阳，以157.16亿成交额夺得区域冠军。多数成交产品，属于高端改善。
*朝阳成交金额排行TOP10
4.东城（21.51%）、顺义（-35.75%）分别为涨跌幅度最高的区域。
由于东城新房项目少，不具参考性，单霞公府、前门·天街苑的5套房源，成交均价就高达14万+。
去年顺义10万+豪宅项目恒大丽宫，以42.12亿位列上半年成交金额榜第二位，拉高了区域整体成交均价。
今年的顺义，10个限竞房项目把这个区域拉回刚需市场。
04
41个楼盘成交套数过百
2020上半年北京商品房网签过百的项目达41个，其中限竞房33个。
1.成交套数排行TOP10中，除招商·都会中心外均为限竞房。
招商·都会中心属于低密洋房，二期降价既刺激了成交，也刺激了一期业主维权。
2.大兴、石景山双料冠军，均为中海产品 ——中海寰宇时代、长安云锦。
中海各类产品系善用户型攻克用户心理，这种成功模式不断被复制，也加快了运作周期。
3.金茂的“科技精装”战术，也是使它在昌平、通州开拓新版图。以前高不可攀的“府系”，为“爱”降落。
从各维度数据来看，共同的特点是：极少数项目，占据了大部分成交，市场分割比较明显。
北京疫情逐渐好转，更多纯商品房以及豪宅准备入场，严肃君大胆猜测，下半年将会迎来不同的风景。
互动时刻：
截止目前，北京商品住宅库存高达87950套，无论是刚需还是豪宅，都将迎来更激烈的“拼杀”。
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