文|书晗我国房地产行业已经高速发展15年
我国的房地产业自“招拍挂”制度施行以来，进入了快速发展的黄金十五年。在这15年中伴随着城市化进程的加快，楼市的扩张速度前所未有，并且房地产业也从GDP、财政、投资多个方面影响着中国，现今已成为了在中国经济中地位举足轻重的一部分。在中国经济开始走向新时代的大背景下，“房住不炒”的指导思想更是决定了未来房地产市场的发展方向，这一系列的改变影响着未来地产开发商的战略决策与业务模式。
新时代背景下，楼市分化将加剧
每年房地产都会迎来销售淡季和旺季，几乎每年春节之后和九十月份房地产市场都会出现一阵火热，在此期间，房企会因为有冲刺业绩目标的需要而搞各种促销，一般这会引起楼市的一番“躁动”，也会有很多购房者在这期间出手买房。久而久之，中国楼市便有了“金三银四”和“金九银十”的说法。但是和以往不同是，今年的9月虽然有不少房企已经在全国范围内搞起了促销，但是绝大多数城市的房产销售量都在下滑。并且不同的城市之间，不论是房价还是土拍热度以及人口流向等早已出现分化，在未来这样的分化还将持续。
未来3类房产恐面临转手难题
一、共有产权性房屋
房产作为中国家庭最大的固定资产，房产价格的涨跌以及住房转让一直是我国居民比较关心的问题。而随着我国的房屋产权结构的多元化发展，除常见的商品房之外，还有多种住房产权形式。例如小产权房、集体房、公共产权房等，由于共有的产权形式，导致房屋出售以及转让时问题多多，不少房屋甚至无法办理产权证书，因此小产权房、集体房、公共产权房等未来仍将面临转手难题。
二、城中村“老破大”或“老破小”
随着城市扩张和发展，新的高楼大厦迅速崛起，新的建筑形式和风格将逐渐淘汰掉老式住宅。尤其是集中在城区附近的破旧老式住宅，俗称“老破大”或“老破小”。这样的房子如果没有学区房或者学位房的加持，将很难在市场上流通。住在这些城中村的居民大都指望着拆迁而一夜暴富，但是随着棚改货币化安置的成本越来越高，未来这些区域拆迁成本也将水涨船高，甚至得不偿失。因此国家已经叫停大规模的棚改方案，改为对老旧小区进行升级改造，提出了4万亿的升级补贴计划。因此，这类房屋因为受众太小，未来也将难以在市场上流通。
三、豪宅，别墅级产品
和普通人所想象中不同，别墅级产品由于其总价高受众面狭窄，一直以为都不是房产投资的首选。虽然随着房价上涨时这类高端住宅总价也能跟着水涨船高，但是转手难一直都是一个大问题。随着楼市的整体趋冷，这类豪宅更加无人问津，不少别墅级豪宅的业主因为资金问题变卖房屋时，主动降价500万都难寻买家，可以说这类产品的流通很多时候都得靠“缘分”。
四、房屋产权争议性房屋
产权争议性房屋常见于法拍房，因为房屋原业主可能将房屋多次抵押给第三方，因此导致该类房屋的产权所有人增加，变卖房屋时增加沟通和协商成本，很多时候由于债权人情况复杂，最终难以进行交易。除法拍房以外还有一种情况便是房屋产权多人所有的情况，比如一套房子产权有3个人（也就是房产证上写了3个人的名字），假如其中两人同意售房，并出面与购房者洽谈所有事情，相谈甚欢达成买卖协议，最后购房者交了房款，才发现房子无法完成过户，最后才发现竟然还存在着第三位产权人，假如第三位产权人未出面同意房屋出售，就无法达成买卖协议。