文|书晗个人住房贷款利率调整新规已施行
房贷利率调整对于楼市而言，具有明确的导向性。若利率上浮，则会一定程度上抑制购房需求，反之利率下调则会刺激购房需求。据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
此次利率调整对购房者而言具有哪些影响？
鉴于利率调整对房贷的影响，某机构对包括4个一线城市在内的全国14个典型城市进行了房贷测算，这14个城市分别为：北京、上海、广州、深圳、重庆、海口、杭州、苏州、南京、宁波、合肥、珠海、无锡、佛山。通过测算发现，上述14个城市在执行LPR贷款利率后，利率均稍有增加。若按照100万的贷款金额计算，其中首套房的月供金额相比之前增加了6元，二套房的月供额想必之前增加了15元。从城市结构上来看，一、二线城市的房贷负担增加了一点点，但是总体影响仍然忽略不计。对于三四线城市而言，则没有太明显的负担，部分城市甚至有减负的现象。
数据来源：易居研究院
房贷利率整体并未下降
随着LPR定价机制改革的推进，未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生相应的变化，进而影响月供金额的大小，即住房按揭贷款的成本。虽然房贷利率整体上没有下降，但在“因城施策”的框架下，各地方自主加点的空间变大，部分城市会向刚需首套房倾斜，比如那些人口流出、库存较多、棚改之后缺乏购买力的城市，也比如大多数三四线城市。
数据来源：易居研究院
在这里需要重点强调的是央行公告中有一个重点：虽然各地方自主加点的空间变大，加多少要看各地分支机构自主决定，但是规定了首套房房贷利率水平不能低于5年期LPR。因此虽然政策才刚刚落地，但是目前大家都在观望，可能需要等待一段时间以后，部分地区才可能会出现松动。
数据来源：易居研究院
新规之下，现在贷款买房按揭选20年还是30年？
对于按揭购房者而言，目前也就两种选择方式，要么选择等额本金要么选择等额本息。但是房贷选择20年还是30年很多人却迟迟拿不定主意。我曾将在文章按揭贷款100万买房，月供30年，如何还债最划算？
若仍然以贷款100万为例，采用等额本金方式，房贷利率5.88%，按揭20年来计算，则初期还款额高达9000多元，其中每月固定还款本金为4166元，剩下的近5000元为利息；若是贷款30年计算，则每月初期还款调整为7600多元，其中本金不足2700多元，利息不足5000元，随着还款年限的增加而逐月递减。
采用等额本息方式则正好相反，每个月还款的总金额不变（以后要看LPR的浮动情况），但是本金逐月递增，利息逐月递减，每月还款数额不变。以贷款100万，房贷利率5.88%，按揭20年为例，每个月固定还款7000多元，在还款初期，虽然其中近5000元都是偿还的利息，但是还贷压力要明显小于等额本金方式。若是选择贷款30年的话，则每月固定还款5900多元，其中本金只有1000元左右，近5000元都是利息。
对于资金相对充裕的购房者而言，选择等额本金还款方式心理压力将越来越小。但是对于资金不是特别充裕的年轻人而言，选择更长的贷款年限无疑能缓解不少资金压力。其实用借来的钱买房，可以理解为不过是换了一种储蓄方式。通过过去几十年的经验表明，由于经济高速发展，市场一直保持良性通胀。这部分储蓄在房子里的钱发挥出来的作用，远远比存在银行要大的多。因此，原则上，贷款时间越长越好。