文|书晗
房贷利率再次上浮
从去年下半年开始，不少城市房贷利率开始下滑，部分城市甚至开始执行基准利率。但是到了今年，由于楼市的热度回升，房贷利率也出现一定范围内的波动。相关数据显示，继今年6月房贷利率企稳反弹之后，7月份房贷利率持续上升，多数城市首套房贷利率普遍上浮10%-20%。CRIC城市机构调研数据显示，7月份18个重点监测城市首套房贷平均利率5.55%，环比上涨0.13个百分点；二套房贷平均利率5.95%，环比上涨0.2个百分点。
据悉，目前首套房贷利率上浮已成为普遍现象，除厦门仍执行基准利率之外，其余监测城市的房贷利率均出现不同程度的上浮。监测城市中，超7成的城市房贷利率上浮比例都在10%-20%区间，其中苏州、南宁因房地产市场热度不减，首房首贷利率上浮比例都在20%以上。
部分银行出现阶段性停贷
由于信贷额度紧张，部分城市的部分银行已经开始阶段性停止住房按揭贷款业务，典型城市如合肥市。迫于信贷额度紧张的压力，合肥市的光大银行和民生银行现已暂停房贷业务。通过历史的经验来看，房贷利率与累计销售增速基本呈反向关系，目前利率上升成交下行。房贷利率的上浮有助于抑制住房投机、炒作等行为，一定程度上也会抑制购房需求。在房贷利率上浮比例高的城市，楼市成交量也出现明显放缓。例如，7月份无锡首套房贷利率普遍上浮达20%，与此同时住房成交量也大幅回落，当月商品住宅成交51万平方米，同比减少23%，环比减少42%。
对于这种现象，易居中国执行总裁丁祖昱认为，房贷利率上升，主要原因在于首套房的主力置业客群仍以自住为主，这类客户群体自身购买力比较有限，在缺少房贷支持或增加房贷成本之后，对首套房置业客群负面影响还是比较大的。因此，他指出，房贷利率不宜大幅上升，合理的利率范围应控制在较基准利率上下5%左右。
房贷利率的提升，对楼市走向有何影响？
通过的历史的经验，可以得出房贷利率与累计销售增速基本呈反向关系的结论，因此房贷利率不论是上浮还是下降都会很大程度上影响楼市未来的走向。房贷利率对楼市的影响主要体现在两个方面：一方面，在房贷利率稳步提升的同时，商品房累计销售面积同比增速将缓步下行；另一方面，在房贷利率持续走低的同时，商品房销售面积将企稳反弹，累计同比增速也将步入上行通道。
通过比较14年至18年间首套房贷平均利率与商品房累计销售面积同比增速走势，不难发现房贷利率阶段性高点往往是累计销售增速相对低点，房贷利率阶段性低点则是累计销售增速相对高点。例如，上图中2016年7月首套房贷利率降至4.44%阶段性低位，商品房累计销售面积同比增速多达26.4%。有鉴于此，目前房贷利率整体回升，基本可以确定楼市未来不容易出现上涨行情，楼市成交量也将步入下行通道。
利率只影响短期房价
需要特别注意的是，房贷利率调整只在短期内对房价具有影响作用。长期来看房价主要还是供需、土地价格、政府债务等因素共同决定。信贷资金吃紧，对于淘汰一些现金流不充裕的中小型开发商有益，信贷约束能间接影响到既有开发商的开发规模。但是受到建设周期的影响，房屋开发规模的减少至少需要一至两年之后才会反馈给市场，若未来市场上房屋供应量下降，开发商还受到贷款利率上升的影响，资金使用成本的增加也会导致开工的项目成本上升，最终都会体现到房价当中。
因此，在“房住不炒”的政策大环境下，适度上调二套房贷利率，对于稳定楼市具有积极的意义。但首套房贷利率的调整仍需谨慎、控制，长期来看要合理的稳定房价，还是需要从供需端入手。