大嘴説

这两天，又流传出一则政策小作文，传言 9 月 30 日前或将落地全国性房贷贴息政策。
网传方案分为中央财政贴息与地方配套贴息两部分，财政贴息 20‑50BP，地方贴息 20‑50BP，叠加最高可达 100 个 BP。按顶格测算，新房首套增量用户房贷利率有望下探至 2.05% 左右。政策仅限新房首次购房群体，存量房贷大概率不享受；二套房贴息还在研究，贴息幅度尚未确定，政策面向全国，但各地方落地执行力度尚存变数。这个传言的背后，是多数非一线城市新房库存高企，部分城市去化周期长达数十个月，楼市去化压力肉眼可见。拿 100 万贷款、30 年等额本息，做一笔直观的算账对比：房贷历史高点利率 4.9%，贷款 100 万，30 年等额本息：月供5307 元，30 年总利息约 91.05 万元网传顶格贴息后利率 2.05%，贷款 100 万，30 年等额本息：月供3710 元，30 年总利息约 33.56 万元两者对比：每月月供可以少还 1597 元，三十年累计利息能省下 57.49 万元。每个月近1600的差额，可以拿来吃饭购物、孩子教育、家庭出游、添置家用。政策还只是市场流传的小作文，并未官宣落地。但方向很清晰：如果能切实降低新房购房者的月供负担，减少家庭每月债务支出，居民手里有余钱，才敢去消费，既减轻买房人的压力，也能带动整个内需市场。当然，这是小作文，一切以官方正式文件为准。

存量时代落锤，二手数据官宣，大动作不远了
今天国新办发布会，住建部副部长陈绍旺一句话定调楼市新阶段：房地产市场供求关系发生重大变化，行业正式进入存量时代。这套“两个转向、两个转变、三化转型”的判断，不是空洞的政策话术，刚好和前不久统计局破天荒披露二手房网签数据，形成完整的信号闭环。很多人看1-8月楼市数据，只盯着新房下滑，一扫而过。但这次不一样，官方第一次把二手房网签面积摆上台面：1—8月全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比大涨10.6%。同期新房销售面积同比下滑12.1%，二手房交易量已经持续超过新房。过去数十年，楼市统计体系的重心，一直围绕新房搭建，土地出让、新房销售是核心指标。当新房市场持续走弱，土地财政的旧逻辑难以为继，庞大的存量房产，就成了市场里分量最重的底盘。存量房的交易规模、资产体量，足以撑起房地产市场的基本盘。存量时代的核心，不再是盖多少新房，而是手里存量房产的流通与管理。要摸清天量存量房产，第一步就是完善二手房交易统计，把存量市场的真实体量、交易规模完整纳入官方监测。还有一个关键时间窗口：2021年全国人大常委会授权的房地产税改革试点，授权期限将在今年10月到期。一边是官方确认楼市进入存量时代，一边是二手房交易数据正式纳入统计，另一边房地产税试点授权即将到期。三件事叠加，信号非常清晰。增量时代靠卖地，存量时代的财税逻辑必然重构。上半年房产税收入2782亿元，同比增长6.3%，坐稳地方税第一大税种。当房子不再是新建为主，存量房产的征管、信息核验、数据建档，就成了改革的前置准备。现在公开二手房交易数据，本质上就是摸清存量家底。 5.49亿平方米的二手房交易量证明，存量市场的交易额、流通规模足够庞大。把存量房产的数据体系搭建完成，就是在为下一步的制度改革铺路。不要简单把这次二手房数据公布当成普通月度统计更新。旧的地产增长模式落幕，存量时代的规则正在一点点落地。数据摸底、市场定性、试点授权到期三重节点撞在一起，接下来，房地产领域的重大调整，大概率不会太远。