商业参谋

海淀永丰·芯域
项目位于海淀北清路沿线，中关村科学城北区科创发展走廊，中关村永丰产业基地，定位创“芯”中枢，高端科学创新和高精尖产业落地，并且三区政策叠加，目前，周边前沿硬科技头部企业聚集。项目为低密度生态园区，全部为0.85-1.1㎡独栋办公楼，办公环境相对独立，又考虑到企业发展不同阶段的不同需求。除了相关产业的企业，可以租赁园区办公楼以外，有实力和有需求的企业，也可以在这个园区，购买自己的办公楼，半栋起步。照片拍摄于半年前，现在项目已经完成竣工备案。

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北京不少商铺其实是被外地买家买走了。有的可能来自深圳上海，有的可能来自内蒙山西或者东北三省等等。
前两天刷到一个房产大V发布了两套海淀商铺的视频，几千万的标的，结果第二天，商铺就卖掉了，买家就是从外地特意赶过来的。这处商铺，我曾经在发过成交的动态，大概是2024年1月份，是业主方当时通过京东拍卖平台法拍成交买过来的。外地来京的这位买家大哥，也许曾经来过北京看过不少商铺，也可能是北京的房产中介曾经给他发过这处商铺的相关资料。还有可能，就是买家大哥一直关注这个房产大V很久了，正好看到发布的这处商铺视频，各个方面都符合自己的要求，就直接拿下了。相对于北京的意向买家，可以肯定的是，外地来京的买家，不过于纠结商铺的价格和租金收益，也不过于担心商铺未来的走势。一是更加看重首都城市的商业资产，二是更加看重成熟商圈临街铺面的资产属性。

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商铺的租户业态也变化中，以往租给银行、证券或者其他行业营业厅的商铺，很少租给餐饮商户，现在随着线下业务办理逐渐转移到线上，商铺租金下调，这样位置的商铺租户换成了餐饮商户或者其他业态商户。
而传统的餐饮商业街，有些位置尴尬的商铺，经过几轮的餐饮商家承租失败后，迎来了酒店租户，尤其是一楼商铺面积不大，做营业前台接待，楼上可租赁面积更多，可做客房的商铺，这类商铺反而现阶段更合适做酒店业态。

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海淀中关村西区，原来的鼎好大厦B座还有商业部分，如今装修改造升级完成，新的办公租户入驻，新的商家也逐步开业运营。跟以前熙熙攘攘的电子卖场相比，现在才是中关村“硅谷”～

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海淀区写字楼买卖市场最新成交动态：就在今天，位于知春路、毗邻海淀黄庄的泛亚大厦有一套写字楼单元以司法拍卖形式成交。
该标的面积为153平方米，起拍单价仅为1.4万元/平方米，经过多轮竞价后，最终以约1.6万元/平方米的价格成交。法拍房，都知道普遍存在价格优势，大部分参与者，不少人是有捡漏心态的，只是，能不能最终买到，价格只是其中的因素之一。

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今天路过海淀清河站东北一处工地，就是上第MOMA的北侧，小米科技园西侧。这块地几年前曾经是一个大片的临时的停车场。现在正在建设施工。
据说是开发商属于海科控股，这边将要建设集办公、酒店、公寓及商业为一体的综合性商业项目。

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说几栋北京海淀这边空置率低的写字楼，都知道这几年写字楼的租金是整体下降的，空置率每栋楼却不一样。
比如中关村西区的e世界财富中心，目前楼内的空置率反而比去年前年更低，个人认为主要原因有几条： 1.地理位置，毕竟是中关村核心区，传统的成熟商圈，是办公选择倾向的区域，尤其是科技类企业。 2.楼内有两家知名的头部企业字节跳动和东方甄选，不但租赁了楼内超过一半的面积，而且还有扩租的需求。 3.地铁交通，员工上下班，去4号线中关村站或者10号线海淀黄庄站都不远。

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虽然我一直在房产领域，不过平常关注点在商业办公楼的市场多一些，今天在平台看到一套中关村公寓楼拍卖的消息。
为啥要说这条信息呢？因为，在中关村西区里面，大部分是办公楼，住宅小区和公寓楼并不多。这处房产是中湾国际的，面积是63.81平，起拍价竟然是88万！一开始我以为看过错了，后来仔细又看了一遍，就是这个价格。中湾国际的这套房产，没有清退租户的顾虑（空置），物业费也不拖欠。在中关村或者附近租过房子的应该知道吧，假如新业主自己不住，这个面积房子的租金能到什么市场行情。距离最终的结果，正好还有一个月的时间，目前虽然只有一家报名，估计参与的会有不少，过程可能非常激烈。持续关注，看看最终的竞价结果如何。

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海淀区中关村科学城东升科技园·海开园，园区正式更名为“中关村科学城AI数字能源产业园”。
园区拥有AI数字能源领域深厚的产业基础与创新生态，还成功获评“中关村特色产业园”。与旁边的东升科技园一期二期以及北边的中关村西三旗金隅科技园连成一片，成了产业集聚效应，有利于资源共享、优势互补，共同推动区域企业的发展。

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北京海淀写字楼买卖市场成交信息：
这次成交的办公面积所在的楼宇是中关村南大街北京国际大厦，面积也属于市场相对稀缺的（618平）。不但在本楼也属于比较少见，在整个海淀二手写字楼市场这个面积范围挂牌的房源也不多。虽然北京国际大厦有四栋楼，其中属于个人业主的房子并不多，并且其中一栋楼大部分楼层业主方比较特殊，目前运营管理应该是归属了融通公司。北京国际大厦的办公环境和档次在魏公村甚至整个中关村商圈里面都算是比较不错的了，这点去过大厦的应该知道。这次成交单价大约3万/平，也体现了目前写字楼市场的行情。

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又到一年毕业季，下午正好路过几所大学，中国农业大学，中国矿业大学，北京语言大学，同学们都在校园内拍照留念。恰同学少年，风华正茂！前程似锦，未来可期！

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北京海淀写字楼买卖市场成交最新动态：
中关村西区大恒科技大厦成交三个整层写字楼面积，每层约1310平，交易的价格应该接近3万元/平。此前，在2022年，该楼北塔曾经成交过两个整层写字楼面积，每层约为2131平，当时公示的价格应该是不低于4万元/平

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海淀阜石路和巨山路交汇路口的锦绣大地商务在线大楼，跟前几天我提到的锦绣大地物流港，实际上都在巨山路上，就隔了一个西山国际城的社区。
并且，社区南边底商都租给了商城的商家。看起来这边整体上规模要比物流港要小一些，不过商品品类也是相当齐全，单单一个调料类，很多分类产品我以前都没见过。我只是简单转了两个楼层。有兴趣的话，这两个地方都可以逛一逛。另外，这边应该还有商品是线上交易，估计未来的电商比例还会扩大。#商业#

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前几天路过海淀锦绣大地物流港，进去转了一圈，里面的商品琳琅满目，蔬菜粮油调料厨具海鲜水产等等，非常齐全，适合大型采购。出于职业习惯，特别要说的是每层的挑高，特别高，目测8-10米（手机拍不出来效果），在北京还是第一次见到，虽然有那么多商家在里面，感觉却非常舒适。

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海淀中关村有了新的大型商业购物中心！大融城西区已经开始开业了，今天过去转了一圈，比之前的格局更加合理，毕竟之前部分面积是办公用途。现在仅仅是大融城的西区，东区还有装修施工中，预计，今年年底开业，是值得打卡的地方！

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海淀四道口商业独栋楼又重新公示了。这处房产，前年年底在拍卖平台公示过一次，到期前中途撤回了。我看了一下，这次公示的价格比之前下调了。
像这类独栋商业，肯定会吸引很多人关注的，尤其是做酒店这种业态的。所处的范围在二环和三环之间，又是纯商业独栋，不像韦伯时代C座配楼和海泰大厦配楼都是属于配楼独栋。整体面积范围，在整个北京商业市场上面，都具有优势。并且房屋用途还是是商业，可以做各种经营业态，既可以商业又可以办公。另外，楼下还有一处停车场。具体的细节可以看评估报告。当然，这次跟上次一样，也存在两个问题： 1.租户的情况，经营性租户，协商退租不容易。经营场所的不能轻易变动，租户还有装修成本设备成本等。 2.拖欠的费用不清晰（公告里面有提示）。

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海淀中关村广场，现在的大融城，其中西区装修施工已经进入尾声，围挡已经全部拆除，期待焕然一新的商业中心开业～

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北京东城区写字楼买卖市场交易动态：
东城区光明路的天玉大厦，这次交易的写字楼实际面积接近300平，成交的单价约为1.5万/平。天玉大厦在东南二环的方向，二环内，附近不远就是龙潭湖公园，还有天坛公园。这个位置的写字楼，有地理位置的优势。不过距离地铁不近。无论是7号线广渠门内站，还是5号线天坛东门站，都不算近。选择写字楼，价格，格局，楼龄，物业管理，室内装修，楼内停车，地铁交通，都应该综合考虑到。