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短短3年多的时间里，各种杠杆买房负债1600万。深圳房价一旦不涨反而跌了，那么资产缩水、负债就增加，供不起房后，债务又是刚性的，那么房子就是中产的坟墓。
熬不下去就是黑暗，熬得下去就是黎明，而且还得看你当初买的房子是不是真的好货，它决定着这套房子还能不能让你翻身。

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红树西岸的坑！红树西岸，是南山区甚至是深圳市第一梯队的前浪热点豪宅，但凡总价超过3000万以上的买家，我给予决策的时候，一定会把这个楼盘带上，作为对比的目标。拿这个楼盘，再对比其他楼盘之后，就知道最终选红树西岸还是其他了。
关于这个楼盘的具体优缺点，我就不展开分析了，大家自行搜索。我写这篇文章其实是给结论了，尽管以免费的方式给予结论，公之于众。能听懂的，都懂；听不懂也就算了。红树西岸的业主，几乎是不差钱的业主。所以能拿出来卖的房子，大部分来自于2栋比较靠近滨海大道的户型。硬伤导致需要改善，才拿出来卖。换句话说，3000万以上总价的房子，能不选这一栋，尤其是6-10单元的户型，非必要不选它，当然千金难买心头好，你自己决定。总之，宁可等其他单元的房子，没有出来合适房源和价格的，就等着，宁缺毋滥。其次，约117㎡，147㎡，可以不碰。3栋70多平一房不碰。这些房子，是用来承托竞品楼盘优势的。另外，买之前可以请懂风水的朋友帮看看。

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看样板房还得排长队，久违了！
中洲迎玺（0396+0397），号称深圳北站icon版、小号“壹城中心”，整个中洲地块分三期开发，预计总共3000套房。市面上关于这个项目的优缺点，介绍已经烂大街了，自行搜索阅读即可。根据规划，迎玺花园（A806-0397）地块总建设用地面积约39982㎡，总建面约23.2万㎡，其中，住宅约16万㎡，总户数1395户（一期644户）。中洲迎玺乘“二套房首付4成，豪宅线取消”的东风，开样板房了，而且各路人马吹爆折扣6字头甚至5字头，也确实吸引了不少人“入场”。之所以放这么低的折扣，原因很简单，销售压力。一旦销售无法有效打出第一期的开门红，会影响到后续还债的预期。同时交不了房的风险预期也会产生。关于这些，各位见仁见智了。另外，基于惯例及折扣，不要对交付有高标准的要求，能交上房就是胜利。祝中洲迎玺大卖，好运！同时也是祝购房者的好运。最后，我在等白名单…

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地产股大涨，白名单救市
一鲸落，万物生，看来并没有！现在看到的更多是上呼吸机，金融给输血。可能有50家房企，会被纳入到草拟的白名单中。进了白名单的房企，就以意味可以获得包括信贷、债权和股权融资等多方面雪中送炭的支持。三条红线，针对特定群体，适当退下来。金融输血，上呼吸机。现在重要的是，防止螺旋下→ 要知道在目前销售回款压力大，现金流断了，资不抵债，这样的事情以点带面不是什么好事。考虑到保交楼稳民生，稳金融，防止大起大落（还是多考虑防大落吧），这些房企续命有了白名单的支撑，让他们能活着才有机会把现金流挣回血起来，资产负债表变得更好看起来。总之，先活下来再说，活着才是解决问题的基础。

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这两年内一些学区的房价，主打“惊悚”陪伴！
百花片区的长城一花园，84-85㎡的户型，高峰时期成交价接近1300万近期成交价低位在730万左右。约43%纸面财富，被干没了。另外我看到有人截图群聊，这个户型房源被太阳红中介干到653万，近50%，也没了。看看配图中，部分楼盘挂盘价，脚一打滑，妥妥20%以上的账面财富，也没了。以往学区内，对于买这些房子的家庭来说，最好的结局无非就是：娃上了名校，考上好高中上了重点大学房子涨价，孩子学业有成，名利双收。再不济，孩子属于扶不起的阿斗，好歹房子挣钱了，心理还能有个安慰对冲一下。但是最怕的结局是什么?上了名校，娃成绩没上去，考试考砸了；而且房价还有跌了，巨亏。主打一个陪伴。学区的房价受挫，我之前专门写了一篇文章讲过：《深圳学屈房（价格），为啥不坚挺了？》大家可以搜一搜看看。这些房子还要不要买，基于你朴实的初衷。是否有必要给予孩子一个真正优质的教育资源体系，并确定性的获得它。

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福田区华富村，山鸡变凤凰
占地6.28万㎡，2542户（3240个）车位的华富村“山鸡变凤凰”后，应该算是目前福田区在深圳楼市淡市中，卖得比较不错的“准新房”了（金地物业）。从卖出去的几十房的情况看，价格大概9.5-12万/㎡区间为主。小区地块出门西面为中心公园，东为红岭实验华富实验学校和配套幼儿园，南面为市话大厦，北临湾区智慧广场。项目的东北角，临近市二医院和地铁黄木岗站（7号和14号线交汇）。简单来讲，这个盘所处的区位，还是比较优越的。几乎能左拥右抱到福田区，比较优质的公共配套资源。有中心公园依傍+家门口十二年制教育+社区足够大、车位足+体育中心附近+三家医院附近+地铁口附近+笔架山公园附近+打个车5分钟就到深业上城等等。相对缺点就是：社区园林和绿化，有点拉胯+3梯5户，户型使用率低了点+楼盘的质感再能往上提高一点就好了。总之就是，基因决定了这个楼盘成不了豪宅盘，但是有机会可以成为福田区未来的改善关注热盘。

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今早悄悄落地！深圳新房取消限价，终于来了！
就在今天，11月16日上午深圳公共资源交易中心挂出来一块二类住宅用地看图二，上面写着“本公告出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局。” 说人话就是：取消了商品房的限价，口子打开了。至今北京、上海和广州取消新房限价都没有干成的事深圳居然勇敢一回这次干成了。取消商品房限价这次目标地块对象选得非常鸡贼选择了一个观澜街道的冷门板块位置作为打响取消新房限价的第一枪知不知道是充分论证后的决定还是拍脑袋的决定总之，深圳取消新房限价，出街了

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吃屎都是香的系列产品
看完资料的那一刻，我差点想骂n。这样的楼盘价格便宜又怎么样？便宜是有便宜的道理的。这样的住宅买来干嘛？一看就是边角料用来搪塞客户的产品。但是，我认为开发商也是尽力了，还能怎样? 毕竟货量少，加把油，总有韭菜伸头出来的。建议打学区的牌，应该会有人相信接盘的。我就不信了，2000万人口当中，难道还怕找不到韭菜? 哎，这种房子要是放在杭州、成都、长沙这些城市卖估计要被屌飞……

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深圳有多少人全款买房，割肉卖房?
2020年和2021年上半年，是深圳楼市房产价格，阶段性高位的“顶部”。这个阶段入手买房后，为了减轻月供压力，走一次性付款买房的人，大有人在。所谓的一次性付款买房，你认为真正从自己存款账户里面，实打实掏出全款来买房的人，占比有多少? 然后房子买下来后，转身走“精英贷”科技之路的人，又有多少?你懂的！走“精英贷”捷径“省钱”以贷养贷供房，也是公开秘密了。看乐有家的统计数据，购置二手房一次性付款的购房人群占比（见图一图二）： 2023年上半年：占比29% 2022年上半年，占比21% （贝壳找房数据是27.8%，见图三） 2021年全年，占比24.3% 2020年全年，占比11.3% 2019年全年，占比9.9% 2018年全年，占比12.5% 那么随着深圳二手房价的逐渐回落，深圳二手房的评估价部分也跟着回落，这对于做了“精英贷”方式供楼的人，可不一定是什么好事。打个比方，行情好的时候，1000刀总价市值的房子，为了省高额税费、减少供楼利息。以先息后本的方式，走上了一年或三年期的“精英贷”之路，结果700刀贷下来了。但是贷款到期后，你得还这700刀。在房价上涨阶段，你不用担心这700刀还不上。只要房价上涨了，房价空间就还有余值可以抵押出来，再续前缘。但是房子现在市值降到了700刀后，银行只能给你按700*70=490续贷，那么700-490=210刀的差额你就得补上。问题是，你手里还有210刀的现金，能拿得出来吗？即便有，你还愿意补窟窿吗？要是拿不出来，“窟窿”无法补上，而房子又卖不出去，最后只能让房子走上断供之路，法拍房之路。看图4，现在法拍房不仅供应量在增加，而且受楼市行情负面影响，法拍房的流拍率也跟着提升。流拍率不仅突破了50%，而且还一路往上走高。 2021年、2022年和2023年前三季度，法拍房的流拍率分别为52.93%、60.66%和61.83%。所以说，走法拍之路解脱的业主们，变多了；但是能真正解脱的难度，却变高了。如果接下来深圳楼市政策继续“无为而治”，那么这批因“精英贷窟窿”无法补足的业主，为了加速卖房还债，降价脱手，也就成了必然。螺旋式的往下探，也就成了必然。当初高位全款买房，如今低位割肉卖房！谁能料到政策严谨度来得那么凶猛和持久?倒在黎明之前，大有人在！

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关闭真实挂牌、成交价，也许是对的！
2022年11月9日，我写了篇文章《深圳二手房价底部被“击穿”，新房趋于难卖！》，大家有空在我公众号里搜一搜。文章里我提出明确的观点：当时的深圳二手房市场能成交的房子价格，不同程度往这三个方向变化： 1.逐渐往指导价的方向靠拢了 2.逐渐往2019年的房价靠拢 3.逐渐往二手房同类竞品新房价格靠拢。即以上三个方面“逐建靠拢”。时至今日，深圳二手房成交价格，有多少占比低于指导价成交，占比是不是变得更高了? 有多少新房库存去压力大，个别新盘按骨折卖，回到2017年或之前的价格出货? 平日关心楼市动态的朋友，心里大概是有数的。我就没必要渲染，免得有唱空之嫌。而且去年这个时候我还提到：深圳的二手房成交价格，底部正在不断被击穿的个案在增多！这种二手房降价击穿指导价的“以点带面”现象，有扩大化的趋势痕迹。实际上现在低于指导价成交房源的占比，指的就是那个“以点带面”的面，它已经在扩大化了。而且，也在零星往2018年的方向在看齐。这个是不是往好的方向发生，属于自然健康状态下的价格回落，仁者见仁智者见智。现在看不到中介平台对外的真实挂盘价格，其实不重要了，因为低于指导价挂牌的房子，越来越多，而且价格同样会显示真实的挂盘价格。另外，不放出真实成交价格，也许是对的，因为会引起更多共识往房价跌落的方向想象。建议关闭新房去化率数据源头。不利于资产价格预期稳定的数据，通通关闭。总之，相关人士掩耳盗铃就行了，外面的人不知道哪是真的不知道，只要看不到数据，外面的人都是瞎子。我就担心啊，会不会出现这样的结局：犹豫不决或没有信心买房→成交数据萎靡不振→开发商销售/业主销售受滞→调控刺激拉胯→房价跌预期自我强化→大家不买房→负漩涡变大。

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读完新闻后的理解，现在房地产所经历的一切，都是行业高速增长回落之后的市场自然清出阶段、所反应出来的优胜劣汰结果。包括某央企发不起工资，也属于行业优胜劣汰的一部分。
看来现在的楼市金融政策动作，防止的是“过急过快”。也就是说，可以允许市场下跌，但是不能跌得太快！也允许市场上涨，但不允许快涨。下跌，也是市场自然清出的一部分。接下来，深圳楼市继续“无为而治”的话，新房去化的压力会进一步加大，同时二手房卖房也不会好过。房子降价走量，才是卖房的唯一出路。

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#一线城市会放松限购吗#
为什么深圳现在楼市，看的比买的多? 你以为深圳房价下降了买房成本就跟着下降吗？并没有随之而来的是首付增加了我告诉你为什么会这样因为银行从来不会雪中送炭从风险评估和利润安全性角度去看房价降了银行的评估价也会跟着降买房首付能批多少直接跟银行评估价挂钩评估价降了成交价不变首付当然变多了另外媒体实探深圳楼市：看的比买的多看房子的人多买房的人却没有增多也反应这么一个尴尬的事实认房不认贷出来后大家都着急变现房子挂牌量一下子增多房子就更难卖了结果房子成交量没有跟上来导致房价进一步降价销售归根结底大家信心不足一是不敢或不能加杠杆二是可能真的兜里没钱了三是对未来预期不足，不敢乱花钱了想要楼市真正可持续回暖必须把以上三点中的两点解决了否则无解。 #老道观点#

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有人说：房地产的未来非常清晰，体量、价格、趋势，都不会有曾经的整天大行情。
所谓的积极，不过是一时一时自我安慰。给所有房地产行业人员以及中介、类中介的建议：转行，或者转型…… 我的观点是：不认同你的观点。首先，房地产的未来非常的清晰，房地产是重要的支柱产业，它必然一直存在，既然存在就会有相关从业者。其次，所谓的积极，也是正在发生的事情，也就是政策松绑是阶段性的大势所趋，这个无需赘述。最后，即便是大行情来了也会分无效市场和有效市场，并且买房人都能鸡犬升天，不存在了。

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关于楼市未来，几个事情得连着看
首先，中美关系开始进入新一轮阶段性缓和。布林肯先是访华，王毅外长跟着访美。以及加州州长来华走访交流等。都为11月份中美双方会晤，打下拿出成果做基础。我看坊间已经有人分析老美会从加息转入降息。我持保留意见，一是明年也是房企还债的大年，二是老美伤敌一千自损八百的韧劲还在。从另一个角度来讲，明年救楼市还是主旋律。其次，国家将推动新一轮“房改”。其中提到的让“商品房会回归商品的属性”一说，在我看来就是肯定商品能交易、能涨能跌的天然属性。对于商品房不必要的限制，未来会加以接触或者是适当放松。在未来大量保障房供应补短板的背景下，买不起房的人住保障房，富人买商品房。双轨制并行，让居者有其屋。从这个角度来看，对于楼市政策的松绑预期，当然是利好。关键是不要看他说什么，还要看他做什么。至少我看深圳，定力还是比较足的。三是近期人大批准了两项巨额开销的预算：2.7万亿的新增地方债提前下达；增发1万亿国债，其中5000亿国债在第四季度使用。也就是说，这次批准给四季度的天空中，带来了3.2万亿的新增资金。钱未来怎么花，G端怎么流向B端及C端，也算是给经济活力注入动能，带来积极的预期。

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深圳核心区二手房价，哪怕前海、宝中、科技园等区域，不少楼盘近2年来可是跌跌不休。
但凡周边限价新盘供应量大的核心区，二手房前期涨得有多猛，后期跌的就有多凶。福田中心区这几个廉颇老矣的龙头楼盘，受托于地段位置、产业、配套等优质资源实打实的强项支撑。福田中心区限价新盘太少，二手房受冲击小保住了房价。黄埔雅苑一期： 2021.01: 107㎡，1166万，单价10.9万/㎡，西北 2022.10: 107㎡， 962万，单价8.99万/㎡，西北 2023.03： 108㎡，1050万，单价9.72万/㎡，北 2021.05： 125㎡，1280万，单价10.24万/㎡，西北 2022.05： 124㎡，1438万，单价11.06万/㎡，东南黄埔雅苑二期： 2021.02：151㎡，1430万，单价9.47万/㎡，东北 2022.04，151㎡，1695万，单价11.23万㎡，东北 2022.11，151㎡，1300万，单价8.61万/㎡，西南 2023.02，151㎡，1538万，单价10.19万/㎡，南 2023.09，151㎡，1385万，单价9.17万/㎡，东南黄埔雅苑三期： 2021.07：120㎡，1488万，单价12.4万/㎡，西南 2022.11：120㎡，1200万，单价10.0万/㎡，西南 2023.08，120㎡，1110万，单价9.25万/㎡，西南黄埔雅苑四期： 2021.08：136㎡，1108万，单价8.15万/㎡，南 2022.06：136㎡，1500万，单价11.03万/㎡，南 2022.11：136㎡，1150万，单价8.46万/㎡，东北 2023.01：136㎡，1360万，单价10万/㎡，南 2023.03：137㎡，1500万，单价10.95万/㎡，东南雅颂居： 2021.01：129㎡，1520万，单价11.78万/㎡，北 2021.04，129㎡，1680万，单价13.02万/㎡，北 2022.05：140㎡，1675万，单价11.96万/㎡，北 2022.11：138㎡，1550万，单价11.23万/㎡，北 2023.04：124㎡，1600万，单价12.9万/㎡，南深业花园： 2021.02：150㎡，1616万，单价10.77万/㎡，东南 2021.11：149㎡，1572万，单价10.55万㎡，东北 2022.05：150㎡，1690万，单价11.75万/㎡，东西 2021.04：94㎡，1128万，单价12万/㎡，东 2021.06：94㎡，1100万，单价11.7万/㎡，北 2022.08：94㎡，980万，单价10.43万/㎡，东 2022.12：94㎡，940万，单价10万/㎡，东 2023.04：94㎡，935万，单价9.95万/㎡，东星河国际花园： 2021.04：144㎡，1678万，单价11.65万/㎡，南 2021.10：161㎡，1940万，单价12.05万㎡，南 2021.11：156㎡，1880万，单价12.05万/㎡，南 2023.02：161㎡，1865万，单价11.58万/㎡，南 2023.03：143㎡，1760万，单价12.31万/㎡，东南 2023.03：144㎡，1740万，单价12.08万/㎡，南 2023.03：144㎡，1590万，单价11.04万/㎡，东南 2023.05：161㎡，1920万，单价11.93万/㎡，东南 2023.07：156㎡，1708万，单价10.95万/㎡，东南中海华庭： 2021.01：119㎡，1220万，单价10.28万/㎡，东南 2021.01：120㎡，1215万，单价10.13万/㎡，西南 2021.03：119㎡，1270万，单价10.67万/㎡，南 2021.05：119㎡，1378万，单价11.58万/㎡，东南 2021.11：122㎡，1200万，单价9.84万/㎡，东南 2021.12：119㎡，1160万，单价9.75万/㎡，西南 2022.05：122㎡，1268万，单价10.39万/㎡，南 2022.08：120㎡，1221万，单价10.18万/㎡，西南 2022.09：119㎡，1103万，单价9.27万/㎡，西南 2023.02：121㎡，1150万，单价9.5万/㎡，东南 2023.03：121㎡，1135万，单价9.38万/㎡，西南 2023.04：121㎡，1286万，单价10.63万/㎡，西南 2023.04：120万，1150万，单价9.58万/㎡东南以上是福田中心区，龙头楼盘的部分成交房价数据仅供参考

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深圳学屈房（价格），为啥不坚挺了？
名校集团化，只是表面诱因，根子上还是这几年学位供应扩充后，总体学位供需矛盾没那么紧张了。十四五期间，深圳计划新增公立小学+初中，74万座。例如，福田区的深圳实验初中部，石厦学校，南山区南山实验麒麟中学等名校。通过扩建的方式增加了不少学位供应，入学积分降下来了，入学难度也跟着降下来了。除了部分地方出现结构性供需紧张，越来越多的地方，上学门槛变低了很多。例如，整个罗湖区的小学，大部分提前一年租房的深户小孩，哪怕是非深户小孩，上学都比较轻松。如果万一运气不好，被分流了，都还是有空余学位的公立学校接受，不存在没有学上一说。以前是担心没学上，才买学屈房，但是现在租房也能上学，那么买学屈房就显得不是优先项了。其次，带有学位的房子房价下降，根本原因不在于名校集团化，而在于深圳楼市组合政策收缩的挤压下，投资泡沫退潮了，并且基于上面第一个原因导致刚需学位家庭入手房产积极性的挫败，综合作用之下，房价跌了。最点典型的“政策导致房价下降”的例子，就是深外龙华学区的龙悦居4期，63㎡2房从720万掉到了400万左右。很重要的一个原因就是，学区内有天量、政策驱动的限价新房供应，比如超核、中海、保利招商等新盘的持续供应入市，把龙悦居四期的房价给打下来了。再次就是，从2020年开始，所有人都看不到客观、真实、全面的中考成绩排名数据了。因为不让公布，就没有了参考坐标，大家的焦虑感就降了下来，无脑跟风入学位的房子的人，也就降下来。也就是一些以前觉得传统名校学位是硬刚需的人，变少了。但是对于那些学习比较有天赋，或者学习底子和能力比较好的孩子来说。如果你追求升学高概率的确定性，那么有能力的家庭，还是可以优先考虑让其孩子上各区第一第二梯队的名校，而不要被集团化浪潮下，收编新校所迷惑。因为论综合实力强的名校，基本都还是那些老牌名校，收编新建的学校或原来就存在的学校，“名校牌子+”大部分都是弟弟。只有部分之前被收编的学校崛起了。比如深高北，深中龙初，深中南山创新等等。总之，学屈价值单边带动房价往前冲的时代，一去不复返！

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上海金山区放松限购了！
原来的政策规定，不是上海户口的单身人士，在金山区没有资格买房；如果是结了婚的家庭，最多可以买一套，前提是你们两口子其中一个人，社保或个税必须缴满60个月，也就是5年。现在松绑政策后呢，在上海金山区，不是上海户口的单身人士，工作满1年了而且合同签了2年以上，并且还有缴了3年社保或个税的，最多可买1套房了。看完这个金山区的楼市松绑限购政策之后，我的第一反应就是：金山区的房子，老子施舍给你们了，赶紧来买哦，爸爸送给你们的爱！忒么的，老子快吐了。这是瞧不起人还是咋滴，你金山区的房子是金山呢？是个人都要去抢着买吗？嘉兴老乡以及上海核心区的外溢，不一定感恩你的恩赐啊。就好比深圳的坪山、宝安的松岗、光明的公明，敢这样玩试试看，你以为你羞辱了市场，实际上反过头来市场会羞辱你。

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宝中和碧海附近，规划11万㎡保障房地块！
宝安中心区和碧海中心区的附近大铲湾丨腾讯企鹅岛住宅用地（R2），全部建保障房！大铲湾的腾讯岛，也就是企鹅岛，按照规划设计：岛上就业人口约4.3万人，规划居住人口1.81-2.9万人。然后围绕这些人，在岛上规划配齐住宅，学校，公园，地铁9号线和地铁15号线等等基础民生设施和场所。简单讲，这里是可以边上班、边居住、边生活，宛如镇一般人口规模的“半岛”。岛内二类住宅用地占地面积，约11万平米，跟熙龙湾一二期占地面积接近。按规划要求，这些住宅用地全部建“保障性住房”，岛上没有规划商品房，然后配54班九年一贯制学校，还有至少二所幼儿园。理论上来讲，岛上配套的幼儿园、小学和初中，包括保障性住房，都是“专属”给岛上上班的人士及家庭享用才对。未来实际上会怎么样操作，咱们拭目以待。所以未来腾讯岛上的购买力，居家住所会怎么选？买商品房还是保障性住房（租或买）?这里的购买力外溢，会不会是伪命题呢？谁也说不准。在我看来，华为没有在这里搞相关的总部基地，有点可惜了。还是腾讯流比！

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坐观垂钓者，徒有羡鱼情。
所以，网易新闻VIP，我来了~