文/深圳进深 严明会
深圳福田卓越缦悦，一期开盘一年后，二期也取证入市。
项目最新推出的是2栋三单元，189套房源。
面积有95㎡的3房2卫，106㎡的3 1房2卫，115、143、145㎡的4房2卫。
价格上，跟一期的基本一样，没太大变化。
备案单价10.49-12.67万/㎡，均价11.45万/㎡。
一期当时的备案均价11.41万/㎡。
这次开盘，开发商给出了综合约9折的折扣。
折后均价10.3万/㎡，折后单价9.41–11.4 万/㎡，折后总价924万起。
具体每个面积段户型：
95㎡的3房2卫折后924-1010万；
106㎡的3 1房2卫折后1009-1105万；
115、143、145㎡的4房2卫折后1089-1660万。
01
卓越缦悦，用地面积3.14万㎡，总体量27.3万㎡。
其中，住宅20.3万㎡，商业7万㎡。分为一期（西地块）和二期（东地块）。
一期为五栋45-47层的超高层。分别为1栋一至五单元。
其中1栋一至四单元均为回迁物业。仅1栋五单元为普通商品房。
二期则为三栋44层的超高层，分别为2栋一至三单元。
虽然价格没什么变化，但这次的二期产品，相比一期其实还是有一些优势。
1）首先，这次入市的2栋三单元，位于项目东地块组团，客群相对纯粹。
要知道，一期的西地块组团，是有大量回迁房的。
2）其次，二期户数相对少些。
这次加推的2栋三单元是4梯5户，而一期的1栋五单元是5梯6户。
3）还有一点，二期是8·28新政后取证入市的，竣备之后才开始供楼。
项目按计划是，2029年9月交房，所以基本要到2029年才开始月供。
也就是说，这中间两年多的时间，都没有月供压力。
综合这几点，相对一期的业主，可谓是慕了。
02
卓越缦悦属于皇岗村旧改的一部分。
该旧改最早可追溯到2010年。但因各种原因长时间搁置不前。
一直到2023年6月。旧改实施主体才明确，由卓越集团与皇岗实业合作。
项目开发主体为为深圳市卓越皇岗旧城改造有限公司、深圳市皇岗实业股份有限公司。
前者由卓越城市更新集团100%持股，总经理、法定代表人为傅军。
整个皇岗村旧改，总建设用地达31.40万平。
预计的总建面约200万平，含住宅、酒店、商业、办公、公寓等多种业态。
而卓越缦悦，为皇岗村第一期旧改项目。
这个项目，最明显的优势主要有两点。
一是，身处深圳中心的核心腹地，又临近地铁7号线皇岗村站。
二是，产品是面对刚改、改善客群为主的新规产品，使用率不低。
不足则是项目大量旧改待拆迁改造，周边城市界面割裂，完全成熟需要一定的时间。
从一期的去化看，卓越缦悦算不上爆款，但也说不上差，整体处于中等偏上水平。
其去年10月取证入市房源，231套，至今网签去化八成左右。