北京进深 徐迪 楼市进入现房时代，朝阳奶西板块的首农御林湾，顶着“准现房”光环，近两月的网签速度明显加速。
该项目于今年2月初取得预售证，共1563套，目前累计网签81套，去化率5.2%。
其中，有40套是在828新政后的两个月签约，相当于此前7个月的网签总数。
流速有起色，但价格还是没能扛住。
该项目在住建委备案的拟售均价是7.65万元/㎡。
当前的网签均价是5.35万元/㎡，折扣水平已低于7折。
9月份是开盘以来流量最高的一个月，同时也是成交均价最低的一个月，21套网签房源中有20套的成交均价跌破5万。
开盘之初，御林湾的价格还能站在6万左右，这个价位之下，整个上半年，御林湾的网签数只有15套。
7月份开始，成交价格有了明显的调降，连续两个月的均价都在5.2万元左右。
这个价位是什么水平呢？
看一下它附近的在售新盘，包括望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府，成交均价基本在8-9万/㎡区间。
御林湾这一刀下去，直接把自己和邻居们砍出3万+的鸿沟。
面对滞销，御林湾选择以“价格屠夫”的姿态破局，试图借着市场热度，用极致价格撬动流量、加速清盘。
然而，这种断臂求生的策略并未换来销量，反而引发了市场的恐慌。
7月、8月，御林湾的网签数字分别是：15套、11套。
而且它的网签数字并非稳定增长，中间还曾出现过几套退签的情况。
一方面，降价房源多为位置较差、临街的楼栋，且从精装改为毛坯，实际居住体验大打折扣；
另一方面，大幅降价击穿了板块的价格体系，让已购房的业主面临资产缩水，也让潜在购房者产生“还会再跌”的观望情绪。
在望京樾二手房成交价6.1-6.3万/㎡的对比下，御林湾的低价优势并不明显，毕竟同品质、即买即住的二手房更具吸引力。
政策暖风中，御林湾的行情为什么这么凉？
01
剥开其低价的外衣，项目在产品、配套与营销略上都表现出了“十年老地”的气质。
在好房子标准卷上天的北京楼市，御林湾的产品力还停留在十年前，得房率仅为76%-80%，远低于当前市场主流新房90%以上的水平。
看似单价便宜，折算套内面积后，实际性价比荡然无存。
营销方面，特价房也是推了又撤，撤了又推，反复横跳。
户型设计更是槽点满满：
90㎡仅做两居且带暗卫，南北不通透；
125㎡三居南向仅两面宽，空间利用率极低；
155㎡户型边角过多，客卫依然是暗卫。
9月底，御林湾的实景示范区暨实楼样板间正式对外开放。
在如今更强调社区圈层、高端社交和私密体验的市场趋势下，新盘标配恒温泳池、健身房等“高定”会所。
相比之下，这些室外基础运动场地，在产品理念和功能配置上显然有些“不够看”。
用2017年的产品，收不动2026年的韭菜。
当实体样板间摆在眼前，购房者不再为图纸买单，这种产品代差带来的视觉冲击，直接劝退了绝大多数改善型客群。
更要命的是，它离地铁有一段距离，通勤依赖自驾或公交，对刚需和上班族极不友好。
02
御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1563套房源。
其中，324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1487户，面积段约90-155㎡，预售均价在7.17万-8.38万元/㎡。
南区的优势在于，近百米楼间距，所有一层房源都送了院子。
但缺点也不少，容积率2.2，且南区带有下沉商业广场，包含中直机关的家属楼、人才房和商品房。
“混居模式”导致居住人群差异大，社区氛围、管理标准不太好统一。
所以开发商想出来了奇招，据介绍，南区的人才房/中直家属楼/商品房，在地上住宅有栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。
再看323地块（西区），规划3栋洋房，6-7层76套，建面约213㎡和220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。
2#、3#、4#，从北向南，预售均价逐个走高，分别为8.25万元/㎡、8.50万元/㎡、8.61万元/㎡，得房率约85.3%。
其中，4#有房源甚至预售均价94993 元/㎡。
从楼盘表来看，西区大平层热度还是有的。
3栋楼大部分房源都显示为“已预订”，但真正签约备案的，只有5套。
03
御林湾是一个“有故事”的楼盘。
时间回溯至2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地。
拿地至今，它经历了动工-停工-又复工，报规-改规-再报规。
从2019年因安全事故停工，到2023年实质性复工。长达8年的的“马拉松式”开发，，不仅让资金成本呈几何级增长，更让项目错失了奶西板块最火热的销售窗口期。
随后的股权内耗、规划反复调整，导致项目入市时，周边竞品如望京云尚、望京樾等早已占据市场。
当御林湾终于熬到封顶，却发现市场逻辑已变——“性价比”不再是唯一王牌，“质价比”才是制胜关键。
项目开发主体东洲房地产，成立于2012年，注册资本3000万元，法人兼董事长范学灵，他也是东郊农场党委副书记、总经理、董事。
在股权上，它由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。
伯仲联投资由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股75%、15%、10%，目前它持有东洲房地产的股权已被冻结。
今年3月份，御林湾取证之后，首农食品集团党委常委、副总经理张守海实地考察了御林湾，对项目建设和预售情况进行现场调研，并提出四点建议，首当其冲就是全力以赴做好房地产项目去化工作。
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