房子都够30亿人住了，房价咋还是高得吓人？
央行原副行长吴晓灵那“10个字”的警示，到底在提醒咱们啥？
前段时间，另一位退休的副部级专家也说了一番“房子太多”的话，咱们顺着他的话往下捋。
2023 年 9 月，国家统计局原副局长贺铿在中国实体经济发展大会上公开表示，目前空置房太多，14亿人可能都住不完，再大力发展房地产并不明智，房地产企业必须转型，越早转型越主动。
“房子太多”这类带有计划经济色彩的说法其实并不新鲜，公众早已听过很多遍。
房子总体上确实有一定过剩，但关键要看哪里过剩。
大城市的房子依然短缺，没钱的人依然缺房，新房子依然短缺。
关于这个问题，任泽平有一项专门研究，可以参考。
简单来说，他的结论是房子并不过剩，房地产未来还有很大空间。
不过，提出“过剩”观点的这位专家身份特殊。
国家统计局局长是正部级，副局长是副部级。
他虽然已经退休，但这种身份的人一般不会随便公开发言。
据笔者看来，这番话很可能是一种非正式的告知：大开发商可以发展副业，多开拓一些赛道，围绕主营业务做深化开发。
比如万科现在在做物流，碧桂园此前做过建筑机器人。
至于小开发商，手上的房子如果卖完了，就该退出行业，剩下的土地该转让就转让，这场游戏小开发商已经玩不起了。
再结合放话的时间点来看，这显然是有意为之。
目前二线城市正在集中调整政策、全面松绑，当时全国共有 60 个左右的限购城市，已有 40 多个取消了限购。
但要快速解决根本问题，目前的措施还只是治标。
最终还是要回到库存去化周期上，这个指标必须降下来。
说到底就是供求关系，只有未来的供给能够按预期下降，才能真正治本。
这和美国大萧条时期的做法是一个道理：为了稳住农产品价格，资本家倒掉牛奶，大农场主减少种植面积。
贺铿还提出了三项更大胆的建议，比单纯放话、暗示的分量更重。
第一项是政府可以成立廉租房公司，收购一部分空置房作为廉租房，解决低收入人群的住房问题。
政府如果要做这件事，资金只能来自银行贷款。
贷款的钱要么是超发的货币，要么是储户的存款，无非这两种渠道。
超发的货币最终会被全体储户稀释掉，这个问题之后可以另外讨论。
如果用这些资金收购开发商卖不出去的房子，规模会非常庞大，库存会迅速下降。
而且收购的主要是滞销房源和小面积房源。
目前滞销最多的是郊区房子。
这样一来，主城区和改善型大户型的好房子就会留下来，变得更加稀缺，最终结果只有一个，就是涨价。
这些主城区改善型房源本来就是优质资产，购买者多为高净值人群，本身就有足够的购买力。
所以这一招属于釜底抽薪，类似于劫富济贫，同时廉租房问题也能迅速解决。
既不需要再新建，也不需要在土地拍卖时留出一定比例建廉租房，直接就有大量廉租房可用。
当然，这还有一个前提，就是监督到位，这恰恰是最难的。
如果监督到位，穷人有房住，社会矛盾也会缓解，这实际上是个好办法。
第二项建议是鼓励国企和民企成立公租房公司，收购一部分空置房。
这是对第一项的补充，目的是把国有资本和民间资本引进来。
第一项主要收购郊区空置房，可以只看公益属性、不看收益；而国有资本和民间资本收购的是主城区空置房，这部分是要讲收益的。
这一措施主要是为了解决高房价下城市人口导入的问题。
房价太高，门槛太高，进城的年轻人买不起房只能租房，租金又太高。
如果不解决这个问题，高房价会拖慢人口导入的速度。
今后可能会加大对公租房公司的补贴力度，并逐步落实租售同权，但这只能一点点往前推进。
目前显然还不具备推行租售同权的基础。
如果现在就强力推进租售同权，学区房市场就会崩盘。
公租房公司短期内对小房东是利空，但会让租房行业越来越规范。
长期来看，最担心的是一旦公租房公司形成市场垄断，又可能变成新的收割工具。
前段时间一些长租公寓企业就在往这个方向扎堆。
这显然又是一个漏洞，长期来看会留下一定隐患。
第三项建议则是一记“大招”，堪称“必杀技”，即允许农村宅基地和房屋私有化、自由买卖。
为什么农村土地和宅基地不能自由流转？
就是担心出现严重的土地兼并，出现古代那样的大地主。
过去农民之所以起义，是因为失去土地后被地主严重剥削，吃不饱饭，一旦遇上天灾，就会揭竿而起。
但如果不允许土地集中，经济性和效率又会受影响，无法用大型机械开展现代化农业生产。
虽然现在农民可以把土地租出去，但这仍是隔靴搔痒，解决不了规模化生产的根本问题，农业生产的整体效率和经济性都难以提高。
这次贺铿提出这个问题，并不是为了提高农业生产效率，而是为了释放农村购买力，让城里人可以购买农村的宅基地和房子。
农民把房子和宅基地卖出去后，就可以进城消化城市里过剩的住房，这才是这项建议的目的。
以上几项都是破解当前房地产困局的办法。
但解决一个问题，往往会衍生出一个甚至几个新问题，而这些新问题可能比现在的问题更严重。
如果宅基地和农村房屋可以自由买卖，情况可能会变得非常复杂。
比如，任意一座一线城市的富裕家庭，到东北农村就能买下半个村子的房子。
不论他买来做什么，他的购买力肯定是够的。
城市与城市之间的“房价汇率”本身就已经相当惊人。
如果放开农村宅基地和房屋流通，农民这些年积累的财产，也就是多年的劳动时间和劳动成果，本来就已经被城市高房价和高昂的教育费用消耗得差不多了。
剩下的这点财产一旦放开，会以肉眼可见的速度被城里人掏空，尤其是大城市周边以及风景优美的旅游地区的村子。
这些村子会被城市资本迅速吃干抹净，到时会引发非常严重的社会问题。
无论如何，都应当保护好农村仅存的那点财产，毕竟这一做法的风险太大了。
说到这儿，可能有人要问了，房子到底多不多？
咱们掰着指头算笔账。
2000 年到 2019 年，全国卖出去的住宅商品房大约 164 亿平方米。
按一套90平方米算，差不多1.82亿套，一家三口住一套，就能装下5.46亿人。
这还只是商品房。
咱们一共才14亿人，这么一对账，贺铿那句“14亿人可能都住不完”，就好理解了。
怪就怪在这儿，房子这么多，房价却一点不含糊。
有市场机构统计，2021 年 10 月全国新房均价还有 9749 元一平，一二线城市动不动几万甚至十几万，县城也要七八千。
易居研究院早年测算的 50 城房价收入比曾达到 13.3，一家人不吃不喝攒13年多，才够全款买一套。
于是很多年轻人只能掏空“6个钱包”，再背上二三十年房贷。
不买吧，房租也跟着涨，买也累，租也累。
房子明明不缺，为啥大家还觉得买不起？
说白了，好多房子压根不在需要它的人手里，被炒房的人囤着呢。
炒房的人图的是赚差价，准新房更好卖，所以宁可让房子空着落灰，也懒得租出去。
空房越攒越多，市场上能买能租的反倒紧巴巴，房价就这么被架高了。
还有教授放话说北京房价以后能到80万一平，这话一出，不少人更舍不得撒手了。
可房子终归是给人住的，最后拍板的还是人口。
2020 年新生人口降到 1200 万左右，当年人口净增 204 万，后来全国人口自 2022 年起转入负增长。
人越来越少，有房的人越来越多，想靠“买了就涨”躺着赚钱的日子，恐怕回不来了。
再说了，刚需的人不是不想买，是兜里真没那么多钱。
有专家干脆说，月薪7000元以下就别急着买房。
这话听着扎心，但也说明房价里的水分确实不少。
所以，不管是贺铿说的收购空置房、搞廉租房，还是开发商赶紧转型，说到底都是在给楼市“消肿”。
吴晓灵那10个字也就好懂了：“做好潮水退却后的准备”。
这话不是吓唬人，是提醒大家别再闭着眼追高。
对普通人来说，钱袋子得捂紧点，买房前多算几遍账，别为了一套房把日子过得紧巴巴。