屋顶滴滴答答漏个不停
微信催了又催
维修却迟迟不见动静
承租人心里苦：
这租金交得冤不冤？
出租人也委屈：
房租都租出去了，维修还赖我？
到底谁有理？
基本案情
2024年7月，甲通讯公司与乙中学签订《房屋出租合同》，约定甲通讯公司将其所有的房屋出租给乙中学作为教学使用，年租金160万元。在房屋租赁期间，屋顶出现漏水情况。经乙中学人员多次微信催促，甲通讯公司回复安排维修后一直未对房屋屋顶漏水问题进行维修。乙中学后对房屋屋顶进行部分维修，支出维修费用26294元。
后因乙中学欠付租金，甲通讯公司起诉至法院，要求乙中学按照合同约定支付租金。乙中学抗辩称房屋屋顶存在漏水问题，长期影响教学使用，要求减少租金。
法院审理
法院审理认为，在乙中学办学使用期间，甲通讯公司作为房屋交付人，未保持房屋符合办学正常使用条件。在乙中学通知甲通讯公司进行维修的情况下，甲通讯公司消极履行维修义务，且漏水情况已经影响到乙中学正常教学和学生学习使用。结合房屋租赁面积、屋顶漏水面积以及影响租赁使用的时间和甲通讯公司过错程度等，认定减少6个月的部分房屋租金。
法官说法
在房屋租赁关系中，租赁物的维修问题一直是出租人与承租人之间纠纷的高发领域。房屋漏水、下水道堵塞等看似琐碎的生活问题，一旦处理不当，轻则影响租赁体验，重则引发诉讼。
《民法典》第七百一十二条规定维修义务的法定性质是除非租赁合同另有约定，维修义务原则上应由出租人承担。出租人应当认识到收取租金的权利与保障租赁物适租状态的义务是对等的，在收到承租人的维修请求后，应及时响应、积极处理，切勿以“房租已经租出去了，维修不关我事”为由推诿。拖延维修不仅可能导致维修费用和租金减免的双重损失，还可能面临承租人解除合同的风险。当然，如果因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。
对承租人来说，遇到租赁物需要维修的情况，应当第一时间通知出租人并保留通知证据。如果出租人未在合理期限内维修，承租人可自行维修，但应注意选择正规维修机构、保留发票和费用清单。因维修影响使用的，应及时向出租人提出减租或延长租期的要求，并留存协商记录。切忌在未与出租人沟通的情况下直接停付全部租金。
在签订租赁合同时，建议对维修义务的承担、维修通知方式、维修费用的分担等问题作出明确约定，避免日后因约定不明产生纠纷。租赁合同是双方合作的基础，诚信履约、及时沟通，才能共同营造和谐稳定的租赁关系。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条第一款 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
来 源：省法院民四庭孙 印
责任编辑：李鑫源、姚 红