近些年上海中心城区土地市场，内环核心区纯住宅用地始终处于供应紧张状态，有限的入市量与持续旺盛的改善需求，让每一幅核心宅地都成为房企争抢、市场聚焦的热点。
放到虹口来看，区域新房供应常年短缺，兼具海派人文底蕴与成熟生活配套的品质改善项目更是凤毛麟角，而对于购房者来讲，想留在内环又兼具多孩居住空间的改善产品，显然很难做到平衡兼得。
01
27轮竞价
保利14.3亿抢下稀缺内环地块
也正是这样的市场背景下，今年上海第四批次土拍中亮相的虹口区欧阳路街道250街坊地块，从挂牌之初就吸引了多家房企关注。最终该地块经过27轮竞价，由保利发展以14.3亿元总价拿下，成交楼面价约93775 /㎡，溢价率 17.21%。时隔数月，这个备受市场期待的地块正式公布案名——保利星曜，保利发展携曜系而来，首献全域抬板，准四代宅洋房的低密定位，也让市场对其充满期待。
作为保利发展深耕上海23年打造的内环更新作品，保利星曜的亮相，既填补了虹口核心区新房市场的供应空白，也为想留在内环的改善家庭，提供了新的品质选择。
02
成熟内环
山阴路瑞虹辐射圈无可挑剔
项目所在的虹口内环区，是典型的成熟生活区。直线约400米直达山阴路历史风貌区，鲁迅、茅盾等名人故居、内山书局等文化地标串联成片，海派人文底蕴浓厚，步行约700米可享百年鲁迅公园；交通上近邻地铁10号线邮电新村站，在建19号线甜爱路站也在辐射范围，可快速接驳内环高架、北横通道，通勤出行高效便捷。周边全学段公办院校、两家三甲医院一应俱全，瑞虹新天地、北外滩商圈在2公里生活半径内，生活配套无需等待。
03 全域抬板
小地块 上升起的豪宅配置
用地面积约6100㎡、容积率 2.5 的内环小地块，最终会呈现怎样的产品，一直是市场关注的焦点。从已披露的规划来看，保利发展没有走刚需化的小户型路线，也没有盲目追求超大户型，而是精准锚定内环改善需求，打造低密洋房搭配高层的产品组合，主力户型面积段集中在 125-139㎡，3+1房的空间设计，全部精装交付；整个项目仅 113 套房源，有望在四季度亮相。
更具突破性的是社区规划——这是虹口内环首个全域抬板社区，整体地坪抬高约6.4米，打造浮岛式居住体验。 楼栋采用北高南低的错落排布：一栋 7 层洋房、两栋15-16层高层，既保障了南侧洋房的低密居住感，也让高层拥有更开阔的视野与采光。原配套楼栋调整为全开放式架空空间，进一步释放了社区公共空间，提升了归家仪式感。
04 区域唯一
全景舱洋房“准四代”作品
对于很多改善客户来说，更关注的是内部的核心户型，这个是保利发展重磅打造的新一代全景舱洋房产品。空间上设计“三光明” 核心筒，全明私厅入户，一梯一户格局，空间奢配弥散氧。对于客户关心的空间收纳，这个户型设计了全户型套内布置独立家政空间，预留室内外双家政点位，同时搭载了智慧家居系统，全屋智能灯光场景控制、全屋设备互联、电动窗帘等智能化配置。
结语
从市场维度来看，在虹口内环核心区新房供应稀缺、低密产品几近断供的当下，保利星曜的入市恰好补上了区域品质改善的供应缺口。整体而言，保利星曜既占据了山阴风貌区旁的成熟地段与人文底蕴，又通过全域抬板的创新规划，在有限的土地里做出了更优质的社区体验，精准匹配了内环改善客群的居住期待。
目前项目位于虹口龙之梦的外展点即将开放，建面约125-139㎡的低密洋房&高层产品也将很快入市，后续更多产品细节将陆续公布，值得内环改善家庭持续关注。