文/上海进深 严明会
越秀在森兰，打了一场热销接力战。
10月28日，越秀·天屿二批次即将开盘。本次推出96套房源，均价7.47万/㎡，涵盖建面约105㎡三房、127㎡四房两个面积段。
项目收到280多组认购，认购率约297%，触发积分制，入围分50.54分。
不到一个月，项目认购热度不降反升。
9月中旬，越秀天屿首批次147套房源认购，均价7.3万/㎡，认购率252%，成为今年下半年浦东中外环首个触发积分的新盘。
9月26日，越秀·天屿首开推出147套房源，当日全部售罄，成交金额约12.36亿元。一个月时间过去，网签率已超92%。
热销户型接力
越秀天屿二批次延续了首开阶段去化表现较好的产品组合，继续推出建面约105㎡三房和约127㎡四房。
其中，约105㎡三房所在的11号、12号楼距离地铁站更近，北侧面向滨河绿地与公园；约127㎡四房所在的7号楼位于社区中央景观带，靠近人行主入口，下楼即可到达下沉庭院与儿童戏水区。
这是森兰第一个新规产品，两梯两户、无连廊设计，实得率约86%–95%。
两个面积段对应不同的家庭需求。
约105㎡中间户型采用飞机户型设计，客餐厅一体化布局，厨房紧邻餐厅，配备双阳台和独立电梯厅；南次卧另配花池可拓展，进一步放大次卧的实用度。
105㎡边套主卧与北侧房间采用270°转角飘窗，进一步增加采光面与景观视野。
约127㎡户型则采用四开间朝南设计，南向总面宽约13.3米，该尺度通常在市面上150㎡以上的户型才能见到。
其中，客厅开间约6.6米、主卧3.6米、南次卧3.1米。客厅与南次卧之间采用非承重墙体，三房四房自由切换，适配不同家庭居住需求。
首批次的网签情况，进一步呈现了销售热度。
网上房地产数据显示，截至目前，首批次147套房源已有136套完成网签。
其中，约103㎡产品剩余5套，127㎡剩余5套，140㎡剩余1套。
先开实景
回顾拿地端，森兰涉宅用地供应已中断近四年，新房市场长期缺少新增选择，越秀高管团队也对板块做了较深入的土地研究。
2026年1月，越秀地产在上海年内首场土拍中，以约25.61亿元拿下森兰地块，成交楼板价约38035元/㎡。
底价拿地，为越秀·天屿留出了克制定价的空间。森兰次新房成交主力约7-10万元/㎡，品质标杆更高。
一江之隔的杨浦滨江，新盘均价约11.5万元/㎡，高区可达12-14万元/㎡，三房门槛超过1200万元。越秀·天屿以约7.4万元/㎡的价格入市，在中外环之间形成清晰价格梯度。
区域内积累的改善需求，为新项目入市提供了一定基础。
在正式入市销售前，越秀天屿在8月下旬就开放了实景示范区，百米廊柱、中央下沉庭院、多层泛会所和实景样板间集中呈现。
示范区开放一周，访客超过1000组；开放一个月，累计来访近3000组，周末两天来访量多次超过500组。
项目的产品设计也有鲜明特点。
越秀·天屿采用全域抬板设计，整体高差约5.3米，将主要车行空间布置在抬板之下，地面空间更多用于园林、步行和公共活动。
社区还配置了约2860㎡的三层立体会所，围绕运动健康、儿童成长和邻里社交设置多种功能空间。恒温泳池、瑜伽室、健身空间等设施，与立体山水庭院结合，丰富了社区公共空间的使用场景。
从1月拿地，到8月下旬开放示范区，再到9月首开、10月二批次认购，开发推进、工程组织与营销节奏环环相扣，既让产品在入市前被看见，也让热销在加推时得以延续。
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