来源：市场资讯
（来源：地产观察）
进阶到140m²的户型，则是刚需与改善的分界点，而且在2024年年底通过国家政策被确定了下来—140平米及以下的房子，契税统一按1%征收。
在不少刚改项目中，它已经是最大户型，所以拥有最好的总图待遇。
在偏改善的项目中，140的户型，待遇同样不会差。
再加上新规后得房率的提升，140m²的户型，对一般家庭来说已经相当够用。
按照室内得房率100%来算，120m²已经能做到四房三卫，那么140m²做到五房四卫问题也不大——当然，很少有开发商会这么做。
140m²基本都还是四房三卫的配置，但是餐客厅和主卧空间普遍会做得更大。
同时，南厅户型的面宽也有了进一步的提升。
如果说在120m²的范畴内，宽厅与南向三卧想要兼得还有点难度，那么到了140m²，两者兼得就要容易不少。
最后，依然再补充几点。
第一，由于140在政策上成为了分水岭，所以这次选取的户型面积非常集中，全部在135到140之间。
第二，在得房率上，本文还是选用两个数据，第一是室内得房率（包含阳台），并以此为主，第二是加上电梯光厅（入户花园）和露台（如果有的话）后的得房率。
第三，依然要强调，户型是总图的具象化表达，脱离了总图讲户型就是盲人摸象。所以在讲户型的时候，我还是尽量把总图也带一下。
面宽之王：神户型再升级
1）137m²四房三卫——来自成都保利天奕
来自成都的保利天奕，拥有极好的先天禀赋。
项目位于成都市成华区二八板块，整体占地约 85 亩、容积率 2.0，剔除相应的商业组团，住宅部分占地约 52 亩，折算下来的居住容积率仅约 1.6。
要知道，这可是在主城区，所以它的规划相当任性。
52亩住宅地块上，规划了14栋15-16层的两梯两户纯板式小高层，还近乎奢侈地全部采用了独栋独单元的布局。
它的户型从123m²起步，最大187m²，137m²是其主力户型。
由于建筑排布宽松，它的楼间距也相当宽敞，大部分楼栋的楼间距都在40-50米。
137平的“面宽之王”，就是在这些前提下诞生的。
这个户型是四房三卫设计，室内实际面积140m²，室内得房率102%。这基本也是成都主城区得房率的天花板。
它的总面宽达到了19.25米，分给一个6.0米的宽厅和三个卧室依然绰绰有余。
作为纯边户户型，主卧奢侈地独享了一个双面采光的转角阳台，总面宽达到了极为罕见的6米，同时还拥有多个采光面。
次卧套也拥有一个南向采光的明卫。
从面积分配来看，餐客厅44m²，还算正常，但是主卧套由于外挂一个阳台，达到了享受级别的35m²。
次卧套17平，剩下两个卧室都在11平左右。8平的厨房，5平的生活阳台，都是比较舒适的配置。
总体来看，这个户型是相当优秀的，基本没什么缺点。更重要的是，总图也非常优秀。
之前，我曾经讲过一个神户型，是越秀天悦云萃二期的洋房产品，同样来自成都成华区。
它在2024年下半年面世，这是成都最早的新规高得房率产品，彼时，大家还在为140㎡能轻松做到四房三卫而欢呼。
下图即为越秀天悦云萃二期的143㎡四房三卫户型：
可以看出来，保利天奕的户型就是在它的基础上升级而来。
只是保利天奕的面积有所缩小，少了个单独的玄关。但是次卧做成了明卫，主卧也拥有了更多的采光面，在空间设计上是进步的。
以及，不知道为什么，厨房与入户光厅的互动，也被取消了。个人觉得有些可惜。
2）135㎡四房三卫——来自长沙麓谷观止
麓谷观止位于长沙市岳麓区，占地约52亩，容积率1.8，规划了9栋15-17层的小高层和2栋26层的高层，全部两梯两户设计。
同样是非常优秀的总图。
它的户型从97m²起步，最大做到135m²，是个刚改楼盘。
135m²的四房三卫，是麓谷观止的最大户型，位置也是最好的，是小高层楼栋面向中央景观的纯边户。
能看出来，麓谷观止这个135㎡四房三卫的户型，和上面两个户型的设计逻辑如出一辙。
它的南向面宽达到了 18.1 米，也相当惊人了，同样排布了一个宽厅和三个卧室。
它的室内得房率是更高的，达到了110%左右，这个多出的面积主要是给了公区。在拥有单独玄关的前提下，餐客厅还达到了51m²，面宽也更宽。
虽然没有设置阳台，但主卧面积没有太缩小，依然有33m²，其他空间配置也都和成都保利天奕137m²基本一样。
总体来说，麓谷观止和成都保利天奕一样，都是优秀总图搭配优秀户型。
更为常见的双全景舱户型
上篇120m²户型的文章中，市场上最先进的120m²户型，都长啥样？我们讲到了广州中建岭南序的一个双U型全景舱户型，但是它很难被模仿。
到了140m²这个面积段，无论是双全景舱，还是更极致的双U型全景舱，都变得更为常见，总图和户型也更具有普适性，更容易被模仿。
1）140m²四房三卫的双U全景舱——来自澳南锦江序
澳南锦江序位于成都市成华区槐树店板块，占地17亩，容积率1.5，规划了4栋 15-17F小高层，都是两梯两户、独栋独单元的配置。
户型从四房三卫的125m²起步，最大户型173m²，也是个改善盘。
由于西边紧挨着沙河，140m²和173m²所在的1号楼和2号楼，都是侧向排布的，既考虑了南向采光，也考虑了西向观景。
同样是为了观景考量，140m²和173m²都采用了双U型全景舱设计。
从下面的户型图能看出来，这个140m²的四房三卫，尤其是西单元，是非常适合观景的，餐客厅和主卧都能直面沙河。
从面积来看，它的室内面积是144平，室内得房率103%。
由于双U型全景舱会浪费掉一些面积在玄关和过道上，再加上它的次卧套达到了比较阔绰的24平，其它空间的面积就被压缩了一些。
餐客厅只有39平，主卧套30平，剩下两个次卧都是10平左右。
这个空间布局和比较常见的成都户型还是有所区别的——成都一般会更偏向把更多的面积放在餐客厅和主卧上。
当然，作为双U全景舱户型，这个主卧空间U得不够彻底，但也很好解决。厨房的生活阳台去掉就可以了。
可能是基于成本抑或是隐私的考虑，澳南锦江序没有这么做。
毕竟，大家对于餐客厅做U型全景舱抵触情绪不大，但是主卧到底要不要U，还没达成共识。
虽然这个140m²的双U型全景舱已经诞生了一年，但现在成都、重庆各种140m²的双全景舱户型，基本都还是这个户型的演化版本。
比如今年开盘的成都善成华曦府，这个139m²的双全景舱户型，就和上面的户型高度类似。
2）139m²四房三卫的双全景舱——来自郑州招商臻境
招商臻境位于郑州市管城区，占地约24亩，容积率3.5，规划了4栋32-33层高层住宅。
户型从105到139m²，定位更偏刚需，其中三栋楼都是两梯三或三梯五的设计。
作为最大面积的139m²户型，获得了最好的总图待遇，放在唯一一栋两梯两户（两个单元）的楼栋上。
而这个双全景舱的139m²户型，则是面对中央景观的纯边户。
仔细观察，你会发现这个双全景舱户型的设计逻辑和成都的不太一样。
它更像是常见的边厅户型的演化版本，在把客厅向外凸出了一部分后，让客厅和主卧都多了一个采光面。
换句话说，这两个全景舱，是没有被分隔开的。
这是一个更保守的双全景舱版本，餐客厅和主卧都是L型的双面采光，建筑成本也更低。
从面积设置来看，主卧套28m²，次卧套近19m²，餐客厅44m²，其它两个次卧都在10平左右。室内总面积大约145m²，室内得房率大约104%。
它的露台非常大，这一点和西安很像。挂在客厅上的侧边露台大约27个平方，南边露台也有十来个平方。加在一起的话，总得房率有136%。
光看这个户型还是相当不错的，但是放在总图里边就有一些问题。
因为整个小区的全景舱户型比较多，而且都对着中央景观，容易引起楼栋之间的对视。
得房率之王
上面讲到的几个城市的户型，尤其是主城区的户型，室内得房率基本都控制在105%以内，所以它们的面积配置也是比较趋同的。
40-45m²的餐客厅，30m²的主卧套，18-20m²的次卧套，两个10-12m²的次卧，12m²的厨房（+生活阳台），5m²的公卫，再加上6-10m²的过道+玄关+储物间等……
就算是再大一些，也是有限度的。比如长沙麓谷观止的餐客厅就多出了六七个平方，而保利天奕的主卧套多出了5个平方。
但是，来自西安博元幸福源启的两个139m²户型，由于得房率极高，就完全脱离了这个桎梏。
是的，我们又讲到了博元幸福源启。
1）139m²五房三卫——来自西安博元幸福源启
博元幸福源启位于西安未央区团结村板块，占地57亩，容积率约2.3，规划4栋7-9层洋房与7栋23-26层的高层，全部是两梯两户。
总图如下：
户型99m²起步，139m²作为最大户型，也得到了比较好的总图待遇，都在两梯两户的独单元楼栋上，也都是纯粹的边户。
其中面向中央景观的139m²户型，采用了端厅设计，做成了单U型全景舱户型——依然是边厅户型的演化版本。
北侧的书房和南侧的次卧，也都做了一部分L型采光设计。
由于室内得房率已经到了134%，因此139m²的户型，做成五房三卫双套房依然相当宽敞。
32m²的南向主卧套，不算小也不算大，但是旁边这个11平的次卧，我觉得更像是为主卧设置的 X 空间，毕竟它的面宽只有2.8米。
26m²的南向次卧套，非常大，餐客厅更大，居然有近70m²。其余三个次卧也都在10m²左右。
加上23m²的种植阳台（类似电梯光厅），总得房率到了151%。
2）139m²四房三卫——还是来自博元幸福源启
没有面向中央景观的139m²，则做成了四房的南厅户型。
室内得房率达到了同样惊人的132%，由于房间更少，所以更加宽敞。
超级大横厅面宽达到8.2米，餐客厅总面积也达到了近70m²，主卧套达到了非常奢侈的40m²，次卧套26m²，就连第二次卧也有15m²。
再加上29m²的巨大入户花园，总得房率达到了惊人的153%。
由于这两个户型的入户花园都直接和室内连接，所以它比一般的电梯光厅和错层露台的实用度要更高。
绝对的得房率之王。