作为琶洲会展片区曾经的亲子遛娃地标，六元素体验天地被挂上了拍卖架。
该标的计划11月14日上午正式开拍，保证金1.61亿元。截至目前，围观3598次，0人报名。
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2018年开业时，这个项目主打儿童主题mall，B1到L6共七层，总体量约11万㎡。
在那个亲子商业还没扎堆的年代，这个定位不能说不大胆。
项目位置确实不错，其地处琶洲会展核心区，距离广交会展馆约200米，地铁八号线琶洲站直达。
但问题很快就来了，琶洲这一片，日常客流以办公人群和参展客商为主，周边住宅小区密度不高，家庭客群底盘本来就薄。更麻烦的是交通，自驾过去要绕路。
开业头几年项目靠新鲜感撑着，2021到2023年做了几轮业态调整，儿童游乐往全年龄段铺设，L1改成零售奥莱区，试图拉宽客群。
结果呢？就连餐饮主力店海底捞也在去年撤了。
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这场拍卖的起是广东华兴银行和开发商之间16.27亿元的金融借款纠纷，仔细看公告会发现几个绕不开的硬伤。
第一，回报率算太低。
评估价23.05亿，一拍打七折到16.14亿，折合单价约2.68万元/㎡。
单看折价幅度好像不小，但算租金回报就明白了。
项目整体租约签到2033年，2026年年租金约1195万元，折合每平米月租不到16块钱。
年化回报率约0.6%，这个数字放在琶洲商圈里，怎么看都偏低。按现在的租金水平，光靠收租得一百多年才能回本。
第二，这不是一个完整的项目。
拍卖范围是6处商业用房加地下二层18个车位，L3层不在拍卖范围内，产权属于甘科所。
也就是说，新业主拿到手的是一个“缺了一层”的六元素。
中间断了一层，整个商场的人流动线和业态连贯性都要打个问号，经营氛围怎么接？这不是简单补一层商户就能解决的事。
第三，现状交付的隐形成本。
按现状交付，意味着现有商户的租约要全部承接。
那些已经在里面经营的品牌，续租条件、营业额、未来调改空间，新东家都得好好去盘算。
而且法拍里的“带租约交付”本来就很棘手，更何况是一个十几万方的商业体。
除此之外，历史欠费、物业交割、税费成本，这些都还没算进16.14亿的起拍价里。
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目前，广州核心城区的存量商业，正在进入一个资本化流转的周期。
前几年一批写字楼、商场因为债务问题被推上法拍台，价格一让再让，但真正成交的并不多。
为什么？因为买方现在算的账比以前精细多了。
位置好不等于能赚钱，折价多不等于划算。
像六元素这种，地段确实在琶洲，但项目本身的运营底子薄、租约回报率低、还缺一层产权，新东家就算拍下来，后面还要投钱调改、重新招商、处理存量租约，这些隐形成本加进去，16.14亿就真不是个便宜价。
综合目前的情况来看，其流拍的概率不小。就算进入二拍，估计价格还得往下走。
但哪怕再降，这个项目要翻身，靠的已经不是拍卖价的问题，是琶洲这片的商业土壤，到底能不能养得起一个儿童主题mall，以及新业主有没有那个耐心和资本，花三五年时间重新把它做活。
虽然对于接下来的拍卖结果，很多业内人心里都有数了。
但真正值得看的，不是这一拍成不成，而是接下来广州核心区那些旧商业，到底要以什么样的价格、什么样的状态，才能找到下一个主人。