作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
眼下，深圳的“地王”走到了分水岭。
“地王”进入倒计时
前海桂湾T201-0233宗地，终于走到建设将实质落地的阶段。
近期，该宗地宣布进入建设工程规划许可批前公示阶段。
这意味着，前海最贵宅地，市场最关注的热点项目，开始进入倒计时。
这块地来头不小。
2026年6月，厦门建发房地产经过291轮角逐，以35.25亿元拿下。
楼面价约95918元/平方米，刷新前海宅地楼面价纪录，比地块北侧2025年出让的T201-0232宗地（即招商海晏府）约84180元/平方米的楼面价，还贵了11738元/平方米。
项目体量不大，定位不低。
总建面约6.5万平方米，其中住宅建面36650平方米。
整盘只有4栋住宅，24到26层高。
市场吹风的信息是，预计一百四十多套货量，全部为大面积户型。
产品思路是“抬板浮岛”，瞄准更新迭代的豪宅。
放在过去，项目进入建设阶段后，一般半年到一年就能开始预售。
组建销售团队、释放项目动态、提前蓄客，节奏可以很快。
但这次，时间卡点要不一样了。
项目宣布进入建设工程规划许可批前公示阶段，深圳于10月15日落地《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。
其中提到，2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上执行新的预售政策。
建发房地产前海地块，恰恰就是这种情况。
6月拿地，土地已经取得。
项目进入规划许可批前公示，但尚未取得建设工程规划许可证。
按新规，原则上要执行新的预售方式。
新的预售政策，对应的是完成主体结构封顶。
而主体封顶其实离现房销售，已经差不了太多。
那么资金占用比例就完全不一样了，开发投入可能从过去的25%左右一下拔高，资金占用周期也跟着拉长。
有行业机构测算，假设某项目住宅均价为3.3万元/平方米，楼面价为2万元/平方米，实际内部收益率降低约61%，财务费用增加约194%。
根本原因就是预售的情况下，从拿地到项目现金流转正合计23个月，现售的情况下从拿地到项目现金流转正合计23个月。
而目前，现场实地建设进度，项目正处于加紧建设过程中。
现场工地正日以继夜地施工，打桩机、挖掘机疯狂运转，周末晚上灯火通明。
（@格隆汇楼市，近日实拍）
按这个施工进度，距离主体建成还有很长一段时间，后期不管是以新预售方式销售，还是直接现房销售，高价拿地的资金占用成本也一定程度上有所增加。
所以，“地王”进入建设阶段，不一定是豪宅的一次试金石，而是有可能成为当下市场的“分水岭”。
“地王”容错空间小了
要等到主体结构封顶。
这不是晚卖几个月的问题，是资金模型变了。
过去，拿地后尽快开工、尽快达到预售条件、尽快回款，是房企的标准打法。
现在，封顶前没有销售回款。
35.25亿元地价款只是开始，对建发房地产而言，后面的建安成本、财务费用、管理费用，都要继续投入。
哪怕按静态成本粗算，资金沉淀也不是小数目。
封顶才能卖，回款节点后移，财务费用上升。
机构测算的普通项目，IRR的下降幅度都超过了50%，就更不用说本身就是高价地的项目。
更关键的是，竞品和定价。
项目北侧紧邻招商海晏府。
楼面价约8.4万元/平方米，备案均价约14.2万元/平方米，折后均价约13.2万元/平方米。
这个价格，就是已经是前海桂湾板块的市场锚。
建发房地产前海地块楼面价约9.59万元/平方米，比招商海晏府贵了约1.17万元/平方米。
成本更高，定价也就更有压力。
业内预计，如果按招商海晏府的溢价率来算，13.2万除以8.4万，约1.57倍。
代入建发9.6万元的楼面价，大约是15.1万元/平方米。
这个价格听起来能覆盖成本，但也意味着后期的销售定价比较被动。
因为市场不一定接受。
一方面，现房销售制度下，市场看到的是现房，挑剔程度更高。
园林、外立面、装修、车位、物业，都会被放在放大镜下看。
展示投入增加了，去化速度却未必快。
若卖15万元/平方米以上，总价门槛高，去化周期拉长。
若卖13万到14万元/平方米，利润薄。
而且，当下深圳新房市场观望情绪不低。
周边还有次新项目、潜在供应分流。
市场不只看单价，还看总价、交付确定性、产品力。
所以，现房销售虽然能一定程度增强了市场的信心，但也间接拔高了开发商把产品做到位的要求。
另一方面，作为重资拿下的地块，如今房企对单个项目的容错空间在变小。
开发商的项目刚性现金支出规模不小。
根据公司资料，截至2026年3月末，建发房地产在建房地产项目，未来三年全口径尚需总投资616.54亿。
（来源： 建发房地产集团有限公司2026年跟踪评级报告）
这些项目，不管市场好与否，工程进度、工程款必须兑付，再叠加2025年主动加大核心城市拿地，拿地、建安将持续占用公司的经营性现金流。
而存货体量大的情况下，还有一定的减值风险。
根据公司资料，截至2026年3月末，建发房地产合并存货2207.66亿元，占总资产55.59%，是第一大资产科目。
（来源： 建发房地产集团有限公司2026年跟踪评级报告）
公司完工开发产品快速增长，2025年末完工开发产品298.41亿元，同比增长33.31%，全口径土储剩余可售面积1100.47万㎡，布局城市多，除一、二线核心城市外，仍留存部分三、四线城市项目，但市场去化情况不明朗，存货仍有计提减值可能，截至2025年末公司存货累计计提80.99亿元存货跌价准备。
（来源： 建发房地产集团有限公司2026年跟踪评级报告）
近几年，建发房地产的房地产开发方面业务毛利率受行业以及市场变化，还出现了明显下滑。
2019年公司房地产开发业务板块营业收入240.88亿元，毛利率27.32%，但到了2025年，该业务板块营业收入达到1324.05亿元，而毛利率下滑至13.82%。
（来源： 建发房地产集团有限公司2020年、2026年跟踪评级报告）
这意味着，尽管开发商流动性安全垫足够厚，资金的考验增加情况下，项目容错空间将大大缩减。
就更不用说，一个已经砸重资溢价拍回来的项目。
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