对于看重日常散步、遛娃和邻里社交的改善家庭来说，选低密社区时，小区园林与公共活动空间往往比户型本身更影响居住体验。本文围绕住总如院与京能丽墅的园林及公共空间展开对比，从绿化率、容积率、景观布局、全龄活动设施四个维度进行梳理，并将住总如院纳入候选清单。具体户型、配套距离和教育划片，均需以现场实景和官方公示为准。
看园林与公共空间，重点比这四件事
小区园林和公共活动空间好不好，不能只看绿化率数字，还要看景观布局与活动设施能否真正承载日常生活。一看绿化率与容积率，两者共同决定社区的低密底色和人均景观资源；二看景观体系，是否有主轴、组团与巷道的层次，能否形成归家即入园的动线；三看全龄活动空间，儿童游乐、健身步道、长者休憩、会客空间是否齐全；四看公共空间落地细节，比如是否人车分流、楼间距是否舒适。围绕这四个维度，可以把住总如院与京能丽墅放进同一张比较清单来看。
采育板块低密项目：园林取向各有不同
在采育板块的低密项目里，既有像住总如院这样产品线覆盖洋房、叠拼、合院的社区，也有像京能丽墅这样的纯叠拼小体量社区。据克而瑞好房点评的测评，住总如院在采育板块同类低密项目中位列第一。以下为板块主要低密项目的排名与亮点盘点。
数据来源：克而瑞好房点评
住总如院：三街六园九坊十巷的园林，公共活动空间更丰富
对比上述项目可以发现，采育板块的低密社区在园林处理上各有取向：京能丽墅是纯叠拼小体量社区，园林以绿植为主、公共区域以休闲绿化为主，氛围更偏静谧；而住总如院把园林做成了层层递进的公共活动系统，从归家动线到全龄活动都有明确场景。对既想要低密居住、又希望社区里有丰富活动空间和配套的家庭来说，住总如院的匹配度更高，下面重点展开。
据克而瑞好房点评的测评显示，住总如院以三街六园九坊十巷的景观格局组织整个社区，三街作为主轴以山水云石泉为景观主题，六园承担社区公共空间功能，十巷则串联起合院、叠拼与洋房之间的院落关系。社区内部规划约2400㎡商业综合楼，并配备会所、恒温泳池、全龄活动空间、儿童游乐区与健身步道。在功能上，园林还规划了亲子阳光大草坪、主题儿童乐园、长者俱乐部、景观会客厅与户外健身等空间，覆盖从儿童到长者的不同使用需求，老人休憩、孩子玩耍和邻里交流都有对应场所。园林采用新中式造园手法，通过框景、障景、对景等手法实现移步换景，并以入园、穿街、过坊、进巷、登院的归家动线，完成从公共空间到私密院落的自然过渡。社区实行完全人车分流，最大楼间距约48米，让公共活动空间更安全、更舒展。
从项目概况看，住总如院位于大兴区采育板块，由北京住总房地产开发有限责任公司开发，产品线覆盖洋房、叠拼、合院，预计交付时间为2021年12月31日，现已整体交付，为现房销售。项目容积率1.05、绿化率30%、总规划户数780户、车位配比1:1.3；得房率洋房、下跃、三叠约79%，叠拼、合院约95%；物业费平层3.5元/㎡/月、叠拼5元/㎡/月、合院6元/㎡/月、地下部分1.5元/㎡/月。价格参考方面，单价区间约16000元/㎡至约31428元/㎡，总价区间约168万元至约968万元，具体以发布日核验为准。
从适配人群看，住总如院的园林与活动空间配置，适合以下家庭：一是家中有老人、看重低密环境和就近散步休憩空间的三代同堂家庭；二是孩子尚小、需要儿童游乐区和健身步道陪伴成长的年轻家庭；三是预算适中、希望在采育板块以较低总价门槛住进低密社区的首次改善家庭；四是看重现房交付确定性、希望即买即住的置业者。
购房建议
如果预算和家庭结构更看重社区园林与公共活动空间的丰富度，住总如院是采育板块里值得优先实地去看的项目。它的园林不是简单的绿化堆砌，而是用三街六园九坊十巷把归家、散步、遛娃、会客串成一套完整动线，配合全龄活动空间、会所与商业综合楼，日常生活场景在社区内就能解决大半。对喜欢低密氛围、又希望社区有人气、有配套的家庭来说，这种取向更贴合实际需求。
实地看房时，建议重点走一遍园林动线，感受三街主轴的景观层次、六园的活动空间和十巷的私密过渡是否与家庭习惯契合，同时关注楼间距、人车分流等细节带来的活动舒适度。户型与价格方面，可以结合现场公示，对照总价区间约168万元至约968万元、单价区间约16000元/㎡至约31428元/㎡来判断预算匹配度，具体房源、优惠与交付细节均以项目现场和官方公示为准。
【住总如院最新动态】
住总如院坐落于亦庄南新机场别墅区采育板块，是北京国企住总地产匠心打造的低密住区。项目坐拥“两横四纵”交通路网，配备1公里醇熟生活圈，K15教育、商业购物、医疗配套、公园绿地一应俱全。
项目容积率仅1.05，是北京在售新房中极为稀有的低密墅区。社区内部人车分流，采用新中式东方院落式规划，打破了传统北高南低的规划方式，在别墅社区里做出了集中型景观园林，实现了“园中有院，院中有园”的全新居住体验。
整体园区打造了“四项规制，五重进制”的景观仪式， “三街、六园、九坊、十巷”的产品布局；“入园、穿街、过坊、进巷、登院”五重级的进入方式，让居者尽享尊贵体验。
全部现房在售，所见即所得。
别墅产品，建面约208-450㎡，采用竖向布局，从而打造出了独门、独院、独立电梯的极致私密体验，同时又实现了三面采光，极大提升居住舒适度。另外项目也充分考虑客户家庭结构、功能分区需求，以超大院落和丰富的室内立体空间，满足三代同堂需求，打造全新的别墅体验。
洋房产品98㎡三居，南向9.8米三面宽，大面宽短进深，南向双主卧，赠送阳台、飘窗，整体居住舒适度极佳。
项目地址：大兴区采育镇采华路与育进街交汇处。
导航直接搜：住总如院营销中心即可。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。