作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
三年时间，掉了将近30%。
一个靠“豪宅”立身、Buff叠满的项目，如今要靠送车位、送家电来拉客。
贵价盘，三年失去近30%
10月的惠州楼市，有个项目把“豪宅”的身段放得很低。
是位于惠州惠城区曾经火热的鹿江沥南岸核心区隆生鹿江花园，项目一区2号楼，清栋特惠，6套106㎡三房。
送价值7万元的全屋16件套家电，再送13万元的产权车位。
综合折算下来，单价最低8566元/㎡，总价91万—100万。
（来源：朋友圈）
注意，这是惠州鹿江沥南岸核心区的标杆盘。
曾经的排面，可以说吸引整个惠州市场的目光。
一方面，这个项目是隆生企业继东湖花园之后，在市区倾力打造的又一个超大规模项目，总建面超65万㎡，2573户。
另一方面，项目也是片区内第一个定位豪宅的项目，自带购物中心、商业街、公寓，还配建一所54班的九年制公立鹿鸣学校。
2021年4月首开，备案均价约1.4万/㎡，单价区间1.3万—1.44万，最便宜一套也要151.2万。
开盘一个上午售罄，四号楼紧急加推。
当时它卖得比周边都贵——金地、华发、中海等项目的均价，才1.22万—1.36万/㎡。
但随着惠州市场急转直下，开始一路滑坡。
2022年12月，特价房，中低楼层12182元/㎡起。
2023年，折后整体均价1.25万—1.45万。
今年5月，低楼层大约1.1万/㎡。
到了10月，2号楼6套房源清栋特惠，综合折算单价最低8566元/㎡，总价跌到91万—100万。
一区15栋也在10月促销——116—126㎡三至四房现房，送全屋家电，再送25万—35万装修基金，加3万元产权车位，折后单价1.1万/㎡起。
三四年时间，从1.25-1.45万/平到8566元/平，缩水接近三成。
如今“8字头”的价格，几乎已经是贴着成本卖。
隆生当年拿下鹿江花园地块，花了24.4亿元，楼面单价约5682元/㎡。
若加上建安、财务、税费，八九千一平的价格，基本贴着成本线
这个折后价意味着，惠州惠城区的头部改善类型的品质住宅，滑到了“8字头”。
也意味着片区的价格体系已经被打穿。
2021年，板块出了地王；如今“8字头”，作为标杆性的项目，标杆一降，那么整个片区的定价预期都要重新锚定。
而这里还要放一个背景——根据惠州市住建局、市房协2026年公开披露的口径，惠州楼市上半年全市商品住宅成交超500万㎡，同比增幅超10%，库存同比下降21.9%。
市场不算难看的背景下，标杆盘却这么卖。
只能说，项目自身的去化压力，比大盘更大。
或者说，开发商对回款的渴求，已经顾不上体面。
交付一拖再拖，业主心里没底
对于开发商而言，眼下也确实已经顾不上太多羽毛。
2023年12月，一区如期交付，交房即交证。
小区状态显示，当时就已经实现全面交付，外立面已经高度装修，内部花园及绿化等公区配套，也彻底完善。
但二区业主就没那么幸运了，交付从2026年6月30日，一路往后挪。
根据小区业主反馈，项目二区交付一而再再而三延期，包括一二期之间的购物中心，也一再延期开业。
一年前有业主评论企业账号发布的视频，在评论区直言——天天发又不见开业。
今年4个月前，有业主反馈，该小区商业部分，2025年初询问，被告知2025年底开业，2025年年底询问，被告知2026年年底开业，到了2026年询问，则被告知需要到2027年才能开业。
其间一直没有确认的时间。
今年8月，业主催促进度，询问鹿江中心什么时候开业，提议引进兴勤超市。
得到的评论是——二区交房就装修，应该是明年年初可以开业。
其他社交媒体平台上，有业主透露，隆生鹿江花园二期合同约定交付时间为2026年6月30日。
未能在约定日期交付后，开发商第一次调整交付日期到2026年8月30日，但依旧未能交付，并将交付日期推迟到今年10月30日，然而随着时间接近10月30日，开发商最新通知延迟到了2026年12月30日。
由于一再延期交房，个别业主对12月能否交付也表示了质疑。
要知道，隆生企业这些年，一直都是惠州本地比较稳定的房企，开发过的项目不少，去年还被评为2025年度惠州房地产A级信用企业，在本地市场上有一定的口碑。
延期后，有网友曾评论——隆生也延期交楼？太少见了。
这样的企业，最该爱惜羽毛。
但在隆生企业自己的刊物里，已经写着大实话——
2025年1月：“资金的捉襟见肘，使我们一度难以权衡。”
延期交付，就是这些“困难”的投影。
现金流紧，工程款就要排队；装修、市政、收尾，能缓就缓。
那么降价、送车位、送家电，本质自然就成了抢现金流。
但如今的市场，其实最怕的就是一个“拖”字。
因为多年来在市场积攒下的口碑，会被一次次的“再等等”，一点点磨掉。
第一次延期，业主能够接受，可以理解；第二次，可能就开始坐不住了，第三次就会冷静下来思考——是否退房。
事实上，已经有业主动了这样的念头，在社交平台上，有业主表示正在考虑找律师退房。
而项目也曾被已收房的业主指出存在交付细节问题，如入户大门倾斜，楼板隔音差，空鼓等。
作为“豪宅”定位的项目，入户门如此设计，交付一再延期，若非资金压力增加，很难想象一个稳打稳扎，占据市场口碑，在过去房地产高歌猛进阶段没有选择盲目扩张的房企，会出现履约和品控底线失守的情况。
而隆生鹿江花园，眼下的表现，恰恰是惠州楼市的一面镜子。
也照出一个道理——再硬的牌子，也扛不住去库存的压力；再高的定位，也敌不过以价换量。
对市场来说，眼下最关心的就是12月30日，二区到底交不交？鹿江中心，2027年到底开不开？
或许，隆生的底牌，已经掀开一半。
剩下的，只能交给时间。
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