市场正在加速向一线及强二线城市集中。
普睿数智监测的50城数据显示，3季度一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交面积同比分别下降3.6%、16.6%、11.4%。
行业深度调整，围绕一线及部分强二线城市调配资源、适配组织，也成为各家房企的标准动作。
就在前两天，招商蛇口再次升级了组织架构：
按照管理半径和城市业绩，将原来的24个城市公司合并为18个城市公司。
具体来看：
| 徐州公司并进合肥公司；
| 东莞公司并进深圳公司；
| 云南公司并进成都公司；
| 天津和太原公司并进北京公司；
| 广州和佛山公司合并为广佛公司。
目的开宗明义：
聚焦优势资源、增进协同互补，有效推动高质量转型发展。
01
再聚焦
城市公司24变18
具体来说，招商蛇口这次将原来5大城市群的24个城市公司整合为18个城市公司：
①东部城市群，城市公司6变5：浙江公司、上海公司、南京公司、苏南公司、合肥公司；
②南部城市群，城市公司6变4：广佛公司、深圳公司、海南公司、福建公司；
③北部城市群，城市公司5变3：北京公司、山东公司、东北公司；
④西部城市群，城市公司4变3：西安公司、成都公司、重庆公司；
⑤中部城市群，城市公司3个：武汉公司、郑州公司、长沙公司。
可以看到，招商蛇口此次组织架构升级有一个明显特征——区域聚焦，将有限的资源集中到能带来更多业绩和效益的区域，提高企业的效率和竞争力，实现企业的发展目标。
随着此次组织架构升级，18个城市公司总经理也浮出水面：
总体而言招商蛇口这次城市公司重组还是尽量以稳定为核心基调，城市总也基本是原班人马。
02
组织架构升级背后
艳姐注意到，招商蛇口虽然设立了5大城市群，但在职能上与原来的5大区域公司有着本质区别：区域公司是实体架构，有平台、有团队，干的还是管理的工作，城市群是虚拟架构，干的是统筹协调，推进城市公司合并重组的活儿。
所以，此次城市公司由24变18，也是城市群设立以来的第一个“输出成果”。
此次招商蛇口进行组织架构升级，艳姐认为主要出于以下3点战略考量：
① 行业大环境影响下，刀刃向内是必然；
区域整合的标准还是业绩表现。像华北等区域这几年市场下滑比较明显，而像华东、华南、西南等传统的优势区域，城市间的分化也非常明显，房企顺势调整也是情理之中。
安澜上海实景
毕竟在今年，不仅是招商蛇口，包括保利发展、华发股份、象屿地产等头部房企都进行了架构升级，这是整个行业大势所趋。
招商蛇口在这个节点进行组织架构调整，也是顺应市场所做出的及时反应，要度过寒冬期，就必然要持续强化组织活力，进行组织架构调整和人才管理升级。
② 聚焦深耕重点区域，提升运营效率。
战略决定组织，组织，也间接反映战略意图。招商蛇口这次的城市公司整合，也能看出他们下阶段的投资路径和深耕区域所在。
在2020年之前，招商蛇口布局超过70个城市，基本属于“摊大饼”模式；
2021-2023年，招商蛇口提出强心30城，包括深耕核心6+10城，以及机会型投资14城；
2024年，招商蛇口提出“核心10城”战略，聚焦北上广深，以及合肥、西安、长沙、成都、杭州、苏州10个城市。
深圳观潮效果图过程稿
将资源重点放在深耕区域和存量项目上，自然也意味着不再需要这么多的区域公司和城市公司。
这样做一方面能够集中资源和精力在深耕区域做精做强，提升市场竞争力，另一方面也可以避免浪费不必要的人力和物力，提升运营效率。
艳姐看了下，今年上半年，招商蛇口全口径销售962亿，行业第4，其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市全口径销售564亿，占比约59%；核心10城全口径销售813亿，占比约85%。
从投资端看，招商蛇口也在重仓核心10城。上半年新增9个项目，权益拿地金额155亿，全部位于核心10城，其中仅上海、北京投资占比37%。
艳姐也预计，这次组织架构升级后，招商蛇口大概率将会重点聚焦深耕“核心10城”，并将进一步推进城市合并，压缩城市公司数量。
03
5大城市群“一把手”集中亮相
随着这一轮城市公司的整合，招商蛇口5大城市群组长也正式亮相。
①东部城市群组长：招商蛇口副总经理、招商积余董事长、招商蛇口浙江公司总经理吕斌；
吕斌出生于1982年，毕业于南京工程学院，2004年毕业后即加入招商蛇口，是招商蛇口体系内培养出来的高管。早期吕斌一直在招商蛇口南京公司工作，先后出任南京公司副总经理、总经理、江南区域副总经理。
吕斌
2019年吕斌出任华东区域总经理兼上海公司总经理；2022年出任华中区域总经理兼武汉公司总经理；2022年底，吕斌升任招商蛇口副总经理；2025年5月兼任招商积余董事长；2026年9月兼任浙江公司总经理、东部城市群组长。
华东城市群一直是招商蛇口的业绩粮仓，上半年，仅上海、杭州2个城市全口径销售374亿，贡献集团39%的业绩。
②南部城市群组长：广佛公司总经理张智武；
张智武出生于1980年，工程出身，早年一直在施工单位任职，2018年前后加入招商蛇口，先后出任广州公司总经理助理、广西公司副总经理；2023年，张智武调任佛山公司总经理；2026年兼任南部城市群组长。在此次招商蛇口广州、佛山公司合并后，张智武也成为广佛公司总经理。
张智武
张智武能成为广佛公司总经理，跟其执掌佛山时的业绩不无关系。
出任佛山公司总经理后，张智武曾推动招商蛇口在佛山的产品升级，引入高端“玺”系产品线打造产品标杆塑造产品口碑；并通过极致盘活的营销策略激活了多个存量项目去化。2023年以来，佛山公司流量销售一直远高于广州公司，张智武出任广佛公司总经理也是情理之中。
③北部城市群组长：北京公司总经理吕传来；
吕传来出生于1988年，毕业于东南大学土木工程专业，2011年毕业后以“新航程”管培生身份进入招商蛇口南京公司，早期任项目工程师。
吕传来
2015年调任合肥公司项目经理、常务副总经理；2018年调任上海公司总经理助理；2019年调任南通公司总经理；2023年调任北京公司总经理，次年升任华北区域总经理。
吕传来调任北京后，一改招商蛇口过去保守投资策略，当年便拿下5宗地块，并推动玺系、揽阅系、序系三条产品线在北京落地；2025年在北京土拍投入超200亿。也带领招商蛇口在北京全口径销售从2023年的74亿干到2025年的193亿，史上第一次进北京市场前五。
④西部城市群组长：西安公司总经理李丹谊；
李丹谊是西安公司的一名“老将”，营销出身，长期深耕西安市场，2020年出任西安公司总经理助理，2023年出任西安公司总经理。
李丹谊
在西安地产圈，李丹谊是极少数有个人IP的高管，在总经理助理期间以主理人身份创办《谊刻一席谈》栏目，在西安地产业内有很高的知名度。曾实现操盘项目KPI完成率236%、单盘销额西安前十、车位开盘去化超1000个的成绩。西安公司“熟人社区”的社群运营模式在地产圈也相当出圈。
今年前9个月，李丹谊带领的西安公司全口径销售75.85亿，以断崖式领先的优势位居西安房企NO.1；并远超西部城市群成都公司的51.16亿、重庆公司的21亿。
⑤中部城市群组长：武汉公司总经理冷莹。
冷莹出生于1981年，毕业于华中师范大学，曾挂职武汉临空港经济技术开发区管委会副主任，出任过武汉市东西湖区副区长。
冷莹
2021年前后冷莹加入招商蛇口出任武汉公司总经理，在不依赖集团大额资金输血下，通过写字楼等存量资产盘活与城市更新，带领武汉公司从单一开发商向城市运营商转型，并实现逆势扩张，并将武汉打造为招商蛇口社区运营的示范样本。
2025年，招商蛇口在武汉全口径销售23亿，行业排名第20；今年前9个月全口径销售35.97亿，跻身行业第3。
艳姐注意到，招商蛇口在2023年时便提出“跻身行业前5”，今年初再次提出“稳固行业五强”。不过今年上半年，招商蛇口在营收增长6%的情况下，归母净利润下降64%，扣非归母净利润0.63亿创下10年来新低。
5位城市群组长过往都有不错的业绩，大部分都是招商蛇口体系内培养出的高管，或者在央国企/政府部门任职，履历相当纯粹，应该说既有过硬的业务能力，又熟谙招商蛇口的企业文化。
未来这5位城市群组长又会带领各城市群进入什么样的高度，我们也拭目以待。
结语
这些年来，房企们组织架构升级的导向非常明显：业绩说话。
但艳姐看到，招商蛇口的这次组织升级呈现出的几个特征，业绩是一个重要指标，但似乎又不是全部。
行业寒冬中，唯有变化，才是唯一的不变。
调整后的招商蛇口，能否继续在行业动荡中闯出一条血路，并在产品、业绩端创造更多的“奇迹”？时间会给出答案。
主编：张艳
责编：eric
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