英国房东圈本周被一个问题刷屏了。
一位身患绝症的老房东写信给英国知名房东社区Property118，问了一个让所有人都愣住的问题：
我能不能和儿子的未婚妻结成“夫妻”，用这个办法省下482万英镑的遗产税？
听起来像电视剧。
可老人算的每一笔账都很认真。
1.一份不想被拆散的家业
写信的是一位年迈的丧偶老人。
他只有一个儿子，还有三个孙辈。
他已经是癌症四期，时间不多了。
他留下的家底相当可观。
最值钱的是一个出租房组合，市值约880万英镑，一分贷款都没有。
另外还有约190万英镑的现金类投资，以及一套自住的家庭住宅，价值约200万英镑。
加在一起，总资产大约1,270万英镑。
问题就出在这里。
英国遗产税税率是40%。
即使把他和已故妻子两人的免税额都用上，也只有65万英镑可以免税。
更扎心的是，因为资产超过200万英镑，那项专门给自住房传给子孙用的额外免税额，会被完全削减掉。
而普通的出租房业务，通常也拿不到“商业资产减免”。
手上那190万英镑现金全拿出来，还差292万英镑。
老人最怕的，就是儿子为了交税，被迫卖房或者重新抵押。
他在信里说，一想到这个就非常难受。
2.一个“出格”的点子
老人之前读过一篇文章，发现了一个关键规则：
配偶或民事伴侣之间继承财产，遗产税全免，不管金额多大。
而且这个免税没有“必须活满七年”的要求。
普通的赠与要活过七年才能完全免税，这对他来说已经来不及了。
于是他想到了儿子的未婚妻。
这位女士和他儿子感情很稳，已经一起养育了三个孩子。
老人说自己完全信任她，她本来就是这个家庭的核心成员。
他的计划是这样的：
先和她结成民事伴侣，然后在遗嘱里留65万英镑给儿子，刚好用满免税额。
剩下约1,205万英镑，全部直接留给她。
这样一来，遗产税理论上就变成了零。
这里补充一个背景。
英国的民事伴侣关系，从2019年12月起向所有人开放，异性也可以登记。在遗产税上，它和婚姻享受一样的待遇。
3.专家算了一笔更细的账
Property118创始人Mark Alexander认真回复了这封信。
他认为，只要民事伴侣关系真实有效，遗产是无条件直接留给她，并且双方都是英国长期居民，这1,205万英镑理论上可以免税。
新的民事伴侣关系，也不会让老人已故妻子那部分没用完的免税额作废。
还有一个额外的好处。
人去世后，房产的成本价会按当时的市价重新计算。
比如一套当年10万英镑买的房子，去世时值50万英镑，继承人以后再卖，中间那40万英镑的涨幅就不用再算资本利得税了。
专家还替这家人想得更远：
如果之后把880万英镑的出租房组合转进家族投资公司，因为一次转让六套以上住宅可以按非住宅税率计算，印花税大约是42.95万英镑。
和直接交482万英镑遗产税相比，两种做法相差约439万英镑。
4.儿子以后还能娶她吗？
这是老人自己也担心的问题。
毕竟她一旦成了民事伴侣，在法律上就是儿子的“继母”。
答案是：原则上可以。
英国《1949年婚姻法》允许一个人和父母的前民事伴侣结婚。
条件是双方都满21岁，并且年轻的一方在18岁之前没有和对方一起生活、被对方当作自己的孩子抚养过。
老人去世后，民事伴侣关系自然结束。
只要条件符合，儿子和她仍然可以正式结婚。
5.真正的风险，藏在“信任”两个字里
专家泼的冷水，比给的掌声更多。
最大的问题是，钱一旦留给她，就真的是她的了。
儿子并不会因为订婚自动拥有任何东西。
如果她意外去世，失去行为能力，欠了债，或者两人感情生变，这笔家业的走向就完全不同了。
如果她在婚前就把资产转给儿子，又会触发新的遗产税七年周期，还可能产生资本利得税。
如果老人和她之间有任何“以后要把钱交给儿子”的约定，税务局可能会认为这并非真正的无条件遗赠，免税资格就有问题。
税务局还有一项“一般反滥用规则”。
这个计划明显以省税为主要目的，专家坦言，他没法打包票说这条规则一定不会被用上。
时间也是个坑。
在英格兰，登记民事伴侣关系通常会让之前的遗嘱自动失效，必须重新立。
如果老人活得比预期更久，这段民事伴侣关系会一直存在，她也就一直不能嫁给儿子。
6.英国早有人为此打过官司
想通过“名义上的伴侣关系”省遗产税，老人并不是第一个。
早在2008年，英国有一对年迈的姐妹，一辈子住在一起，想享受和民事伴侣一样的遗产税待遇。
她们一路打到欧洲人权法院，最后还是输了。
这意味着，其中一人去世后，另一人可能要为了交遗产税被迫卖掉共同居住的房子。
这也说明，英国法律在遗产税上只认婚姻和民事伴侣这两种身份。
感情再深，同住再久，都不算数……
7.海外买家最该看懂的几件事
这个故事离普通投资者似乎很远。
可它点出的规则，每个在英国持有房产的海外买家都绕不开。
英国住宅房产，无论房主住在哪个国家，都在英国遗产税的范围内。超过32.5万英镑的部分，税率就是40%。
用公司持有也躲不开。
自2017年起，通过海外公司间接持有的英国住宅，同样要算进遗产税。
很多中国家庭是夫妻一方留给另一方。这里有个容易被忽略的细节：
如果去世一方是英国长期居民，而在世一方不是，配偶免税额就会被限制在32.5万英镑。
在世一方可以选择申请被视为英国长期居民，从而拿回全额免税，但这也意味着他在全球的资产都要纳入英国遗产税的范围。
如果真的要交税，房产对应的遗产税可以分十年支付，第一笔通常在去世后六个月左右到期。不过一般要付利息，房子卖掉时剩下的税款也要一次付清。
老人这封信最打动人的，其实不是那个大胆的点子。
是他想让儿孙守住一份没有债务的家业。
这种安排，最好在身体健康，时间充裕的时候就开始。
等到最后一刻才想办法，留给家人的选择就只剩下最极端的那几个……
ref：
https://www.property118.com/im-dying-could-my-sons-fiancee-become-my-civil-partner-to-save-4-82m-in-iht/
https://www.property118.com/marriage-civil-partnerships-and-why-landlords-should-not-ignore-the-obvious/
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