【文/观察者网 王勇 编辑/赵乾坤】
随着旅游业的快速发展，民宿、网约房已成为旅游住宿的重要补充。但大量房源进入居民楼、住宅小区后，噪音扰民、陌生人频繁出入、电梯和公共资源被占用、消防隐患、实名登记落实不到位等问题频发，邻里矛盾不断上升。
据《人民日报》日前报道，山西、安徽、陕西、江苏、广西、上海等多地民众反映，自家小区楼上将私人住宅改成经营性民宿或网约房，并通过网络平台向外招租，影响居民正常生活，增加小区安全隐患，向相关部门反映这一问题后，又迟迟未能得到有效解决。
当“住改商”越过家门，谁来守护万家灯火？
深夜麻将声、走廊里的行李箱滚轮声、邻居门禁被陌生人反复刷开、电梯里频繁出现拖着行李箱的陌生面孔——越来越多居民发现，自己生活的住宅小区里，正在出现一种“看不见的旅馆”。它们可能叫民宿，也可能叫网约房、短租房、日租房；这些民宿通过互联网平台招揽客人，按日甚至按小时出租；在为游客提供了便利的同时，却也可能把噪声、治安、消防和邻里矛盾带进了普通住宅楼。
《人民日报》的报道提到，山西晋城市司徒小镇一小区居民刘先生表示，自己所在的小区有部分住户将住宅私自改造为无证民宿、网约房，不时有外来游客进出小区，深夜喧哗吵闹，破坏了小区安宁，还带来治安隐患。“希望严厉整治小区内住宅改造的无证民宿、网约房，严格落实民宿经营办法中楼栋业主同意的准入要求。”
安徽合肥市包河区的张女士投诉称，邻居把住房改成可网上预订的民宿、网约房，还配备了麻将机、桌游，没有任何隔音措施，半夜麻将声不停，严重扰民。
陕西西安市的纪先生反映，他楼上邻居几年前擅自改动住宅原有格局，将住宅违规分割成4套独立房间，新增4个独立卫生间，把住宅变成多间民宿对外出租。从去年开始，他家的屋顶就开始渗水，修好后今年又开始漏，导致墙体发黑，衣柜、床铺霉变。
广西桂林市七星区居民苏先生投诉称，邻居开办的民宿夜间噪声扰民，但相关部门却以对方有营业执照为由不予处理……
民宿与网约房并非天然“原罪”。作为文旅消费的新业态，它们盘活了闲置房屋，满足了多样化住宿需求，也在不少旅游城市带动了就业与消费。但当经营性住宿进入居民楼，矛盾也随之产生——经营者获得了收益，噪声、人员流动带来的安全隐患和公共资源过度消耗却由整栋楼共同承担。住宅楼不是商业综合体，电梯、楼梯间、消防通道、门禁系统都是共有设施，一户改为民宿，整栋楼的安全压力和生活秩序都会改变。
网约房扰民相关判例在司法实践中具有争议
住宅民宿扰民，不是一个新现象。早在2024年，江苏扬州的袁某将自家空置房改成了民宿，生意非常红火，但是对楼下邻居的生活造成了不小的影响。后来邻居将袁某起诉至法院。最终，法院判决袁某停止在该房屋内的经营行为，并将该房屋恢复为住宅用途，且不得将房屋改变为经营性用房。
北京第二外国语学院文化旅游政策法规中心副主任王天星对观察者网指出，住宅用于短租、民宿、网约房的法律边界，始终围绕业主财产处分自由与相邻业主居住安宁之间的平衡而展开。《民法典》第279条规定，对“住改商”行为设置了“有利害关系的业主一致同意”的前置条件。也就是说，只要同楼有业主提出异议，法院即依据《民法典》判令经营者停止经营、恢复住宅用途。然而，这一规则制定是在鼓励传统经营业态（餐馆、歌厅、棋牌室）发展背景之下，能否直接适用于以互联网平台为依托、以短期居住为内容的网约房、民宿业态，已然成为司法实践中的一个争议问题。
“从目前各地法院的判例来看，将住宅用于网约房、民宿、短租的行为，普遍被认定为‘住改商’并据此判令停止经营。”王天星表示，这一裁判逻辑与《旅游法》第四十六条的授权立法精神、中央“规范与发展并重”的政策方向之间，存在值得关注的不尽协调之处。厘清这一问题，尤其是住宅短租中“利害关系人一致同意”规则的适用边界，不仅是统一裁判尺度的需要，更是保障文旅新业态健康发展、平衡各方主体利益的关键。
王天星认为，法院当前的裁判逻辑（一旦有邻居反对，民宿经营即可能被终止）是否具有充分的规范依据，值得进一步探讨。“从文义解释的角度看，《民法典》第279条脱胎于原《物权法》第77条，其立法背景是防止住宅楼内开设餐馆、歌厅、棋牌室等业态，这些业态带来的是持续的油烟、噪声、消防隐患等实质性改变。网约房、民宿本质上仍是‘住’的形态——没有改变房屋结构，没有产生持续的经营性噪音和废气，使用强度与普通居住的差异远小于与餐馆、歌厅的差异。将二者等同视之，在文义解释上存在一定的跨越。”
“从目的解释的角度看，《民法典》第279条旨在保护相邻业主的居住安宁不受‘经营性活动’的过度干扰。然而，网约房、民宿的干扰是否必然达到一票否决的程度？”王天星说，在现有判决中，多数法院往往未严格审查“实际损害”是否存在、损害程度如何、是否可以通过技术手段加以控制，而是径行以“存在干扰可能性”为由，适用“一致同意”规则。这种以可能性替代现实性的判断方式，在证明标准的把握上尚有商榷空间。
王天星指出，法院在认定“经营性用房”时，普遍将“按日计价、提供住宿服务”作为核心标准。然而，长期租赁中亦存在有偿使用、提供服务如定期保洁等元素，二者之间的界限并非泾渭分明。将短租一概等同于旅馆业经营，忽略了短租在时长、频次、规模上与旅馆业的本质差异。有的地方法院在相关判决中虽注意到了这一问题，但仍以“人员流动性”为由认定其属于经营行为，这一标准本身仍有进一步细化的余地。
平息网约房引发的邻里矛盾不应是“一刀切”
住宅民宿、网约房管理边界复杂，它既接近旅馆业，又可被视为个人短租；既涉及房屋用途，又牵动治安、消防、市场监管、文旅、住建等多个部门。监管权责被拆分后，容易出现“都管又都不管”的困境。
相关信息显示，近年来，各地已开始探索治理路径。江苏、山东、新疆、河北邯郸、山西晋城等地陆续出台网约房或短租住房治安管理规定，要求经营者备案、实名登记、上传入住信息、配备安防设施，并明确平台核验和报送义务。湖南则通过省级民宿条例，明确城镇住宅小区超过四层的住宅不得开办民宿，四层以下开办也须遵守管理规约并经有利害关系业主一致同意。这些探索表明，地方立法和基层治理可以把原则性规定转化为可执行的标准。
今年初，国务院办公厅印发的《加快培育服务消费新增长点工作方案》（下称《工作方案》）提出，培育一批旅居目的地城市（区域）。鼓励有条件的地方发挥相关财政资金、产业基金引导作用，完善旅居目的地基础设施，推动存量设施提升改造。依法盘活用好农村闲置土地和房屋。鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设。
王天星指出，虽然该《工作方案》直接针对的是农村闲置资源，但其“盘活存量资产”、“培育旅居目的地”的政策导向，对城市闲置住宅的合理利用同样具有指导意义。2025年9月以来，商务部、财政部联合开展了消费新业态新模式新场景（“三新”）试点，确定了50个试点城市，并拨付首批财政支持资金86亿元。民宿、短租作为消费新业态的重要组成部分，正是这一政策框架所鼓励探索的方向。
“此外，2026年全国两会期间，全国政协委员张萍提交提案，建议出台《全国民宿（网约房）管理条例》，文化和旅游部明确回复“规范与发展并重、安全与便民兼顾”的基本方向，提案明确提出‘严控经营规模’而非全面清退。这一政策态度表明：中央层面的取向是“规范发展”，而非‘一律禁止’。”王天星说。
王天星进一步强调，当前个别地方涉短租的司法判决，以“未经邻里一致同意即禁止”为逻辑的判决，实质上对住宅民宿经营设置了较高的门槛。在住宅小区中，获得所有相邻业主的一致同意在实践中存在较大困难。如果这一判例逻辑成为通行标准，可能会在司法层面与国家“规范与发展并重”的政策方向形成一定的张力。
要让民宿、网约房不再成为邻里矛盾的导火索，关键不是简单“一刀切”，而是建立可执行、可核验、可追责的治理闭环。
“平衡住宅短租与相邻业主权益方面，境外旅游业发达国家已经通过立法作出了有益的探索，其中西班牙的经验具有参考价值。”王天星举例说，在西班牙的相关法律制度下，住宅用于旅游短租不需要取得所有业主的一致同意；相反，如果业主群体希望禁止这一活动，需要以五分之三的多数通过决议。
王天星认为，新时代的治理逻辑应当是“规范发展”，而非“直接关停”。对于住宅短租这一新兴业态，政策层面的态度已经明确——“规范与发展并重、安全与便民兼顾”。司法实践应当与这一政策方向形成良性互动，共同促进新业态的健康发展。
王天星建议，应当对《民法典》第279条中“有利害关系的业主一致同意”修改为更为弹性的标准，可借鉴西班牙的经验，将“一致同意”改为“多数同意”；并对《旅游法》第四十六条进行细化或制定配套实施细则。
“同时尽快出台全国统一的民宿（网约房）管理法规，明确住宅用于短租的经营条件、程序要求、邻里协商机制，以及建立司法与行政的协调机制等。”王天星说，住宅短租、民宿、网约房承载着不可忽视的社会经济价值，在促消费、稳就业、平抑旺季酒店价格、盘活闲置资源等方面发挥着独特作用。在统一标准出台之前，建议以案例选编或司法指引的方式，对类案处理提供审慎、平衡的参考——既保护相邻业主的居住安宁，也为民宿、短租等新业态的健康发展留出合法空间。
本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。