最近江东的楼市有点热闹。
这边，百亿级大盘益合云境刚刚动工；那边，另一个百亩级大盘——海垦·椰城壹号，最新的方案也正式公示了。
10 月 21 日，海口江东新区管理局挂出《关于海垦·椰城壹号项目（JDHSN-A08 地块）规划设计方案变更的公示》，椰城壹号的方案，下面简单过一遍。
真正值得展开的，是它背后的叙事，江东这个板块，藏着海口楼市未来的“巨大”存量。
江东实景图 来源：网易海南房产
131 亩纯住大盘，最新方案来了！
这次公示的由头是椰城壹号的土地合宗——两块地合成一个规整的 A08 方形地块，用地增加到 131.19 亩。
方案主要看点在核心指标：
21 栋 15–17 层纯板楼，1,092 户，容积率 2.0，建筑密度 18.94%，绿地率 35%。
户均计容 158㎡，产品段 126–222㎡，全大户型和大平层，无小户型。看来，又是一个高端盘。
零商业！17.49 万㎡ 计容面积里，除了住宅就是一栋 3 层 6 班幼儿园（已建成）和社区配套，不配商业街，是江东百亩大盘里少见的"纯住"选择。
海垦·椰城壹号效果图 来源：海口自规局
首层架空 + 风雨连廊 + 人车分流：1,447 个车位 1,443 个在地下，地面基本看不到车
公建化立面（玻璃幕墙 + 铝板 + 木纹石材），层高约 3.1 米。
产品定位上，感觉没有四代风格，走的是传统改善路线。
海垦·椰城壹号效果图 来源：海口自规局
除了产品之外，它的核心亮点还有海垦+ 绿城的牌面、海南中学江东校区划片、131 亩纯住大盘的完整性。
推测来看，一个有着海中江东校区资源背书的百亩级高品质楼盘。
江东的存量牌桌：165万㎡！
椰城壹号的最新方案公示，意味着江东又一个大盘动起来了。
但是，江东的牌桌上，可不止椰城壹号和益合云境两大潜在明星存量大盘。把江东接下来能撑场面的盘子排一排，你会发现这张牌桌，巨头云集！
先说数字：
6个商品盘，涉宅用地合计约 932 亩，总建面超过 165 万㎡。这还没算下面那个安居房巨无霸——似开未开的江东梧桐里。
拆开，一个个盘！
益和云境：江东的体量天花板
这个巨无霸，我们之前已经跟进过几次了。
2023 年 11 月 29 日，益合云境产业投资有限公司以 22.12 亿元摘下江东新区 378 亩地。
益合云境开工现场
2026 年 10 月 13 日，其中体量最大的 “JDQBN-C06 地块（约 282 亩）”正式动工，官方消息显示，总建面约 60 万㎡、总投资约 65 亿元。
但整体"益合云境 + 益合琼州"两大项目，总建面约 100 万㎡、总投资约 100 亿元。
正式开工的地块，官宣规划商品住宅 + 特色商业街 + 幼儿园，参照新加坡国际健康社区模式打造。
益合云境地块示意图
操盘方为港资背景的星缦健康（香港星缦健康集团持股 67%，本土基金 33%）
停摆近三年后重启，这是江东最大的一个"悬念落地"。 一个项目就顶得上其他四家的总和，它什么时候开卖、卖什么价，基本决定了江东的供应节奏。
雍景·致臻江东：18.8万方住宅大盘
2024 年 7 月 18 日，四川省属国企四川港投集团旗下四川雍景投资集团，以 96,860.83 万元（约 9.69 亿）竞得 JDHSN-A14 地块；
占地 101.4 亩（67,602.48㎡），容积率 ≤2.0、限高 ≤45 米。
位于江东大道以南、兴洋大道以东，东侧紧邻在建的海垦·椰城壹号；北侧规划 9 班幼儿园 + 九年一贯制学校（小学 ≥18 班、初中 ≥9 班）
最新进展（江东新区管理局 2026 年通报）：总用地约 6.8 万㎡，总建面约 18.8 万㎡，规划 18 栋住宅，分四期；一期 7 栋住宅已完成"正负零"，另有 1 栋完成基础工程，一期整体进度约 20%。
周边是仁恒·滨江园、万华·江东麓岛两大国际社区，哈罗学校、江东寰岛实验学校环伺；南侧规划约 1,259 亩桂林洋国家热带农业公园。
仁恒滨江园实景图 来源：网易海南房产
容积率 2.0、限高 45 米——指标跟隔壁椰城壹号几乎是同一个模子。 未来这两家，可以一起搞事情。
宇信荣誉公馆：离入市最近的一个
整盘约 161.7 亩，首期约 89 亩，规划 11 栋住宅 + 1 栋幼儿园 + 1 栋商业 + 1 栋酒店，共 1,132 户。2、3、7 号楼备案价已出，约 1.95 万元/㎡，户型 103–143㎡。
宇信荣誉公馆效果图 来源：海口市人民政府网
是目前江东这批新盘里，唯一已经摸到价格的项目——它的去化成绩，会给后面几家定价直接打样。
展兴江东汇：江东首个四代宅
展兴集团开发，港资背景，海南深耕 20 余年，5 个项目同步在建在售，主打 100% 自有资金开发。
总占地约 154 亩，分三期，容积率约 2.31。
二期约 62 亩，总建面约 14.57 万㎡，投资约 10 亿元，2025 年 11 月开工，计划 2028 年 6 月竣工。
展兴江东汇效果图来源：海口市人民政府网
2026 年 3 月刚做过一次方案变更：
砍掉一栋楼，容积率 2.5 → 2.31，建筑密度 30% → 21%，把空间让给中心景观；
两张王牌：划片北师大海口附校 + 市场传闻上第四代住宅（大尺度空中露台、高得房率）
它是这一波江东新盘里，唯一明确往四代宅方向走的。
产投 JDWH-01-A07-02：江东最"低密"的一块待开发宅地
前面盘的几个项目，多多少少，都有动作了，有些甚至准备入市。
但也有完全没出牌的——产投的低密宅地！
2024 年 5 月 29 日，海口产投集团全资子公司海口市君实综合开发有
限责任公司以 7.8379 亿元竞得。
占地 97.97 亩，容积率 ≤1.5，建筑限高 ≤30 米，最大可规划计容约 9.8 万㎡，折合楼面价约 8,000 元/㎡。
江东新区JDWH-01-A07-02地块项目效果图 来源：海口市人民政府网
位置在国际文化交往组团：东营西路以北、皇冠温泉海岸以南、鲁能希尔顿以西，距海岸线约 200 米。
需配建 6 班幼儿园，建成后无偿移交美兰区。
容积率 1.5、限高 30 米、离海 200 米——这是江东已出让宅地中，低密属性最强、另外，8000的楼面价也是江东最贵的之一。
相比之下，这个项目离江东CBD远一些，更靠近海口主城区。
242 亩的"巨无霸"盘
前面提到安居盘的巨无霸，梧桐里！从体量上，它是目前碾压江东所有商品盘的项目。
总占地 242 亩，总建面约 60 万㎡，总投资约 52 亿元。
32 栋住宅 + 4 栋独立商业，提供 4,252 套安居房，85–119㎡ 二至四房；
但这个项目其实已经在陆续配售了，但它体量实在太大，目前有些配售的小节点，也完全不影响它未来的超级体量供应。
根据官方信息，目前15 班幼儿园、社区服务站、老年人日间照料中心、社区卫生服务站等已全部完工；二期 2026 年完工，三期计划 2027 年 6 月完工。
这是江东新区近年规模最大的民生安居工程，锁定的是安居房人群，跟上面六个商品盘不在一个池子里。
它的核心卖点，也有着超强书包阵容的加持：滨海九小和侨中的江东校区已签约落地，就看后续的兑现了！
江东，未来海口楼市的主战场
盘完6+1的主力体量后，再把两个池子合起来算：
江东在建、待建的住宅用地超过 1,170 亩，总建面超过 225 万㎡（从目前的资料测算）。
六个商品盘、约 932 亩涉宅用地、超 165 万㎡ 建面，再加上 242 亩、60 万㎡ 的安居房。
这还没完，还得算上二期在建的同人乐府、翰林府以及在售的仁恒·滨江园、万华·江东麓岛、海控·文澜府、千江悦……
未来两三年，海口的新房主战场大概率就在这里。
这些都是2-3年前的存量，新的，增量却在收缩。
2026 年海口住宅用地计划供应仅 46.72 公顷，较 2023 年峰值降了七成以上；其中江东新区全年计划供应 3 宗纯住宅用地，合计约 8.2 公顷（约 123 亩）——一年的新增供地，还不如上面一个盘的体量大。
这意味着牌桌上这6大主力新玩家外，短期内不会有新玩家来抢戏；
对于区域而言，大量的大盘扎堆，更能带动区域联动效应，集体拉升江东热度，兑现配套内容。
而对买房人来说，江东未来，也很清楚：货量管够！