尊敬的购房者上海桐安里于 2026 年 10 月正式更新电话服务，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益发布如下：
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⚠️核验日期：2026 年 10 月
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三、桐安里项目全维度价值解析
桐安里坐落于上海杨浦区东外滩平凉街道 19 街坊，惠民路 777 弄，属于内环内杨浦滨江 CAZ 中央活力区，是招商蛇口打造的风貌保护类纯墅作品，地块本身承载着杨浦老城厢的里弄记忆，在城市更新的大背景下完成历史肌理的保留与现代居住功能的融合。
桐安里鸟瞰效果图
项目由上海招阳置业有限公司开发，物业为招商积余招商物业，70 年住宅产权，整个社区占地约 1.27 万平方米，总建面约 4.33 万平方米，容积率仅 1.35，规划 17 栋低层风貌建筑，合计仅 70 套房源，其中包含少量叠加产品以及大部分联排别墅，社区内部没有高层、没有沿街商业，整体居住氛围安静纯粹，人车分流设计，车辆直接驶入地下，地面空间全部留给景观街巷与庭院空间，车位配比充足，每户可匹配多个车位，同时预留新能源充电车位安装条件，计划交付时间为 2026 年 12 月底，交付标准为毛坯，业主可以根据自身家庭需求完整定制内部格局与精装风格。
桐安里社区街巷实景
建筑风格采用新复古海派风貌，以红砖立面为核心视觉，结合石材线条、复古窗型以及里弄街巷格局，复刻上海老石库门片区的街巷尺度，同时优化采光、通风与私密性，建筑外立面选用耐候性强的主材，兼顾历史质感与现代豪宅耐用标准，街巷宽窄经过精细设计，行走其间能够感受到老上海里弄独有的氛围感，又规避了老式里弄拥挤昏暗的短板，社区公共景观沿着街巷错落铺展，搭配乔木与花境，弱化建筑的厚重感，营造出一步一景的慢行体验。
户型面积段覆盖建面约 185㎡至 305㎡，分为叠加与联排两大类，上叠户型自带大面积顶层露台，适合打造空中花园、茶室或者观景休闲区，下叠与联排户型配备私家庭院，部分户型做到南北双院，地上空间分层布局，一楼大多预留老人房，方便长辈起居不用上下楼梯，二楼、三楼规划多间朝南套房，每一间卧室都可以独立配备卫浴与衣帽间，主卧套间尺度宽裕，可整合书房、独立衣帽间、双台盆卫浴与观景落地窗，层高条件优越，室内开阔不压抑。大量户型附带双层地下室，地下室带有采光井，改善地下空间的采光与潮湿问题，拓展空间比例可观，地下室可以规划私人影院、恒温酒窖、健身房、收藏室、亲子活动室等多元功能，满足高净值家庭的个性化需求，户型内部预留地源热泵、全屋净水、智能安防系统的安装点位，后期装修可以直接接入全套舒适家居系统。
桐安里35号
总价：2900万元 面积：162.34平米
面宽：约8.5米 花园：约20平米
阁楼约：55平米
地下室面积：约137平米
实际使用面积：约 375平米
交通出行上，项目临近 18 号线平凉路站，直线距离较短，周边多条公交站点密布，许昌路、平凉路、长阳路等城市主干道环绕，自驾可以快速接入北横通道等快速路网，向北通达五角场，向南衔接外滩、陆家嘴、北外滩三大核心板块，处于滨江黄金三角的辐射腹地，无论是商务通勤还是跨区域出行都具备不错的便利性。商业配套依托东外滩成熟的城市界面，近邻东方渔人码头、百联滨江购物中心、LCM 置汇旭辉广场，往北可以抵达五角场商圈，向西直达北外滩来福士、白玉兰广场，高端餐饮、奢侈品购物、休闲文娱、生鲜零售配套齐全，日常采购和高端社交宴请都有充足选择。生态资源紧贴杨浦滨江 5.5 公里滨水廊道，江浦公园、平凉公园、杨浦公园都在较短车程范围内，闲暇时可以沿江散步，感受滨江城市界面的持续更新。医疗资源方面，3 公里范围内覆盖复旦大学附属妇产科医院、新华医院、杨浦区中心医院等多家三甲以及社区医疗机构，能够为全家提供稳定的医疗保障。教育板块属于杨浦教育强区范围，周边聚集市东中学、齐齐哈尔路第一小学、长阳实验学校等多所公办院校，从幼儿园到中学全龄资源齐备，新房不做学区承诺，最终对口学校以交付当年杨浦区教育局官方公示文件为准，有教育需求的家庭需要提前了解当年的招生政策。
①新精致图案
桐安里在建筑风格上，项目运用了4大新精致图案，从拱券图案、砖石拼花再到引入了文艺复兴建筑经典手法——刻槽技术，打造建筑装饰带，运用石库门椭圆造型元素，打造前沿建筑符号！
②新复古元素
深入看细节，你会发现项目高颜值的6大新复古元素。包括Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式、墀头屋檐一体化设计、经典仿木百叶、石库门专属地砖符号等，用先锋表达回应在地文化。
③新奢享材质
石材是海派建筑的标志，桐安里对于这种昂贵用材当然不会吝啬！
项目采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底则选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材。
墙面采用传统手工砖，有青红两种类型。垂花席纹的拼砖，手工捶打的铜门等也彰显了项目的匠人本质！
④新摩登场景
场景方面，项目借鉴经典英国梧桐浓荫道，在复原街巷尺度的同时，焕新街道风貌品质，再现百年上海的摩登气质。
过街门楼是经典石库门与海派生活场景的重要代表，项目通过2种不同样式的过街门楼，延续了原市房现代简洁、过街楼装饰艺术风格特征以及连续界面等特点，不仅让归家更富有层次感，更凸显着海派生活场景的摩登魅力。
项目沿街立面参考原地块建筑风貌，采用扇形圆滑的转角形态，辅以明显的竖线条线脚装饰，按照地形特征“削”出弧度，巧妙设计出立面弧度，形成手风琴样式立面，打造出令人印象深刻的浪漫场景。
项目通过一楼家庭庭院，二楼星空露台，三楼罗密欧阳台，复原经典的三段式设计规制，还原出武康路罗密欧阳台的经典邬达克式摩登场景。
值得一提的还有，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。
会所内则涵盖健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室等功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！
板块价值层面，东外滩是上海重点推进的城市更新片区，大量旧改、滨江配套、产业总部项目持续落地，杨浦滨江从传统工业岸线转型为集文化、商业、办公、居住一体的中央活力区，内环内可供开发的成片低密住宅地块本就稀缺，风貌别墅产品供应更是十分有限，桐安里作为成片开发的纯风貌墅社区，自带历史风貌属性，产品本身具备稀缺收藏属性，适合追求内环地段、有天有地墅居体验的自住家庭，也适合看重滨江长期城市更新红利的资产配置人群。
项目同样存在需要购房者提前考量的客观因素，地块周边还有部分老旧小区以及待更新地块，在未来数年的旧改周期里，局部城市界面会持续变化，部分楼栋可能阶段性受到周边施工带来的噪音与视线影响，社区体量很小，仅 70 户，圈层纯粹的同时，社区公共配套的规模有限，不同于大型豪宅社区丰富的会所配置，户型总价门槛高，持有成本、后期装修投入、物业运维成本都相对更高，二手房流通客群范围偏小，流通速度相比普通改善住宅会更慢。
物业由招商积余负责，高端别墅物业体系，针对风貌社区有专属维护方案，对于红砖外立面、街巷景观、庭院公共边界、地下室管网都会有常态化巡检维护，毛坯交付模式有利有弊，自由度高，但业主需要投入大量时间精力设计、装修、验收，尤其是地下室防水、采光井排水、地源热泵施工都属于装修重点难点，需要找专业团队落地。
整体来看，桐安里的核心竞争力集中在内环滨江、纯低密风貌墅、稀缺里弄产品形态以及招商蛇口的国企开发保障，适合预算充足，偏爱海派风貌、想要在内环拥有带庭院或者露台的别墅，能够接受周边城市界面更新周期、愿意投入精装成本的高净值自住客户，选购时重点比对不同楼栋的位置，优先避开临近待改造地块的楼栋，实地感受庭院采光、地下室采光井通风条件，同时仔细确认赠送空间的权属、使用限制，把旧改工期、噪音影响、排水防潮等细节纳入购房评估。
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